Skip links
picture5 1

“Đám cháy dưới lớp sơn” – Những nguyên nhân ẩn trong bài toán tranh chấp chung cư

Cả nước có 5.857 nhà chung cư. Trong đó có ít nhất 10% số chung cư (khoảng hơn 500 dự án) đang phải đối mặt với các tranh chấp, khiếu kiện về quản lý vận hành.

Thị trường chung cư Việt Nam đang phát triển nhanh chóng, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM. Thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến cuối năm 2022, cả nước có 5.857 nhà chung cư. Trong đó, có ít nhất 10% xảy ra tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến quản lý, vận hành. Ở những thành phố lớn như Hà Nội, hay TP Hồ Chí Minh, khảo sát từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, tỷ lệ xảy ra tranh chấp lên đến 15%.

picture5

Những nguyên nhân “muôn thuở” chủ yếu đến từ: thiếu sự phối hợp giữa các bên liên quan trong quản lý vận hành tòa nhà; thiếu các quy định cụ thể và rõ ràng về trách nhiệm của từng bên; công tác bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà thiếu chủ động và thường xuyên; hệ thống kỹ thuật của tòa nhà đã lạc hậu, xuống cấp…
Theo quy định của pháp luật, mỗi chung cư phải có ban quản trị riêng để điều hành các hoạt động hàng ngày của tòa nhà. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư sau khi bàn giao căn hộ vẫn chưa thành lập ban quản trị hoặc ban quản trị hoạt động không hiệu quả. Điều này dẫn đến thiếu sự điều phối, giám sát trong việc sử dụng các tiện ích, khu vực công cộng. Cư dân lợi dụng sơ hở để vi phạm nội quy, làm mất vệ sinh môi trường sống. Các vấn đề hư hỏng, sự cố kỹ thuật không được xử lý kịp thời. Dễ dẫn đến mất an toàn cho tòa nhà. Ngân sách quỹ bảo trì không được quản lý, sử dụng hiệu quả. Không đủ chi phí để bảo dưỡng, sửa chữa định kỳ. Cư dân không nắm rõ các thông tin về tòa nhà như pháp lý, tài chính, an ninh trật tự… dễ gây hoang mang, nghi ngờ.

Ông Nguyễn Trí Dũng, CEO Công ty cổ phần giải pháp quản lý đô thị thông minh (SCMS) cho biết để hạn chế tình trạng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài giữa cư dân và ban quản lý, cần có sự hài hòa lợi ích của các bên dựa trên những nguyên tắc cơ bản, “bộ ứng xử” cho phương hướng giải quyết.

Thứ nhất, Xung đột giữa các bên liên quan trong quản lý tòa nhà cần được giải quyết trên nguyên tắc ưu tiên pháp luật, bảo đảm quyền lợi các bên. Có thể lựa chọn một hoặc kết hợp nhiều phương án như thương lượng, hòa giải hay tòa án tùy mức độ nghiêm trọng.

Thứ hai, Cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý, ban hành các quy định rõ ràng, chi tiết cùng chế tài mạnh để các bên tuân thủ.

Thứ ba, Chủ đầu tư cần minh bạch hóa thông tin về tài chính, quỹ bảo trì, báo cáo thu chi, cam kết sử dụng diện tích để tránh hiểu lầm.

Thứ tư, Ban quản lý tòa nhà cần phát huy vai trò trung gian hòa giải xung đột. Việc ứng dụng công nghệ quản lý sẽ giúp nâng cao hiệu quả. Đồng thời, cư dân cần lựa chọn Ban quản trị khách quan, bảo vệ quyền lợi để hỗ trợ Ban quản lý.

Công nghệ ngày càng phát triển và có nhiều ứng dụng thiết thực trong cuộc sống. Trong lĩnh vực quản lý tòa nhà, việc ứng dụng công nghệ sẽ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động, tiết kiệm chi phí và cải thiện trải nghiệm cho cư dân.

Một số ứng dụng cụ thể có thể kể đến:

Phần mềm quản lý chung cư: giúp lưu trữ, cập nhật thông tin cư dân, tài sản, thu phí dịch vụ và các hoạt động trong tòa nhà. Hỗ trợ ban quản lý trong việc minh bạch hóa thu chi, sử dụng quỹ bảo trì.

Hệ thống camera an ninh thông minh: giám sát an ninh tòa nhà, phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm như đỗ xe sai quy định, vứt rác bừa bãi… Ngăn chặn tình trạng mất an ninh trật tự.

IoT và cảm biến: giám sát chi tiết tình trạng sử dụng điện nước các hộ gia đình, tự động phát hiện rò rỉ, hư hỏng hệ thống tiện ích trong nhà…

Hệ thống kiểm soát ra/vào tự động: Thẻ từ, nhận diện khuôn mặt… giúp kiểm soát luồng người ra vào một cách thuận tiện và chính xác.

Ngày 28/11/2023, tại hội thảo “Thành phố thông minh Việt Nam – Châu Á 2023”, Công ty Cổ phần Giải pháp và Dịch vụ Thông minh (SCMS) đã chính thức giới thiệu Open City – phần mềm quản lý tòa nhà thông minh toàn diện. Đây được xem là bước đột phá của doanh nghiệp công nghệ hướng tới xu hướng tòa nhà thông minh.

picture6 1

Theo SCMS, mang lại cho cư dân trải nghiệm sống tốt còn hơn cả việc tổ chức các sự kiện cộng đồng hoặc xây dựng các tiện ích công cộng mới cho cộng đồng cư dân.

Bất cứ ai từng là cư dân đều có thể chứng thực rằng một số điều khi sống trong một cộng đồng chung cư có thể đem lại nhiều thuận lợi, nhưng cũng không tránh khỏi một số bất tiện. Từ việc thanh toán tiền thuê nhà hàng tháng, tiền dịch vụ, nhận gói hàng đến cấp phép cho khách ra vào, tất cả những quy trình này trước đây đều yêu cầu giấy tờ và tương tác trực tiếp với Ban quản lý. Điều này không chỉ mất thời gian mà còn gây ra nhiều bất tiện cho cư dân.

Chính vì thế, việc phát triển ứng dụng di động Open City dành riêng cho cư dân sẽ giúp cuộc sống trong khu chung cư trở nên minh bạch, đơn giản và dễ dàng hơn bao giờ hết. Ứng dụng này hiện đại hóa các quy trình quan trọng như đăng ký sử dụng không gian chung, dịch vụ dọn dẹp, sửa chữa; gửi góp ý, khiếu nại; kiểm soát ra vào; báo cáo sự cố, tính năng thanh toán, gạch nợ tự động…, cho phép cư dân tự phục vụ và kết nối một cách tiện lợi.

picture7 1

Điều đáng nói là những ứng dụng này đáp ứng đúng nhu cầu của thế hệ cư dân mới, đặc biệt là Gen Z. Với kỳ vọng về dịch vụ tự phục vụ, kết nối và tiện lợi hơn, ứng dụng di động dành cho cư dân trở thành giải pháp hoàn hảo, giúp loại bỏ những thất vọng về cuộc sống chung cư, hạn chế những tranh chấp, khiếu nại không đáng có.