Skip links
thuc trang quan ly quy bao tri chung cu tai viet nam

Thực trạng quản lý quỹ bảo trì chung cư tại Việt Nam

Trong bối cảnh đô thị hóa ngày càng gia tăng tại Việt Nam, nhu cầu về nhà ở chung cư đã trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Theo số liệu thống kê từ Tổng cục Thống kê, tính đến năm 2022, cả nước có khoảng 4,8 triệu căn hộ chung cư đang được sử dụng. Với lượng lớn căn hộ chung cư này, việc bảo trì và bảo dưỡng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an toàn, tiện nghi và nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân.

Quỹ bảo trì chung cư là nguồn tài chính quan trọng để thực hiện các hoạt động bảo trì, sửa chữa và nâng cấp các hạng mục công trình chung trong khu chung cư. Nhà nước đã và đang siết chặt việc quản lý phí bảo trì chung cư.  Tuy nhiên, thực trạng quản lý quỹ bảo trì tại Việt Nam hiện nay vẫn còn nhiều bất cập và hạn chế. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng năm 2021, chỉ có khoảng 30% các chung cư trên cả nước thực hiện đóng góp và quản lý quỹ bảo trì đúng quy định. Các vấn đề phổ biến bao gồm thiếu sự minh bạch trong quản lý và sử dụng quỹ, không có kế hoạch bảo trì cụ thể, cũng như sự thiếu hiểu biết và ý thức của cư dân về tầm quan trọng của quỹ bảo trì.

Ngoài ra, khung pháp lý về quản lý quỹ bảo trì chung cư tại Việt Nam hiện nay còn chưa đầy đủ và thiếu tính thực thi. Mặc dù Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn đã quy định về việc thành lập, quản lý và sử dụng quỹ bảo trì, nhưng trên thực tế vẫn còn nhiều bất cập và có sự khác biệt trong cách thực hiện giữa các khu vực.

Vì vậy, việc nghiên cứu và đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý quỹ bảo trì chung cư tại Việt Nam là vô cùng cần thiết. Điều này sẽ góp phần đảm bảo an toàn, chất lượng và tuổi thọ của các công trình chung cư, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng cư dân.

Quỹ bảo trì chung cư là gì ?

Quỹ bảo trì chung cư là một khoản tiền do các hộ dân sinh sống trong chung cư cùng đóng góp định kỳ nhằm phục vụ các chi phí bảo trì, sửa chữa và nâng cấp các hạng mục công trình và trang thiết bị chung của tòa nhà. Việc thành lập và quản lý quỹ bảo trì là một yêu cầu bắt buộc theo quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo chất lượng công trình và môi trường sống cho cư dân.

Quỹ bảo trì chung cư được sử dụng để chi trả cho các hoạt động như bảo dưỡng, sửa chữa định kỳ hoặc đột xuất đối với các hệ thống kỹ thuật như hệ thống điện, nước, thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, và các trang thiết bị khác. Ngoài ra, quỹ này cũng được sử dụng để bảo trì, sửa chữa và nâng cấp các khu vực công cộng như sân vườn, khu vui chơi trẻ em, bãi đỗ xe, và các không gian sinh hoạt chung khác.

Mức đóng góp vào quỹ bảo trì chung cư thường được tính toán dựa trên diện tích căn hộ của mỗi hộ dân và được quy định cụ thể trong nội quy quản lý chung cư. Việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì thường do Ban quản trị chung cư đảm nhiệm, với sự giám sát và phê duyệt của cư dân.

Vai trò của quỹ bảo trì

Quỹ bảo trì đóng vai trò quan trọng và thiết yếu trong việc duy trì chất lượng và tuổi thọ của các công trình chung cư, đảm bảo môi trường sống an toàn, văn minh và tiện nghi cho cư dân. Vai trò cụ thể của quỹ bảo trì bao gồm:

Bảo dưỡng và sửa chữa định kỳ

Quỹ bảo trì được sử dụng để chi trả cho các hoạt động bảo dưỡng, kiểm tra và sửa chữa định kỳ đối với các hệ thống kỹ thuật như hệ thống điện, cấp thoát nước, thang máy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, và các trang thiết bị khác trong tòa nhà. Việc bảo dưỡng và sửa chữa định kỳ giúp phát hiện và ngăn ngừa sự cố, kéo dài tuổi thọ của các công trình và thiết bị.

Sửa chữa đột xuất

Ngoài ra, quỹ bảo trì còn được sử dụng để chi trả cho các hoạt động sửa chữa đột xuất khi có sự cố xảy ra, như sửa chữa hư hỏng do hỏa hoạn, ngập lụt, hoặc tai nạn khác gây ra. Việc có sẵn quỹ bảo trì đảm bảo rằng các sự cố này sẽ được xử lý kịp thời, giúp duy trì môi trường sống an toàn và ổn định cho cư dân.

Nâng cấp và cải tạo

Với quỹ bảo trì dồi dào, các khu chung cư có thể thực hiện các dự án nâng cấp và cải tạo nhằm cải thiện chất lượng sống của cư dân. Ví dụ như nâng cấp hệ thống chiếu sáng, cải tạo sân vườn, lắp đặt hệ thống an ninh mới, hoặc tân trang các khu vực công cộng.

Bảo vệ giá trị tài sản

Một khu chung cư được bảo trì và bảo dưỡng tốt sẽ giữ được giá trị cao hơn so với những khu chung cư bị xuống cấp và thiếu bảo trì. Việc quản lý quỹ bảo trì hiệu quả không chỉ đảm bảo chất lượng sống cho cư dân mà còn bảo vệ giá trị tài sản của họ trong dài hạn.

Thách thức trong việc quản lý quỹ bảo trì tòa nhà

Mặc dù quỹ bảo trì chung cư đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì chất lượng công trình và môi trường sống, nhưng việc quản lý quỹ bảo trì tại Việt Nam vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức:

thach thuc trong viec quan ly quy bao tri toa nha

Thiếu sự tham gia và giám sát của cư dân

Nhiều cư dân thiếu hiểu biết về vai trò và tầm quan trọng của quỹ bảo trì, dẫn đến thái độ thờ ơ, thiếu quan tâm đến việc sử dụng quỹ. Sự thiếu tham gia và giám sát của cư dân tạo kẽ hở cho các hành vi lạm dụng hoặc sử dụng sai mục đích quỹ bảo trì. Việc thiếu sự giám sát của cư dân cũng khiến Ban quản trị thiếu động lực trong việc minh bạch hóa thông tin về quỹ.

Thiếu minh bạch và công khai thông tin

Theo Hanoi Time, năm 2021 đã diễn ra sự việc tranh chấp quỹ bảo trì chung cư trong các đợt thanh tra gần đây của Bộ Xây dựng tại một số chung cư ở Hà Nội. Cụ thể, chủ đầu tư chưa chuyển kinh phí bảo trì 254/492 chung cư, chiếm 52% và 33/82 chung cư tái định cư, chiếm 40%, cho ban quản lý. Đáng chú ý, 39 chung cư xảy ra tranh chấp liên quan đến kinh phí bảo trì, theo Bộ Xây dựng.

Nhiều Ban quản trị chung cư không công khai đầy đủ và kịp thời các thông tin liên quan đến số dư, chi tiêu, kế hoạch sử dụng quỹ bảo trì. Sự thiếu minh bạch này dẫn đến sự nghi ngờ, lo lắng của cư dân về việc quản lý và sử dụng quỹ. Mất lòng tin của cư dân sẽ dẫn đến khó khăn trong việc huy động đóng góp và sự đồng thuận cho các hoạt động liên quan đến quỹ.

Tình trạng nợ đóng góp quỹ bảo trì

Một số cư dân không đóng góp hoặc đóng góp không đầy đủ vào quỹ bảo trì do thiếu ý thức trách nhiệm hoặc gặp khó khăn tài chính. Tình trạng nợ đóng góp gây ra thiếu hụt ngân quỹ, ảnh hưởng đến việc thực hiện các hoạt động bảo trì cần thiết. Việc thu hồi nợ đóng góp thường gặp nhiều khó khăn do thiếu cơ chế pháp lý và chế tài cụ thể.

Thiếu kế hoạch dài hạn và ước tính chi phí chính xác

Nhiều Ban quản trị chưa lập kế hoạch dài hạn cho việc bảo trì dựa trên tuổi thọ và tình trạng của các hạng mục công trình. Việc thiếu kế hoạch dài hạn dẫn đến ước tính chi phí bảo trì không chính xác, gây ra tình trạng thiếu hoặc dư thừa ngân quỹ. Khi thiếu ngân quỹ, các hoạt động bảo trì quan trọng sẽ bị gián đoạn hoặc chậm trễ, gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình.

Năng lực và kinh nghiệm quản lý hạn chế

Nhiều thành viên Ban quản trị chung cư thiếu kinh nghiệm và năng lực trong việc quản lý tài chính, lập kế hoạch và triển khai các hoạt động bảo trì. Việc thiếu kỹ năng quản lý dễ dẫn đến sai sót trong việc sử dụng quỹ, lãng phí nguồn lực hoặc bỏ qua các công việc bảo trì quan trọng. Nguồn nhân lực chuyên nghiệp về quản lý quỹ bảo trì còn hạn chế tại nhiều khu chung cư.

Những thách thức trên đã gây ra nhiều vấn đề trong quản lý quỹ bảo trì chung cư tại Việt Nam, như tình trạng xuống cấp của công trình, môi trường sống kém chất lượng, và mất lòng tin của cư dân. Để giải quyết những thách thức này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên liên quan, bao gồm cư dân, Ban quản trị chung cư, và cơ quan quản lý nhà nước, cùng với những giải pháp hiệu quả và phù hợp với bối cảnh Việt Nam.

Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý quỹ bảo trì

giai phap nang cao hieu qua quan ly quy bao tri

Hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường kiểm tra, giám sát

  • Rà soát và sửa đổi các văn bản pháp luật hiện hành để đảm bảo tính đồng bộ, rõ ràng và thực thi được.
  • Quy định rõ ràng về trách nhiệm, quyền hạn và vai trò của các bên liên quan trong quản lý quỹ bảo trì.
  • Tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy định về quản lý quỹ bảo trì bởi các cơ quan chức năng.

Nâng cao nhận thức và trách nhiệm của các bên liên quan

  • Tổ chức các chương trình tập huấn, nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của quỹ bảo trì cho cư dân, ban quản trị và các bên liên quan.
  • Thúc đẩy sự tham gia và giám sát của cư dân trong quá trình quản lý, sử dụng quỹ bảo trì.
  • Quy định rõ ràng về trách nhiệm của ban quản trị trong việc quản lý và công khai thông tin về quỹ bảo trì.

Áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý quỹ bảo trì

  • Tích hợp hệ thống quản lý quỹ bảo trì trực tuyến vào hệ thống quản lý tòa nhà, cho phép công khai thông tin, giám sát việc sử dụng quỹ và tăng cường tính minh bạch.
  • Triển khai các giải pháp công nghệ để quản lý, theo dõi và báo cáo việc sử dụng quỹ bảo trì một cách hiệu quả.
  • Kết nối các hệ thống quản lý quỹ bảo trì với các cơ quan quản lý nhà nước để tăng cường giám sát và kiểm tra.

Việc thực hiện đồng bộ các giải pháp trên, việc quản lý quỹ bảo trì chung cư tại Việt Nam sẽ được nâng cao hiệu quả, đảm bảo nguồn lực tài chính cho công tác bảo trì, kéo dài tuổi thọ và nâng cao chất lượng sống cho cư dân trong các khu chung cư.

Sử dụng hệ thống quản lý tòa nhà Open City tích hợp quản lý quỹ bảo trì

Một giải pháp công nghệ hiệu quả trong việc quản lý quỹ bảo trì chung cư là áp dụng hệ thống quản lý tòa nhà Open City. Đây là một nền tảng số toàn diện, tích hợp nhiều tính năng quản lý tòa nhà khác nhau, bao gồm cả quản lý quỹ bảo trì.

Hệ thống Open City cung cấp một giao diện trực quan và dễ sử dụng để theo dõi, quản lý và báo cáo việc thu, chi quỹ bảo trì. Tất cả các khoản thu, chi đều được ghi chép chi tiết, minh bạch và có thể truy cập bất cứ lúc nào. Điều này giúp nâng cao tính minh bạch và trách nhiệm giải trình trong việc quản lý quỹ.

giam sat va danh gia quan ly

Ngoài ra, Open City còn cho phép lập kế hoạch bảo trì dài hạn và ngắn hạn, dự toán chi phí và lên lịch trình bảo trì định kỳ. Các yêu cầu bảo trì, sửa chữa từ cư dân cũng có thể được gửi và theo dõi trực tuyến thông qua hệ thống này.

Việc áp dụng hệ thống quản lý tòa nhà Open City, các ban quản trị chung cư có thể nâng cao hiệu quả quản lý quỹ bảo trì, tăng cường tính minh bạch và trách nhiệm giải trình, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc lập kế hoạch và thực hiện bảo trì định kỳ. Điều này góp phần đảm bảo chất lượng và tuổi thọ của các công trình chung cư, nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân.

Mục lục