3 trường hợp tốn tiền khi làm sổ đỏ từ 2026
Từ ngày 1/1/2026, hệ thống bảng giá đất mới tại Việt Nam sẽ được áp dụng, với giá đất tiệm cận hơn với giá thị trường thực tế. Sự thay đổi này theo Luật Đất đai 2024 dự kiến sẽ khiến chi phí làm sổ đỏ tăng vọt đối với nhiều đối tượng, đặc biệt là ba nhóm người được dự báo sẽ chịu ảnh hưởng mạnh mẽ nhất.
Mục lục
Thay đổi giá đất từ 2026: Cơ hội và thách thức
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bắt đầu từ ngày 1/1/2026, các Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá đất mới dựa trên giá trị thực tế, thay vì phụ thuộc vào khung giá tối thiểu và tối đa như trong Luật Đất đai 2013. Điều này đồng nghĩa với việc khung giá đất – vốn là cơ sở để xây dựng bảng giá trước đây – sẽ bị bãi bỏ.
Khoản 1 Điều 257 của Luật Đất đai 2024 quy định rõ rằng bảng giá đất hiện hành sẽ tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31.12.2025. Sau mốc thời gian này, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất mới để công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026.
Điểm đáng chú ý là bảng giá đất sẽ được cập nhật, điều chỉnh hằng năm để phù hợp với biến động giá đất trên thị trường (theo Khoản 3, Điều 159). Điều này đảm bảo hệ thống giá đất luôn cập nhật và phản ánh đúng giá trị thị trường.
Bảng giá đất mới sẽ được xây dựng chi tiết tới từng khu vực, từng vị trí cụ thể. Đối với các khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, giá sẽ được xác định đến từng thửa đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn (Khoản 2, Điều 159).
Việc xác định bảng giá đất theo phương pháp mới giúp giá đất tiệm cận hơn với thị trường, đồng thời tăng tính minh bạch trong việc tính toán nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, đây cũng là “con dao hai lưỡi” khi chi phí làm sổ đỏ lần đầu – vốn được tính dựa trên bảng giá đất – có thể tăng mạnh.
3 nhóm đối tượng chịu tác động mạnh nhất từ bảng giá đất mới
1. Người dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở
Trong số các đối tượng bị ảnh hưởng, nhóm người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở sẽ chịu tác động mạnh mẽ nhất.
Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ được tính dựa trên giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố. Cụ thể, tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích được tính bằng diện tích đất nhân với đơn giá đất ở mới.
Đối với những trường hợp đất chuyển đổi có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp, mức tiền phải nộp sẽ căn cứ vào giá đất nông nghiệp hiện hành và giá đất ở sau khi chuyển đổi.
Việc bảng giá đất từ năm 2026 được điều chỉnh để tiệm cận hơn với giá thị trường chắc chắn sẽ khiến người dân phải chi trả mức tiền sử dụng đất cao hơn đáng kể so với hiện nay.
2. Người sở hữu đất thuộc diện “quy hoạch treo”
Đất nằm trong khu vực “quy hoạch treo” từ lâu đã gây nhiều bức xúc trong cộng đồng, khi người dân không thể thực hiện các quyền cơ bản như xin giấy phép xây dựng, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất hay xin cấp sổ đỏ lần đầu. Trong thời gian đất bị “treo”, giá đất tại bảng giá Nhà nước vẫn ở mức thấp, nhưng người dân không thể làm thủ tục liên quan.
Đáng chú ý, nếu thời điểm được gỡ quy hoạch trùng với thời điểm bảng giá đất mới có hiệu lực (từ 1/1/2026), người dân sẽ chịu thiệt hại kép. Họ vừa mất cơ hội thực hiện quyền sử dụng đất suốt nhiều năm, lại vừa phải nộp tiền sử dụng đất với mức giá mới – thường cao hơn gấp nhiều lần so với bảng giá cũ.
Đây được xem là nhóm đối tượng rất dễ bị ảnh hưởng trực tiếp từ chính sách mới, đặc biệt là khi thời hạn gỡ quy hoạch trùng với thời điểm áp dụng bảng giá đất mới.
3. Người xin cấp sổ đỏ lần đầu
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu cũng là một thủ tục yêu cầu người dân nộp một khoản tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất. Các khoản phải nộp bao gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận và các chi phí thẩm định hồ sơ.
Trong đó, tiền sử dụng đất chiếm tỉ trọng lớn nhất, có thể lên đến hàng trăm triệu đồng tùy theo diện tích và khu vực. Với việc giá đất trong bảng mới được điều chỉnh để gần hơn với giá thực tế giao dịch trên thị trường, người xin cấp sổ đỏ sau ngày 1.1.2026 có thể sẽ phải trả chi phí cao hơn rất nhiều so với thời điểm hiện nay.
Đối với những ai đang có kế hoạch làm thủ tục cấp sổ đỏ, việc nghiên cứu kỹ và chuẩn bị tài chính từ trước là cực kỳ cần thiết để tránh phát sinh chi phí đột biến.
Lời khuyên cho người dân trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực
Trước những thay đổi sắp tới, các chuyên gia tư vấn bất động sản khuyến nghị người dân cần chủ động nghiên cứu và chuẩn bị tài chính. Đối với những người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc xin cấp sổ đỏ lần đầu, nên hoàn tất thủ tục trước ngày 31.12.2025 để áp dụng bảng giá đất hiện hành.
Đối với người dân sở hữu đất trong diện quy hoạch treo, cần thường xuyên cập nhật thông tin từ chính quyền địa phương về kế hoạch gỡ quy hoạch để có phương án xử lý đất đai phù hợp.
Mặc dù bảng giá đất mới sẽ giúp tăng tính minh bạch và công bằng trong việc xác định giá trị đất đai, nhưng nó cũng đặt ra thách thức tài chính không nhỏ cho nhiều người dân. Việc nắm rõ thông tin và chủ động ứng phó sẽ giúp các đối tượng giảm thiểu rủi ro và tổn thất tài chính không đáng có.
