# Chính sách 10%: Đòn bẩy cho nhà đầu tư
Chính sách thanh toán linh hoạt với chỉ 10% trả trước và hoãn nợ 5 năm đang trở thành chủ đề nóng, đặt ra câu hỏi liệu đây có phải cơ hội thực cho người mua nhà hay lại là “mảnh đất màu mỡ” cho giới đầu cơ.
## Dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 7 tháng đầu năm 2025, lượng tiền bơm ra nền kinh tế đạt khoảng 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 10% so với cuối năm 2024. Đáng chú ý, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản cao gấp nhiều lần so với tốc độ tăng trưởng chung của toàn hệ thống ngân hàng.
Nguyên nhân chính đến từ khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp sản xuất vẫn thấp do chi phí đầu vào cao và sức mua yếu. Trong khi đó, nhiều dự án bất động sản vừa được tháo gỡ rào cản pháp lý, cần vốn để triển khai. Một thực tế đáng lo ngại là một số doanh nghiệp vay vốn ngân hàng nhưng không sử dụng đúng mục đích đang chảy vào thị trường bất động sản.
“Lượng tiền dồi dào cùng với các chính sách ưu đãi tài chính ‘miễn lãi, ân hạn gốc’ kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư đã trở thành động lực chính đẩy giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua”, VARS IRE nhận định.
## Cơ chế thanh toán tạo cơ hội cho đầu cơ
Một căn hộ 2 phòng ngủ tại các thành phố lớn hiện có giá trung bình khoảng 5 tỷ đồng, vượt xa khả năng tài chính của phần lớn gia đình trẻ. Viện nghiên cứu cho rằng, cơ chế thanh toán linh hoạt chỉ cần trả trước 10-30% giá trị sản phẩm, tạm hoãn trả cả gốc lẫn lãi từ 12 tháng đến 5 năm, tuy hỗ trợ người mua nhà ở thực nhưng lại tạo cơ hội cho nhà đầu tư lũng đoạn thị trường.
Thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư hoặc nhóm đầu tư đã tận dụng chính sách này để mua cùng lúc nhiều sản phẩm, tham gia nhiều dự án khác nhau và thu về lợi nhuận vượt trội với vốn ban đầu nhỏ.
Ví dụ cụ thể, với căn hộ trị giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng ban đầu. Nếu giá tăng 15-20% sau 1-2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn nợ gốc, khoản chênh lệch 450-600 triệu đồng gần như thành lợi nhuận ròng.
“Tỷ suất sinh lời trên vốn có thể đạt 50-70%, mức lợi nhuận mà khó kênh đầu tư nào sánh kịp. Thậm chí, một năm qua, giá bất động sản tăng ‘nóng’, một số nhà đầu tư còn lãi gấp đôi số vốn ngay trong thời gian ân hạn, trước khi bàn giao nhà”, VARS IRE đánh giá.
## Chiến thuật đầu thông minh của giới đầu cơ
Ngoài việc tận dụng chính sách hoãn trả nợ, một số nhà đầu tư có chiến lược khác là thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng (mức tối đa với sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai) để được hưởng chiết khấu sâu. Sau đó họ bán lại với mức giá chênh lệch so với hình thức vay mua, thu về khoản lợi nhuận hấp dẫn.
Sức hút của lợi nhuận đã khiến dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản. VARS IRE chỉ ra rằng, chính tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng đã thúc đẩy nhiều người và nhà đầu tư tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và tiếp tục “găm” hàng chờ giá tăng lên.
## Hệ quả tiêu cực từ đầu cơ
Vòng xoáy “giữ hàng – khan cung – giá tăng” tạo ảo giác thanh khoản sôi động trên thị trường, nhưng kéo theo nhiều hệ quả tiêu cực. “Đáng chú ý, những nhóm lũng đoạn thị trường lại không phải chịu mức rủi ro tương xứng với lợi nhuận khổng lồ mà họ thu được”, VARS IRE nhấn mạnh.
Khi thị trường hạ nhiệt, chính những người mua sau – chủ yếu là nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua để ở mới là bên phải chịu thiệt. Điều này đặt ra câu hỏi về tính bền vững của chính sách và cần được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, không chỉ phục vụ mục đích đầu cơ ngắn hạn.
Việc cân bằng giữa hỗ trợ người mua nhà thực và ngăn chặn đầu cơ sẽ là thách thức lớn cho các cơ quan quản lý trong thời gian tới.
