Chung cư TP HCM: Giá sánh ngang nhà đất
Thị trường bất động sản TP HCM đang chứng kiến một hiện tượng đáng chú ý: giá căn hộ chung cư tại nhiều khu vực đã ngang bằng, thậm chí vượt qua giá nhà liền thổ cùng địa bàn.
Theo ghi nhận thực tế tại các dự án mới mở bán, xu hướng tăng giá của chung cư đặc biệt rõ nét ở các khu vực vệ tinh vừa sáp nhập vào thành phố. Giá bán sơ cấp của nhiều căn hộ đã đạt mức tương đương hoặc cao hơn so với nhà phố trong cùng khu vực, tạo nên một cuộc đua giá thú vị giữa hai loại hình bất động sản này.
Giá chung cư tại các khu vực trọng điểm
Điển hình tại khu Đông thành phố, dự án The Metropole (phường An Khánh) đang rao bán căn hộ 85 m2 với mức giá 11-15 tỷ đồng, tương đương 130-180 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, một nhà phố nền 80 m2 xây 1 trệt 2 lầu tại phường Thảo Điền, cách chưa đầy 3 km, chỉ được rao bán với giá 10-12 tỷ đồng (150 triệu đồng mỗi m2).
Không chỉ riêng The Metropole, loạt dự án căn hộ khác cùng khu vực như The Privé, Eaton Park, Lumière Midtown… cũng đang có giá sơ cấp dao động trong khoảng 130-250 triệu đồng mỗi m2, cao hơn đáng kể so với mức giá 110-200 triệu đồng mỗi m2 của nhà liền thổ đang bán trong bán kính 2 km quanh đó.
Tại khu Nam, dự án Celesta Rise của Keppel Land có giá bán căn hộ bàn giao bình quân 80 triệu đồng mỗi m2, vượt trội hơn so với mức giá 60-70 triệu đồng mỗi m2 của nhà riêng cùng khu vực. Trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ, giá căn hộ hiện dao động trong khoảng 70-80 triệu đồng mỗi m2, đã ngang bằng với giá nhà liền thổ.
Thị trường khu vực mới sáp nhập
Tại các khu vực mới sáp nhập vào TP HCM như Thuận An và Thủ Dầu Một cũ, giá chung cư cũng đang dần đuổi kịp nhà liền thổ. Trên khu vực các phường thuộc Thuận An cũ, giá căn hộ có giá bình quân từ 43-65 triệu đồng mỗi m2, tăng tới 45% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá nhà liền thổ chỉ tăng 12,8%, ở mức 36-80 triệu đồng.
Tại các phường thuộc Thủ Dầu Một cũ, nhà riêng lẻ đang bán với tầm giá 35-55 triệu đồng (tăng 2,4%), trong khi giá chung cư đã lên mức 45-68 triệu đồng (tăng tới 18%).
Số liệu thống thị trường
Theo dữ liệu từ Batdongsan, trong quý II, giá nhà riêng tại trung tâm TP HCM đạt 200 triệu đồng mỗi m2, khu vực ngoài trung tâm là 110 triệu đồng, và khu Đông khoảng 87 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, giá căn hộ khu vực trung bình trung bình 110-200 triệu đồng, khu vực ngoài trung tâm 68 triệu đồng, và khu Đông khoảng 100 triệu đồng mỗi m2.
Trong 8 tháng đầu năm, giá nhà riêng khu Đông tăng 8-20%, trong khi giá căn hộ tăng 18-40%. Tại khu Nam, mức tăng cho nhà riêng là 10%, còn căn hộ tăng tới 35%.
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, quý II, giá nhà liền thổ TP HCM trung bình 160-300 triệu đồng mỗi m2, tăng 9%. Giá căn hộ đạt 82-220 triệu đồng mỗi m2, tăng tới 29%. Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng giá nhà liền thổ thành phố dao động trong khoảng 110-305 triệu đồng mỗi m2 (tăng 2-5%), trong khi giá chung cư bình quân 89 triệu đồng mỗi m2, tăng tới 39% so với cùng kỳ.
Phân tích từ chuyên gia
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, cho biết trước đây, nhà phố luôn vượt trội nhờ quyền sở hữu lâu dài và tiềm năng tăng giá, trong khi căn hộ chủ yếu đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, thanh khoản của nhà phố đã chững lại do giá quá cao, nguồn cung khan hiếm và chính sách tín dụng hạn chế.
Trong khi đó, căn hộ được săn đón mạnh mẽ hơn nhờ nhu cầu ở thực gia tăng cùng sự thay đổi trong lối sống của gia đình trẻ. Ông nhận định giá căn hộ bị đẩy lên quá cao phản ánh tác động của tâm lý, chiến lược marketing và cách định vị thương hiệu của chủ đầu tư, trong khi nhà liền thổ ít chịu ảnh hưởng này do giao dịch thường trực tiếp hơn.
Theo chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên, trước đây mức chênh lệch giữa giá nhà liền thổ và chung cư thường gấp đôi nhờ lợi thế gắn với đất, ít mất giá, trong khi chung cư từng bị coi là “tiêu sản”. Tuy nhiên, thay đổi trong tâm lý tiêu dùng đã khiến cán cân dần nghiêng về phía căn hộ.
Ông nhận xét rằng nhà phố trong hẻm sâu, hạ tầng hạn chế dần không còn là lựa chọn được ưu tiên hàng đầu, và nhà phố cũng dần đánh mất giá trị thương mại lớn, trong khi chung cư với tiện ích đồng bộ lại hấp dẫn người trẻ ở cả nhu cầu an cư và tích sản.
Tương lai thị trường
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận xét việc căn hộ có giá cao hơn nhà phố không hẳn là bất thường, nhất là với các dự án cao cấp trung tâm có vị trí đắc địa, tiện ích khép kín. Tuy nhiên, sự bất hợp lý nằm ở nguồn cung mất cân đối khi phân khúc trung và cao cấp chiếm áp đảo, còn nhà ở vừa túi tiền và bình dân gần như biến mất, khiến mặt bằng giá méo mó.
Ông Thắng cũng cảnh báo rằng tốc độ tăng giá căn hộ sơ cấp quá nhanh, với dự án sau cao hơn dự án trước, đang góp phần thúc đẩy cuộc đua giá bất động sản. Nếu đất nền, nhà phố mỗi năm tăng khoảng 5%, thì căn hộ tăng 10-15%. “Với tốc độ này, giá căn hộ có thể sớm vượt hẳn nhà phố”, ông nói.
Theo các chuyên gia, tâm lý cố hữu “nhà gắn với đất luôn có giá trị hơn căn hộ” có thể kéo theo cuộc đua tăng giá ở cả hai loại hình, nhất là khi chung cư liên tục lập đỉnh mới. Dù nhà liền thổ đang gặp khó về thanh khoản, loại hình này vẫn giữ được tính bền vững nhờ quyền sở hữu đất. Vì vậy, khi căn hộ tăng mạnh, giá nhà liền thổ thường bị dẫn dắt tăng theo, trong bối cảnh quỹ đất nội thành ngày càng khan hiếm và tâm lý tích lũy đất vẫn ăn sâu trong số đông nhà đầu tư.
Hiện tượng giá chung cư TP HCM tăng ngang bằng nhà liền thổ không chỉ phản ánh sự thay đổi trong nhu cầu thị trường mà còn cho thấy sự chuyển dịch trong nhận thức của người dân về giá trị của các loại hình bất động sản khác nhau.
