Giá chung cư Hà Nội vượt mốc 100 triệu/m2
Thị trường bất động sản Hà Nội đang chứng kiến một cuộc đua giá chóng mặt khi nhiều dự án chung cư cao cấp, hạng sang được chào bán với mức giá lên đến 150-300 triệu đồng/m², ngang ngửa hoặc thậm chí vượt qua giá nhà liền kề và biệt thự trong cùng khu vực.
Nguồn cung chung cư tăng mạnh, giá tăng theo
Theo báo cáo từ Sở Xây dựng Hà Nội, chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025, thành phố đã có 33 dự án bất động sản đủ điều kiện huy động vốn, đưa ra thị trường 30.364 sản phẩm. Trong số này, hơn 80% là căn hộ chung cư với tổng cộng 24.556 căn. Con số này đã tương đương gần 80% tổng nguồn cung của cả năm 2024, khi Hà Nội đón khoảng 30.900 căn hộ chung cư mới.
Mặc dù nguồn cung đã phục hồi đáng kể nhưng mặt bằng giá các căn hộ chung cư tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng cao. Nguyên nhân chính là do các chủ đầu tư tập trung phát triển sản phẩm ở phân khúc cao cấp và hạng sang, bỏ ngỏ phân khúc bình dân mà đa số người lao động có nhu cầu thực.
Giá chung cư phá mọi kỷ lục
Cuộc đua giá chung cư tại Hà Nội đang diễn ra vô cùng quyết liệt. Dự án nào cũng có giá cao hơn dự án trước, khiến thị trường chứng kiến sự nở rộ của căn hộ chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m², thậm chí có nơi gấp đôi, gấp ba mức giá này.
Đầu tháng 7/2025, dự án Long Biên Central tại quận Long Biên cũ (nay thuộc phường Việt Hưng) đã khởi động với giá thăm dò thị trường trung bình 118 triệu đồng/m², chưa tính 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì. Chỉ một tháng sau, dự án Sun Feliza Cầu Giấy tiếp tục đưa ra mức giá dự kiến 140-200 triệu đồng/m², thiết lập kỷ lục mới cho chung cư sơ cấp tại khu vực Cầu Giấy.
Trước đó, vào tháng 6/2025, dự án The Matrix Premium (phường Từ Liêm) cũng gia nhập thị trường với giá trung bình 130 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT và phí bảo trì – gấp đôi so với giai đoạn đầu mở bán cách đây 4 năm.
Đáng chú ý nhất là dự án Noble Crystal Tây Hồ nằm trong khu đô thị Nam Thăng Long – Ciputra, với mức giá sơ cấp lên tới 188-330 triệu đồng/m², ngang ngửa và thậm chí vượt qua nhiều biệt thự liền kề trong khu vực.
Cũng gia nhập “câu lạc bộ” chung cư 100 triệu đồng/m², dự án Hausman Premium Residence (Khu đô thị FLC Premier Parc, phường Đại Mỗ) có mức giá dao động 100-120 triệu đồng/m². Bên cạnh đó, thị trường Hà Nội cũng ghi nhận một số dự án có mức giá từ 60-90 triệu đồng/m², xấp xỉ ngưỡng 100 triệu đồng/m². Tại Hoàng Mai, dự án Galia Hanoi đưa mức giá dự kiến hơn 80 triệu đồng/m² sau hơn một thập kỷ “đứng hình”. Hay ở Thanh Trì, Tân Hoàng Minh ra mắt Greenera Southmark Premium cũng với giá dự kiến 80 triệu đồng/m². Năm ngoái, tại huyện Đông Anh, dự án chung cư trong đại đô thị đã được chào bán với giá 90-100 triệu đồng/m², cạnh tranh trực tiếp với khu vực trung tâm.
Thị lệ pha cung – cầu nghiêm trọng
Trước thực tế này, tại phiên họp thứ nhất Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra hôm 22/9, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nêu rõ phân khúc nhà ở còn nhiều bất cập khi sản phẩm chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, có lúc tăng đột biến, nhất là tại các thành phố lớn.
Thủ tướng đề nghị làm rõ “thị trường bất động sản có bị thao túng hay không” để chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá, gây méo mó thị trường. Người đứng đầu Chính phủ nhấn mạnh việc phải có câu trả lời cho tình trạng “giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi”.
“Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 triệu, 100 triệu đồng một mét vuông chung cư, ai có tiền mà mua?” – Thủ tướng đặt vấn đề tại phiên họp.
Theo Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng), giá căn hộ tăng cao kéo theo lượng sản phẩm giá rẻ trên thị trường giảm mạnh. Tại Hà Nội và TP.HCM, các căn hộ dưới 2 tỷ đồng chiếm tỷ trọng rất thấp, chủ yếu là chung cư cũ, nằm ở vị trí xa trung tâm.
Thống kê cho thấy, tại Hà Nội, căn hộ có giá trên 5 tỷ đồng chiếm hơn 55,6% tổng nguồn cung thứ cấp; căn hộ dưới 2 tỷ đồng chỉ còn 3,9%. Ở TP.HCM, tỷ lệ căn hộ trên 5 tỷ đồng chiếm gần 48%, trong khi căn hộ dưới 2 tỷ chỉ chiếm khoảng 7% khiến người mua thực đang ngày càng bị đẩy ra khỏi cuộc chơi trên thị trường.
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, cơ cấu sản phẩm ngày càng lệch pha. Trong khi nhu cầu thực tế chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) và trung cấp (từ 25-50 triệu đồng/m²), thì tỷ trọng nguồn cung ở hai phân khúc này lại liên tục sụt giảm, lần lượt từ 19% và 33% năm 2019 còn 7% và 19% vào năm 2024. Đáng chú ý, riêng tại Hà Nội và TP.HCM (cũ), hai địa phương có nhu cầu nhà ở lớn nhất, hai phân khúc này gần như vắng bóng hoàn toàn kể từ năm 2023.
Thời gian tích lũy để mua nhà tăng vọt
Quý II/2025, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội tăng gần 88% so với năm 2019, đạt 75 triệu đồng/m². VARS IRE cho rằng, trong điều kiện giá nhà và thu nhập không đổi, nếu tính toán theo năm 2014, một gia đình có thu nhập trung bình và dành toàn bộ thu nhập để mua nhà có thể tích lũy đủ để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ (70m², trị giá khoảng 1,75 tỷ đồng) sau khoảng gần 18 năm.
Tuy nhiên, nếu áp dụng nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập, thời gian tích lũy sẽ kéo dài gấp ba lần.
Đến giữa năm 2025, với mức thu nhập bình quân đầu người hiện tại, để mua một căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 70 m² (giá khoảng 5,3 tỷ đồng), gia đình trên phải mất gần 27 năm nếu dành toàn bộ thu nhập và tới 80 năm nếu theo nguyên tắc 1/3 thu nhập.
Sự lệch pha giữa cung và cầu đang ngày càng gia tăng, khiến giấc mơ sở hữu nhà chung cư của nhiều người dân, đặc biệt là người có thu nhập trung bình và thấp, càng trở nên xa vời hơn.
