# Bài toán mua căn hộ giá rẻ
Thị trường bất động sản phân hóa mạnh mẽ khi nhiều người than thở khó tìm căn hộ trung tâm tầm 5 tỷ đồng, trong khi không ít căn hộ ven chỉ giá 2-3 tỷ lại ít người mua. Sự chênh lệch này phản ánh rõ khoảng cách giữa nhu cầu thực tế và khả năng tài chính của người mua nhà đô thị.
## Khoảng cách giá lớn giữa trung tâm và vùng ven
Theo số liệu mới nhất từ CBRE Việt Nam, trong quý II năm 2025, giá nhà liền thổ tại TP HCM dao động trong khoảng 160-300 triệu đồng/m², tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá căn hộ chung cư đạt mức 82-220 triệu đồng/m², tăng mạnh tới 29% so với cùng kỳ.
Ở khu vực trung tâm, việc tìm căn hộ với ngân sách 5 tỷ đồng trở nên ngày càng khó khăn. Tuy nhiên, thực tế khảo sát cho thấy ở vùng ven đô hay các dự án đã bàn giao từ 10-20 năm trước, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng vẫn khá dồi dào. Vấn đề nằm ở chỗ những sản phẩm này thường không đáp ứng được các tiêu chí ngày càng khắt khe của người mua hiện đại.
Ông Huỳnh Văn Hùng (người Đồng Tháp) chia sẻ: “Tôi đăng tin tìm mua căn hộ chung cư tầm giá 2 tỷ đồng ở TP HCM cho con trai học đại học, ngay lập tức nhận được tin nhắn của hàng chục môi giới chào bán căn hộ cũ mới ở các phường, xã xa trung tâm, mức giá phổ biến nằm trong khoảng 2-3 tỷ đồng.”
Sau nhiều tìm hiểu, ông quyết định chọn mua căn hộ diện tích gần 50 m² tại Vinhomes Grand Park (phường Long Bình) với giá 2,6 tỷ đồng để tiện cho con đi học.
## Nhiều lựa chọn giá hợp lý nhưng ít người mua
Theo khảo sát thực tế, hiện có rất nhiều căn hộ thứ cấp tại các dự án xa trung tâm như Moonlight Boulevard (phường An Lạc), Green Town Bình Tân (xã Vĩnh Lộc), Vision, Conic Boulevard (phường Tân Tạo), Akari City (phường An Lạc), Westgate (xã Bình Chánh), SaigonIntela (Bình Hưng)… được rao bán với giá chỉ 2-3 tỷ đồng.
Khu căn hộ Sunrise Riverside (xã Nhà Bè) hiện có giá 2,5-3 tỷ đồng/căn, ngay cả khu Đông TP HCM vốn nóng sốt nhiều năm qua cũng có không ít căn hộ giá hợp túi tiền như Vinhomes Central Park, 9 View Apartment, The Art Gia Hòa…
Tuy nhiên, không phải lúc nào người bán cũng dễ dàng tìm được khách mua. Chị Hồng (ngụ chung cư Green River, phường Bình Đông) cho biết đã rao bán căn hộ hơn 70 m² suốt nhiều tháng mới có người mua dù giá chỉ 2,7 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu do đây là căn hộ thuộc diện nhà ở xã hội nên người mua không thể sang tên ngay nên giao dịch rất chậm, dù vị trí khá gần trung tâm và tiện ích đầy đủ.
Khi so sánh giá trên mỗi mét vuông, sự chênh lệch rất rõ ràng. Các dự án mới, gần trung tâm hiếm khi có giá dưới 50 triệu đồng/m², trong khi các dự án đã bàn giao hơn 10 năm chỉ còn ở mức 31-37 triệu đồng/m².
Chẳng hạn, tại dự án Phú Hoàng Anh (xã Nhà Bè), một căn hộ rộng 129 m² được rao bán với giá khoảng 4,5 tỷ đồng, tương đương 35 triệu đồng/m². Dù vậy, sức hút lại không cao bởi dự án đã xuống cấp nhanh, thiết kế chưa tối ưu và diện tích quá lớn so với nhu cầu phổ biến. Trong khi đó, các dự án lân cận có giá đến 70-90 triệu đồng/m², tăng trưởng mạnh hơn nhiều về giá trị.
## Sự lệch pha nhu cầu và khả năng tài chính
Ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt Á, cho biết chỉ trong 2 tuần ông đã bán 70/100 căn hộ và officetel còn lại của dự án Sunrise Riverside. Đây là những căn hộ nhỏ, diện tích chỉ từ 50-55 m², giá dao động 2,5-3,3 tỷ đồng/căn. Nhờ tiện ích đầy đủ, người mua có thể dọn vào ở hoặc cho thuê ngay, cộng thêm chính sách vay ngân hàng, chỉ cần vốn ban đầu khoảng 1,2-1,5 tỷ đồng.
“Khách hàng chủ yếu là các cặp vợ chồng trẻ hoặc người độc thân có ô tô, muốn tìm nơi ở tiện nghi, hiện đại” – ông Kiên chia sẻ.
Theo ông Kiên, vấn đề lớn nhất vẫn là sự lệch pha giữa nhu cầu và khả năng tài chính. “Tâm lý người mua thường mong muốn căn hộ rộng rãi, 2-3 phòng ngủ, vị trí trung tâm, sổ hồng đầy đủ và ngân hàng hỗ trợ trả góp. Nhưng với tầm tài chính 3 tỷ đồng, gần như không thể đáp ứng các tiêu chí này.”
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc Công ty Dịch vụ Bất động sản DKRA Group, cũng thừa nhận căn hộ dưới 3 tỷ đồng ở TP HCM không hề thiếu, đặc biệt ở vùng ven hoặc địa bàn tỉnh Bình Dương cũ. Tuy nhiên, những dự án này thường xa trung tâm hoặc là chung cư cũ thiếu tiện ích và dịch vụ hiện đại.
“Người trẻ hiện nay có xu hướng ưu tiên tiện ích, môi trường sống và quản lý vận hành, nên thường ‘chê’ căn hộ cũ dù giá thấp. Ngoài ra, yếu tố pháp lý cũng tác động mạnh đến giá bán, bởi dự án có sổ hồng và tiện ích đầy đủ luôn chênh hơn 10%-30% so với những dự án kém minh bạch” – ông Thắng lý giải.
Ông phân tích để mua căn hộ 2,5 tỷ đồng bằng vốn vay, người mua phải có sẵn 1-1,5 tỷ đồng. Phần còn lại cần thu nhập ổn định 35-40 triệu đồng/tháng trong vòng 10 năm để trả nợ. Nhưng nhóm người có thu nhập này thường không muốn mua chung cư cũ thiếu tiện ích mà sẽ hướng đến các dự án cao cấp hơn, giá 7-10 tỷ đồng ở trung tâm. Ngược lại, người thu nhập trung bình 15-20 triệu đồng/tháng khó có khả năng tích lũy đủ để mua căn hộ 2-3 tỷ đồng.
Chính vì vậy, bài toán nhà ở giá rẻ luôn bị kẹt trong vòng lặp giữa nhu cầu và thu nhập: Khi người mua sẵn sàng thì không có sản phẩm ưng ý, còn lúc sản phẩm có sẵn lại vượt quá khả năng chi trả!
## Tương lai thị trường sẽ tiếp tục phân hóa
Theo các chuyên gia, thị trường căn hộ trong thời gian tới sẽ tiếp tục chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ. Những dự án nhà ở xã hội có thể phần nào đáp ứng nhu cầu của nhóm lao động thu nhập thấp nhưng với mức thu nhập 10-15 triệu đồng/tháng, việc mua một căn hộ cũng không hề dễ dàng.
“Ngay cả nhóm có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng nhiều khả năng cũng không được hưởng chính sách mua nhà ở xã hội. Điều này cho thấy khoảng trống giữa cung và cầu thực tế sẽ còn tiếp diễn, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất khan hiếm, chi phí phát triển dự án ngày càng cao” – ông Thắng nhấn mạnh.
Bài toán nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn như TP HCM vẫn còn nhiều thách thức, đòi hỏi sự điều chỉnh từ cả phía người mua, chủ đầu tư và các cơ quan quản lý để tạo ra một thị trường lành mạnh và minh bạch hơn.
