# Định giá đất thị trường: Tránh cú sốc tiền tỷ
Theo Hội Thẩm định giá Việt Nam, việc Nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường cần được thực hiện một cách nhất quán. Hiện nay, Hội đang kiến nghị bổ sung các chính sách tài chính và ưu đãi hợp lý nhằm tránh những “cú sốc” có thể tác động tiêu cực đến đời sống người dân.
Kiến nghị này được đưa ra trong văn bản góp ý về dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2024 của Hội Thẩm định giá Việt Nam.
## Giữ nguyên các quy định định giá hiện hành
Hội Thẩm định giá Việt Nam đề nghị giữ nguyên nội dung các Điều 158, 159, 160, 162 tại Mục 2 về Giá đất của Luật Đất đai hiện hành. Thay vào đó, chỉ cần rà soát để sửa đổi, bổ sung các hướng dẫn cụ thể của Chính phủ nhằm đáp ứng tốt hơn yêu cầu thực tiễn sau một năm thi hành Luật.
Các điều khoản được đề xuất giữ nguyên bao gồm việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường và quy định về giá đất cụ thể – những quy định đã bị loại bỏ trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024.
## Ba yêu cầu cốt lõi của quy định hiện hành
Theo quan điểm của Hội, các quy định hiện hành vẫn cơ bản đáp ứng được 3 yêu cầu chính:
1. Tương thích với lý luận về giá đất và hướng dẫn của Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế – tổ chức mà ngành Giá Việt Nam là thành viên.
2. Phù hợp với điều kiện thực tiễn của thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay.
3. Tuân thủ đúng chỉ đạo của Bộ Chính trị tại các Nghị quyết 18-NQ/TW và 69-NQ/TW.
## Cơ chế thị trường và vai trò của Nhà nước
Hội Thẩm định giá Việt Nam nhấn mạnh sự cần thiết phải nhất quán nguyên tắc nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường. Khi xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa, cách vận hành phải theo cơ chế kinh tế thị trường.
“Giá đất có chức năng phản ánh, tổng hợp các mối quan hệ kinh tế, xã hội lớn của nền kinh tế. Đây được xem là ‘tấm gương soi’ của thị trường đất đai, thị trường nào thì giá cả phản ánh trung thực thị trường ấy”, Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận định.
## Giải pháp tránh sốc thị trường
Để tránh gây những “cú sốc” bất lợi, Hội kiến nghị cần có chính sách ưu đãi hợp lý hơn. Cơ quan này cho rằng việc định giá đất không thể dựa vào các tín hiệu thị trường bị lũng đoạn hoặc tác động bởi những yếu tố cá biệt, đột biến như:
– Đầu cơ, thổi giá
– Khủng hoảng kinh tế – tài chính
– Các rào cản bất hợp lý của thị trường
Thay vào đó, thị trường cần có sự điều tiết để loại trừ những yếu tố trên, ví dụ như điều chỉnh lại cung – cầu, tài chính – tiền tệ.
## Tác động đến an sinh xã hội
Hội cũng lưu ý rằng, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ tác động mạnh đến khả năng tiếp cận đất đai của nhiều đối tượng trong các giai tầng xã hội, đặc biệt là việc thực thi các chính sách an sinh.
“Đây là những tác động có thật nếu không có chính sách hạn chế các tác động này”, Hội nhấn mạnh.
## Chính sách tài chính linh hoạt
Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị Luật và các văn bản hướng dẫn cần bổ sung các chính sách tài chính linh hoạt, đặc biệt là thuế và các khoản thu khác. Ví dụ, khi giá đất thị trường đã ở mức cao thì tỷ lệ thu của Nhà nước cần được điều chỉnh giảm.
Để nguyên tắc thị trường được áp dụng hiệu quả, Hội kiến nghị Nhà nước cần rà soát, bổ sung các quy định hiện hành nhằm đưa ra bộ tiêu chí cụ thể, giúp các tổ chức định giá có cơ sở vững chắc để lựa chọn thông tin đầu vào cho các phương pháp thẩm định phổ biến.
## Giữ quy định về giá đất cụ thể
Hội cũng đề nghị giữ nguyên quy định về định giá đất cụ thể. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh mang bản chất là cách định giá hàng loạt, không thể bao hàm được các trường hợp cụ thể theo nguyên tắc giá thị trường và sẽ tác động đến chính sách tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
Hội cho rằng, vẫn cần có quyết định định giá cho một số trường hợp cụ thể như:
– Những loại đất thuộc nhóm chưa sử dụng, lần đầu đưa vào sử dụng
– Những loại đất có tính chất đặc thù (đất lấn biển) chưa có trong bảng giá đất
– Các dự án sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất nhưng khác quy mô, công năng, cơ cấu sử dụng đất, hệ số sử dụng đất
– Các biến động khách quan, hợp lý tác động làm giá thị trường biến động có tính cục bộ
– Các loại đất, các dự án sử dụng đất cụ thể tại thời điểm Nhà nước giao đất, thu hồi đất để thực hiện các chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng
Việc áp dụng linh hoạt các cơ chế định giá sẽ giúp thị trường đất đai phát triển lành mạnh, bảo vệ quyền lợi người dân và đảm bảo an sinh xã hội.
