# Nâng cọc 50% đấu giá đất: Chặn đầu cơ hiệu quả?
Thời gian qua, nhiều vụ việc cố tình trả giá cao bất thường sau đó “bỏ cọc”, thông đồng, dìm giá hoặc cấu kết thao túng giá trong đấu giá đất tại một số địa phương đã gây thiệt hại lớn cho Nhà nước và làm xói mòn niềm tin vào cơ chế thị trường. Trước thực trạng này, Chính phủ đang xem xét đề xuất tăng mức đặt cọc tối đa lên 50% giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.
## Đề nghị siết chặt quy định đấu giá
Theo dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về xử lý khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đấu giá tài sản, các quy định mới được đề xuất sẽ áp dụng cho trường hợp giao đất ở cho cá nhân hoặc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư. Cụ thể, tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được quy định ở mức tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm.
Đáng chú ý, dự thảo cũng đề xuất các chế tài xử lý nghiêm minh đối với trường hợp người trúng đấu giá vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Theo đó, cá nhân vi phạm sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm, đồng thời phải chịu trách nhiệm thanh toán đầy đủ các chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ và các chi phí liên quan khác.
## Ý kiến trái chiều trong nội bộ
Tại cuộc họp về dự thảo Nghị quyết, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú bày tỏ quan điểm ủng hộ mạnh mẽ đề xuất này. Theo ông, việc nâng mức tiền đặt cọc lên đến 50% là một biện pháp răn đe rất mạnh mẽ, khiến người tham gia không dám轻易 bỏ cọc vì sẽ mất một khoản tiền rất lớn. Do đó, ông cho rằng không cần thiết phải bổ sung hình phạt cấm tham gia.
Thứ trưởng Tú cũng nhấn mạnh, khi đã có quy định về tiền đặt cọc cao và bị mất khi bỏ cọc thì việc thu thêm các khoản phí khác sẽ không có nhiều giá trị, chỉ làm phức tạp thêm vấn đề. Ông tán thành việc nâng mức đặt cọc tối thiểu từ 20% đến 50% là hợp lý và đủ sức răn đe.
Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Phan Chí Hiếu lại bày tỏ băn khoăn với đề xuất nâng mức cọc tối đa lên 50%. Theo quan điểm của ông, quy định này có thể dẫn đến việc các địa phương áp dụng mức kịch trần, gây hệ quả là không có người tham gia đấu giá hoặc chỉ có các doanh nghiệp lớn, chuyên đi đấu giá để bán lại tham gia, từ đó có thể làm gia tăng tình trạng trục lợi.
Ông Hiếu cho rằng, nguyên nhân chính của việc bỏ cọc là do giá khởi điểm quá thấp so với giá thị trường. Do vậy, nên tập trung vào việc định giá khởi điểm sát với giá thị trường, khi đó mức cọc 20% cũng đã là một khoản tiền rất lớn mà không ai dám bỏ.
## Quan điểm từ giới luật sư
Trao đổi với phóng viên, luật sư Trần Xuân Tiền (Trưởng Văn phòng luật sư Đồng Đội) cho rằng, việc chỉ trông chờ vào mức đặt cọc cao để răn đe là chưa đủ. “Không thiếu những đối tượng có tiềm lực tài chính sẵn sàng bỏ cọc nếu mục tiêu chính của họ là phá hoại thị trường hoặc ngăn cản đối thủ tham gia”, luật sư Tiền nói.
Theo luật sư Tiền, hành vi bỏ cọc cố ý không chỉ gây thiệt hại cho Nhà nước, mà còn tạo tâm lý e ngại, phá vỡ niềm tin vào tính công bằng của cơ chế đấu giá. Do đó, ông khẳng định cần thiết phải có quy định cấm tham gia đấu giá trong một thời gian nhất định, đây là biện pháp bổ sung nhằm loại trừ hành vi thiếu trung thực khỏi quy trình đấu giá.
Luật sư Lê Hồng Hiển (Hãng luật Lê Hồng Hiển & Cộng sự) phân tích, chính mức cọc thấp mới tạo điều kiện cho các đối tượng thiếu thiện chí dễ dàng “đặt gạch” đấu giá, sau đó bỏ cọc để phá vỡ thị trường. “Đây không phải là câu chuyện ‘bảo vệ nhà đầu tư nhỏ’ hay ‘ưu tiên nhà đầu tư lớn’, mà là câu chuyện ‘lọc bỏ kẻ đi săn lợi ích không lành mạnh'”, ông nhấn mạnh.
Theo vị luật sư này, giải pháp căn cơ vẫn là định giá khởi điểm sát với thị trường. Khi giá khởi điểm hợp lý, thì dù mức cọc ở 20% hay 50% cũng đủ sức răn đe, đồng thời ngăn chặn hiện tượng trả giá ảo để rồi bỏ cọc.
## Giải pháp toàn diện cho thị trường minh bạch
Cả hai luật sư đều đồng tình rằng, đấu giá đất là một công cụ quan trọng để phân bổ tài nguyên đất đai, tài sản công của quốc gia theo cơ chế thị trường. Vì vậy, để đảm bảo sự minh bạch, công bằng, cần có cơ chế pháp lý đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi trục lợi, thao túng, đồng thời khuyến khích nhà đầu tư có năng lực thực sự.
“Khi đó, thị trường đấu giá đất sẽ trở nên minh bạch, công bằng và thu hút được những nhà đầu tư thực sự có năng lực”, luật sư Lê Hồng Hiển nhấn mạnh.
Các chuyên gia cũng cho rằng, cần cụ thể hóa rõ ràng hơn các quy định về xử lý hành chính hoặc hình sự đối với những hành vi thao túng, thông đồng, phá giá trong đấu giá đất. Đây là yếu tố then chốt để tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh, bảo vệ quyền lợi của Nhà nước và các nhà đầu tư chân chính.
Với việc kết hợp giữa nâng mức đặt cọc, định giá hợp lý và các chế tài đủ mạnh, hy vọng thị trường đấu giá đất sẽ sớm được “sạch hóa”, loại bỏ các hành vi tiêu cực và trở thành kênh phân bổ hiệu quả nguồn lực đất đai của đất nước.
