# Giá căn hộ TPHCM leo thang 250 triệu/m2, vượt tháng Ngâu
Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đang chứng kiến một kỳ tăng giá đáng kinh ngạc, khi giá căn hộ chung cư tại một số khu vực đã đạt mức 250 triệu đồng/m², bất chấp quan niệm tháng Ngâu tháng 7 âm lịch là thời điểm không thuận lợi để giao dịch.
## Giá căn hộ đắt hơn nhà phố
Mặc dù đang là tháng 7 âm lịch, hay còn gọi là tháng Ngâu – thời gian mà nhiều người dân tin rằng không nên mua bán nhà cửa, thị trường bất động sản TPHCM vẫn đang trong giai đoạn “nóng sốt” chưa từng có. Đáng chú ý, giá bán căn hộ chung cư tại nhiều dự án đã áp sát, thậm chí vượt qua giá nhà liền thổ truyền thống.
Tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, tình trạng này diễn ra rõ nét nhất. Một số căn hộ tại tháp The Crest Residence thuộc dự án The Metropole đang được rao bán với giá trên 200 triệu đồng/m². Cụ thể, căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 83m2 được chào giá hơn 18 tỷ đồng. Trong khi đó, cũng tại phường An Khánh, một căn nhà liền thổ có diện tích 90m2 đang được rao bán với giá 13 tỷ đồng, tương đương 144 triệu đồng/m².
Tình trạng tương tự cũng được ghi nhận tại các chung cư đã bàn giao từ 2 năm trở lại đây, với giá bán vẫn duy trì ở mức cao từ 130-180 triệu đồng/m².
## Các dự án cao cấp tiếp tục tăng giá
Giá bán tại một số dự án chung cư mới lân cận cũng được ghi nhận ở mức cao ấn tượng. Căn hộ 72m2 tại dự án The Privé của Đất Xanh Group đang được rao bán 8,6 tỷ đồng, tương đương gần 120 triệu đồng/m². Hay căn hộ 1 phòng ngủ tại dự án Lumière Midtown thuộc Khu đô thị The Global City của Masterise Homes có giá bán trước thuế từ 7,6-8,5 tỷ đồng, tương ứng 160 triệu đồng/m².
Cùng khu vực, giá bán căn hộ giai đoạn tiếp theo của dự án Eaton Park do Gamuda Land phát triển đã tăng nhẹ so với trước. Một căn hộ 80m2 đang được chào giá 11 tỷ đồng, tương đương 138 triệu đồng/m².
Theo khảo sát thực tế, trong vòng bán kính 3km quanh các dự án nói trên, không khó để tìm mua một căn nhà liền thổ với đơn giá 100-150 triệu đồng/m². Tuy nhiên, tại phường Hiệp Bình, chung cư Diamond Sky của Vạn Phúc Group đang được môi giới chào bán ở mức 150 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 30% so với giá phổ biến của nhà liền thổ cùng khu vực.
Đây là phân khu cao tầng đầu tiên tại Khu đô thị Vạn Phúc City. Việc chủ đầu tư chưa từng triển khai loại hình chung cư, cùng mức giá được cho là quá cao, đã khiến nhiều người đặt dấu hỏi về tính thanh khoản của dự án. Trong khi đó, chung cư Urban Green gần đó có giá bán chỉ từ 60-80 triệu đồng/m2, cho thấy sự chênh lệch lớn trong cùng một khu vực.
## Lịch sử lặp lại?
Đánh giá về diễn biến của thị trường căn hộ TPHCM hiện nay, ông Nguyễn Văn Cường – một môi giới nhiều kinh nghiệm – nhận xét có nhiều điểm cho thấy dấu hiệu lặp lại kịch bản các giai đoạn “nóng sốt” trước đây.
Theo ông Cường, lịch sử thị trường cho thấy một số thời điểm giá căn hộ chung cư tại TPHCM ngang ngửa, thậm chí vượt giá nhà phố. Cụ thể, giai đoạn 2007-2008, căn hộ chung cư “leo thang” khi một số dự án tại trung tâm TPHCM và Khu đô thị Phú Mỹ Hưng có giá bán từ 2.000-3.000 USD/m2. Mức giá này ngang bằng hoặc cao hơn nhiều nhà phố trong khu dân cư hiện hữu.
Sau giai đoạn khủng hoảng 2011-2013, từ năm 2015-2018, các dự án chung cư tại quận 1, quận 2 và quận 7 có giá bán từ 70-120 triệu đồng/m2, trong khi nhà phố ở khu vực ngoại thành, trong bán kính 5km, chỉ ở mức 60-80 triệu đồng/m2.
“Thời điểm đó, căn hộ 2 phòng ngủ tại khu vực trung tâm thành phố có giá từ 6-10 tỷ đồng/căn, ngang hoặc đắt hơn nhà phố 2 tầng trong hẻm tại quận 10 hay quận Phú Nhuận”, ông Cường chia sẻ.
Trước khi thị trường căn hộ sôi động trở lại từ năm 2024 đến nay, giai đoạn 2020-2023 đã chứng kiến mức giá sơ cấp tại một số dự án chung cư cao cấp vượt 12.000 USD/m2, tương đương khoảng 250 triệu đồng/m2.
## “Thổi giá” hay thực tế?
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, việc giá căn hộ cao hơn nhà phố không có gì bất thường, nhất là với các dự án cao cấp ở khu vực trung tâm, có vị trí đắc địa và đầy đủ tiện ích. Tuy nhiên, sự bất hợp lý nằm ở chỗ nguồn cung phân khúc trung – cao cấp chiếm ưu thế, trong khi nhà ở vừa túi tiền và phân khúc bình dân gần như biến mất.
Ông Thắng cho biết, tại một số dự án chung cư, có tình trạng “thổi giá” dựa vào kỳ vọng sinh lời. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ ngày càng tiệm cận, thậm chí vượt giá nhà phố.
“Thị trường hiện nay đang thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm tầm trung và bình dân, trong khi nguồn cung cao cấp lại dồi dào. Điều này tạo ra áp lực giá và khiến nhiều người mua phải chấp nhận mức giá cao hơn so với thực tế năng lực tài chính của mình”, ông Thắng phân tích.
Với sự sôi động bất thường của thị trường căn hộ TPHCM trong tháng Ngâu, nhiều chuyên gia dự báo giá có thể tiếp tục tăng trong những tháng tới, đặc biệt khi nguồn cung ngày càng khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng thị trường đang trong giai đoạn bong bóng và có thể điều chỉnh mạnh trong tương lai không xa.
