2026: Bùng nổ chung cư, giá trị thực định hình thị trường
Bộ phận Nghiên cứu và phát triển thuộc BHS Property (BHS R&D) vừa công bố Báo cáo nghiên cứu bất động sản 2025 với những dự báo quan trọng về xu hướng năm 2026. Theo phân tích, năm 2026 sẽ chứng kiến sự bùng nổ về nguồn cung, giá chuyển sang trạng thái chững lại sau khi đã đạt đỉnh, đồng thời thị trường sẽ có quá trình thanh lọc mạnh mẽ.
Mục lục
Bối cảnh thị trường bất động sản 2026
Năm 2026 được dự báo sẽ là “năm bùng nổ” của thị trường bất động sản Việt Nam với nguồn cung căn hộ chung cư tăng vọt từ hàng loạt dự án quy mô lớn tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh vệ tinh. Theo báo cáo của BHS Property, giá bán đã gần chạm ngưỡng “đỉnh” vào cuối năm 2025 và sẽ chững lại hoặc chỉ tăng nhẹ do cung vượt cầu. Đặc biệt, thị trường sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ với các chủ đầu tư yếu kém bị loại bỏ, nhà đầu tư đầu cơ ngắn hạn rút lui, để nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư dài hạn.
Mặt khác, phân khúc nhà ở thấp tầng vẫn duy trì sức hút nhờ quỹ đất khan hiếm và hạ tầng phát triển. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng kỳ vọng phục hồi dài hạn với trọng tâm chất lượng, pháp lý rõ ràng và trải nghiệm xanh – sức khỏe. Các đại đô thị quy mô lớn sẽ tiếp tục dẫn dắt xu hướng, đặc biệt tại các khu vực ven đô và các điểm du lịch truyền thống. Đây chính là thời điểm thị trường chuyển mình định hướng bền vững hơn, ưu tiên giá trị thực thay cho những làn sóng “sốt” ngắn hạn.
Nguồn cung chung cư tăng mạnh tại các thành phố lớn
Theo dự báo của BHS R&D, giai đoạn 2026 – 2027 sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung căn hộ chung cư với hàng loạt dự án lớn chuẩn bị ra mắt thị trường. Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực lân cận các thành phố lớn nhờ sở hữu quỹ đất rộng, giá cả hợp lý hơn so với khu vực nội thành đang neo mức giá quá cao và hạ tầng giao thông ngày càng được chú trọng.
Chiến lược phát triển bất động sản tập trung vào vùng ven là giải pháp tối ưu khi giá đất tại các khu vực này còn tương đối so với trung tâm, trong khi cơ sở hạ tầng liên tục được cải thiện. Theo BHS Property, giá bán cuối năm 2025 đã đạt gần ngưỡng “đỉnh giá”, cùng với “cơn sóng” nguồn cung sắp đổ bộ, giá bán dự kiến sẽ không tăng hoặc chỉ tăng nhẹ.
Hà Nội: Dự kiến hơn 23.000 sản phẩm nhà ở cao tầng
Hơn 23.000 sản phẩm nhà ở cao tầng dự kiến được ra mắt tại thị trường Hà Nội trong năm 2026. Các dự án tiêu biểu gồm:
- Vinhomes Cao Xà Lá (P. Khương Đình, Vingroup)
- Lumière Plus Cổ Loa (X. Đông Anh, Masterise Homes)
- Vinhomes Olympic Hà Nội (X. Ngọc Hồi, Vingroup)
- Gamuda City – Central Residences (P. Yên Sở, Gamuda Land)
- An Bình Home Land (P. Dương Nội, CTCP Ngôi Sao An Bình – Tập đoàn Geleximco)
- Rivea Residences (P. Tương Mai, Meyland)
Trong đó, các dự án của Vinhomes và Masterise Homes sẽ chiếm gần một nửa nguồn cung mới của toàn thị trường Hà Nội.
TP.HCM: Tâm điểm tại Lái Thiêu, Bình Hòa và Bình Quới
Lái Thiêu, Bình Hòa và Bình Quới sẽ là tâm điểm của thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2026. Các dự án nhà ở cao tầng tương lai tiêu biểu tại TP. Hồ Chí Minh bao gồm:
- The Landmark (P. Bình Hòa, Phú Cường Group)
- Khải Hoàn Imperial (P. Lái Thiêu, Khải Hoàn Land)
- Bcons Center City (P. Đông Hòa, Bcons Group)
- Green Skyline (P. Đông Hòa, TBS Group)
- The Esme (P. Đông Hòa, Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Thiên Hà – Bảng Dương)
- The Emerald Boulevard (P. Thuận An, Lê Phong Group)
- Sunshine Sky City (P. Tân Phú, Sunshine Homes)
- Masterise Thanh Đa (P. Bình Quới, Masterise Homes)
Phân khúc nhà ở thấp tầng vẫn tiềm năng
Báo cáo của BHS R&D chỉ ra rằng nhà ở thấp tầng vẫn là phân khúc tiềm năng nhờ hạ tầng phát triển, sự khan hiếm về quỹ đất nội đô và nhu cầu thực của nhiều khách hàng. Thị trường sẽ có sự sàng lọc, khách hàng có xu hướng lựa chọn các dòng sản phẩm của những chủ đầu tư lớn uy tín, với chất lượng bàn giao và cơ sở hạ tầng, pháp lý chuẩn chỉnh.
Nhà đầu tư đang hướng tới đầu tư dài hạn, hạn chế việc đầu cơ ngắn hạn và xu hướng này khiến giá bán dự kiến sẽ tăng ổn định do nguồn cung tương đối lớn trên thị trường.
Dự án nhà ở thấp tầng nổi bật
Các dự án nhà ở thấp tầng tương lai tiêu biểu bao gồm:
- Vinhomes Olympic Ngọc Hồi (X. Ngọc Hồi, Vingroup)
- Vinhomes Green Bay 2 (X. An Khánh, Vingroup)
- Sun Mê Linh (X. Quang Minh, Sun Group)
- Vinhomes The Gallery (P. Giảng Võ, Vingroup)
- Green Valley City (P. Tân Uyên, Sài Gòn Center)
- Vinhomes Green Paradise (X. Cần Giờ, Vingroup)
Trong đó, Cần Giờ đang áp đảo nguồn cung toàn thị trường.
Thị trường tỉnh và Bất động sản nghỉ dưỡng
Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Đà Nẵng, Tây Ninh sẽ là các thị trường đứng đầu nguồn cung trong năm 2026. Các dự án nhà ở thấp tầng tương lai tiêu biểu tại Việt Nam bao gồm:
- Sun Bắc Ninh (Bắc Ninh, Sun Group)
- Alluvia City (Hưng Yên, Xuân Cầu Holdings)
- Vinhomes Hải Vân Bay (Đà Nẵng, Vingroup)
- Charmora City Nha Trang (Khánh Hòa, Sun Group)
- Dragon Eden (Tây Ninh, Tân Đô Land)
- Vinhomes Cần Giuộc (Tây Ninh, Vingroup)
Bất động sản nghỉ dưỡng: Phục hồi theo định hướng mới
Báo cáo của BHS R&D chỉ ra rằng du lịch phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025 là tín hiệu tốt đối với phân khúc nghỉ dưỡng. Với xu hướng tập trung vào chất lượng, trải nghiệm và sức khỏe, có sự tham gia của các thương hiệu quản lý vận hành quốc tế.
Thị trường sẽ tập trung vào các tỉnh/ thành nghỉ dưỡng truyền thống có pháp lý rõ ràng, sử dụng lâu dài, giá cả hợp lý và chất lượng dịch vụ, vận hành hiệu quả. Giá bán căn hộ nghỉ dưỡng dự kiến sẽ không tăng hoặc tăng nhẹ vì phân khúc này vẫn đang trong quá trình hồi phục.
Tuy nhiên, bước sang năm 2026, thị trường nghỉ dưỡng thấp tầng vẫn chưa thể phục hồi hẳn do những yếu tố về pháp lý, khả năng vận hành khai thác và tổng suất đầu tư lớn vẫn là những tồn tại. Thị trường sẽ đánh giá cao sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, mang bản sắc riêng hoặc nghỉ dưỡng gắn với yếu tố chăm sóc sức khỏe, du lịch xanh, du lịch trải nghiệm…
Xu hướng và khuyến nghị cho nhà đầu tư
Theo đánh giá chung về triển vọng thị trường bất động sản năm 2026, ông Lê Xuân Nga – Tổng giám đốc BHS Property cho rằng năm 2026 không phải là năm của những cơn sốt ảo hay ‘lướt sóng’ nhanh tay. Đây là năm thị trường thực sự thanh lọc: nguồn cung căn hộ chung cư bùng nổ từ các dự án lớn tại Hà Nội, TP.HCM và vệ tinh, đẩy giá chững lại sau khi đã chạm ‘đỉnh’ cuối 2025.
Ông Nga nhấn mạnh: “Đừng mơ mộng tăng giá nóng như trước – cung vượt cầu sẽ buộc chủ đầu tư phải cạnh tranh khốc liệt bằng chất lượng, pháp lý sạch và tiện ích thực tế.”
Đối với nhà đầu tư cá nhân, ông Nga khuyên hướng tới mua ở thực hoặc đầu tư dài hạn, tránh đầu cơ ngắn hạn. Biệt thự, liền kề thấp tầng vẫn tiềm năng nhờ quỹ đất khan hiếm nội đô và hạ tầng bùng nổ, nhưng không nên kỳ vọng ‘lật kèo’ nhanh – giá sẽ tăng ổn định chứ không vọt và thị trường sẽ sàng lọc những sản phẩm từ chủ đầu tư lớn, uy tín với khả năng ‘tự nuôi’ qua cho thuê hoặc khai thác.
Ông Nga cho biết thêm: “Nghỉ dưỡng cao tầng, thấp tầng sẽ phục hồi dần, đặc biệt ở các dự án có quy mô lớn, có khả năng tạo điểm đến, tại các khu vực trọng điểm phát triển du lịch như Khánh Hoà, Phú Quốc, Đà Nẵng, Vũng Tàu (cũ)… Mức giá của phân khúc này cũng đang hợp lý để quan tâm đầu tư.”
3 tiêu chí vàng cho nhà đầu tư 2026
Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property đã đúc kết 3 tiêu chí quan trọng cho nhà đầu tư năm 2026:
- Ưu tiên phân khúc nhu cầu thực (căn hộ trung cấp, nhà ở xã hội, TOD gắn giao thông)
- Tránh sản phẩm giá cao, pháp lý không tốt, hoặc vị trí phụ thuộc ‘sốt đất’ tạm thời
- Tập trung chủ đầu tư lớn, dự án có dòng tiền tự sinh (cho thuê tốt, tiện ích đầy đủ) – đó mới là ‘trú ẩn’ bền vững khi kinh tế tăng trưởng cao nhưng thị trường đã chín muồi
“Năm 2026 là cơ hội vàng cho người mua thông minh: nguồn cung dồi dào nghĩa là bạn có quyền chọn lọc khắt khe. Đừng sợ bỏ lỡ – sợ nhất là mua sai, ‘nuôi báo cô’ trong 3-5 năm tới. Hãy đầu tư bằng đầu óc tỉnh táo, không phải bằng cảm xúc FOMO. Thị trường sẽ thưởng cho những ai kiên nhẫn và chọn giá trị thực!” – ông Nga khẳng định.
