# Bảo vệ nhà ở duy nhất: Cơ hội hay thách thức?
Chính phủ đang trong quá trình hoàn thiện dự thảo nghị định quy định về điều kiện tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu được thu giữ. Một điểm đáng chú ý của dự thảo là quy định các tổ chức tín dụng không được thu giữ tài sản bảo đảm là nhà ở duy nhất của bên bảo đảm khi xử lý nợ xấu nhằm bảo vệ quyền lợi cư trú cơ bản của người vay vốn.
## Điều kiện tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu
Theo Điều 4 dự thảo Nghị định, điều kiện tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu được thu giữ có đề xuất như sau:
“Điều 4. Điều kiện tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu được thu giữ
1. Tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu được thu giữ khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 198a Luật số 32/2024/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 96/2025/QH15 và các điều kiện sau:
a) Tài sản bảo đảm không phải là nhà ở duy nhất của bên bảo đảm;
b) Tài sản bảo đảm không phải là công cụ lao động chủ yếu hoặc duy nhất của bên bảo đảm.
2. Tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu không phải là tài sản quy định tại khoản 1 Điều này được thu giữ khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 198a Luật số 32/2024/QH14 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 96/2025/QH15”.
Dự thảo này nhấn mạnh không thu giữ tài sản bảo đảm là nhà ở duy nhất hoặc công cụ lao động chủ yếu, nhằm đảm bảo người đi vay không bị mất chỗ ở hoặc phương tiện sinh sống chính khi rơi vào hoàn cảnh khó khăn tài chính. Quy định này thể hiện sự phát triển của chính sách tín dụng nhân đạo, giúp cân bằng lợi ích giữa ngân hàng và người dân.
Tại khoản 1 Điều 3 dự thảo, quy định: “Nhà ở duy nhất là công trình xây dựng duy nhất thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm nơi bên bảo đảm ở và sinh sống ổn định, lâu dài hoặc thường xuyên sinh sống”. Theo đó, các tổ chức tín dụng khi tiếp nhận tài sản bảo đảm phải xác minh và chịu trách nhiệm về việc không thu giữ tài sản dạng này khi xử lý nợ. Ngoài ra, dự thảo yêu cầu bên bảo đảm phải cung cấp các giấy tờ chứng minh tài sản bảo đảm là duy nhất theo khoản 2 Điều 5. Đây là điều kiện cần thiết để tránh việc gian lận hoặc trục lợi chính sách bảo vệ của người vay vốn.
Quy định dự thảo ngoài việc không thu giữ nhà ở duy nhất mà còn gián tiếp hạn chế việc sử dụng tài sản này làm tài sản bảo đảm trong các hợp đồng tín dụng. Bởi nếu nhà ở duy nhất không thể bị thu giữ trong trường hợp nợ xấu, tài sản này sẽ không bảo đảm cho ngân hàng, từ đó tổ chức tín dụng có thể từ chối nhận thế chấp căn nhà này làm điều kiện cấp vốn.
## Hạn chế quyền vay vốn và áp lực lên người dân có nhà ở duy nhất
Việc dự thảo quy định ngân hàng không thu giữ nhà ở duy nhất dẫn tới người dân sở hữu tài sản duy nhất này khó có thể sử dụng chính tài sản của mình để vay vốn ngân hàng. Các ngân hàng, vì lý do kiểm soát rủi ro, sẽ hạn chế cho vay đối với các khoản vay có thế chấp là nhà ở duy nhất hoặc từ chối cho vay hoàn toàn. Kết quả là quyền tiếp cận nguồn vốn chính thức của nhóm người này bị thu hẹp, khiến họ phải tìm đến các hình thức tín dụng phi chính thức hoặc chịu tác động tiêu cực về mặt tài chính cá nhân.
Thực tế, một số tổ chức tài chính và ngân hàng đã lựa chọn các giải pháp hợp đồng thế chấp bổ sung cho bên thứ ba để khắc phục hạn chế về nhà ở duy nhất. Theo đó, bên vay sẽ ký kết hợp đồng thế chấp với tổ chức thứ ba, đơn vị có quan hệ mật thiết với ngân hàng nhưng pháp lý riêng biệt, quản lý tài sản bảo đảm độc lập với nhà ở duy nhất của người vay. Điều này cho phép ngân hàng tránh ràng buộc pháp luật cấm thu giữ nhà ở duy nhất của người vay, vẫn có tài sản hợp pháp để xử lý thu hồi nợ khi người vay không thực hiện cam kết. Mặc dù, cách thức này tiềm ẩn nguy cơ thiếu minh bạch, phức tạp về quyền lợi và có khả năng gây tranh chấp trong hoạt động tín dụng nếu không có quy trình quản lý chặt chẽ.
## Tác động đến doanh nghiệp tín dụng và thị trường tài chính
Quy định không thu giữ tài sản bảo đảm là nhà ở duy nhất sẽ khiến các tổ chức tín dụng chịu áp lực lớn trong quản lý rủi ro và cân nhắc kỹ lưỡng trong quyết định cho vay. Mức độ rủi ro tăng lên sẽ buộc ngân hàng tăng lãi suất cho vay hoặc xu hướng giảm số lượng khoản vay có thế chấp. Điều này ảnh hưởng chung đến hiệu quả tài chính của hệ thống ngân hàng, làm giảm khả năng tiếp cận khả thi vốn vay của cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Ngoài nhà ở duy nhất, dự thảo Nghị định còn bảo vệ công cụ lao động chủ yếu hoặc duy nhất của bên bảo đảm được sử dụng để tạo thu nhập chính. Theo dự thảo, các tổ chức tín dụng không thu giữ tài sản này nhằm đảm bảo bên vay không mất đi phương tiện sinh sống và làm việc, từ đó duy trì năng lực trả nợ. Quy định này góp phần bảo đảm quyền lợi thiết yếu của người dân, tránh đẩy họ vào tình trạng khốn khó, góp phần duy trì ổn định xã hội trong bối cảnh xử lý nợ xấu.
## Thách thức trong thực thi và đề xuất hướng hoàn thiện
Việc dự thảo quy định mới không thu giữ đối với nhà ở duy nhất và công cụ lao động chủ yếu tiềm ẩn các thách thức về thực thi. Các ngân hàng cần được tăng cường năng lực thẩm định, tổ chức phối hợp với các cơ quan Nhà nước nhằm kiểm soát chặt chẽ về pháp lý và thực tiễn tài sản bảo đảm.
Ngoài ra, cần có các biện pháp hỗ trợ thanh khoản, cơ cấu lại nợ hoặc đa dạng hóa sản phẩm tín dụng để đảm bảo thị trường tín dụng vận hành linh hoạt, tránh tình trạng khan hiếm vốn vay cho người dân khó khăn.
Quy định bảo vệ nhà ở duy nhất trong dự thảo phản ánh xu hướng quốc tế trong bảo vệ quyền lợi người vay vốn, đồng thời phù hợp với tinh thần nhân đạo và ổn định xã hội. Một số quốc gia phát triển cũng đã có những chính sách hạn chế thu giữ nhà ở duy nhất nhằm giảm thiểu rủi ro xã hội, bảo vệ người dân có thu nhập thấp.
Do đó, cần tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý, đưa ra các quy định đồng bộ, minh bạch để vừa bảo vệ người dân, vừa đảm bảo không tạo cơ hội cho các hành vi trục lợi, đồng thời thúc đẩy tăng trưởng tín dụng bền vững.
Dự thảo Nghị định về việc không thu giữ tài sản bảo đảm là nhà ở duy nhất và công cụ lao động chủ yếu của bên bảo đảm là bước quan trọng trong quản lý tín dụng và xử lý nợ xấu. Quy định này khẳng định quyền sở hữu, quyền được bảo vệ căn nhà duy nhất của người vay vốn, từ đó tránh tổn thất nghiêm trọng về an sinh xã hội.
Tuy nhiên, quy định cũng tạo ra hạn chế trong việc sử dụng nhà ở duy nhất làm tài sản bảo đảm, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền vay vốn ngân hàng của nhóm người sở hữu duy nhất một căn nhà. Do đó, cần có sự rà soát, cân nhắc từ nhiều khía cạnh, để phát huy hiệu quả, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời duy trì sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường tín dụng.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)
