# Giá đất tăng mạnh đẩy giá nhà ở khó tiếp cận
Thị trường bất động sản đang đối mặt với thách thức lớn khi bảng giá đất tăng mạnh thời gian qua, trở thành “điểm nghẽn” chính đẩy giá nhà ở luôn ở mức cao vượt xa khả năng chi trả của người dân.
## Chi phí đầu vào tăng vọt
Theo các chuyên gia, việc một số địa phương tăng mạnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 để tiệm cận thị trường chính là nguyên nhân chính khiến giá nhà đất liên tục leo thang.
Tình trạng này đã gây ra hệ lụy nghiêm trọng, làm tăng đột biến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng… – những yếu tố chiếm 30-40% tổng chi phí phát triển dự án.
“Khi giá đất tăng cao, chi phí đầu vào tăng mạnh, khiến tổng mức đầu tư đội lên đáng kể. Đặc biệt với các dự án ở đô thị lớn, chi phí đất còn chiếm tỷ lệ cao hơn, tạo sức ép trực tiếp lên giá bán cuối cùng, đẩy giá nhà ở tăng cao”, TS Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam chia sẻ.
## Áp lực tài chính lên chủ đầu tư
TS Trần Xuân Lượng cũng cho biết, giá đất tăng cao buộc các doanh nghiệp bất động sản phải bỏ vốn nhiều hơn để thâu tóm quỹ đất, dẫn đến áp lực vốn và gánh nặng tài chính với chi phí vay và chi phí cơ hội ngày càng tăng.
Bên cạnh đó, giá đất cao khiến chủ đầu tư khó đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá hợp lý. Đối với phân khúc nhà ở thương mại, giá bán thường bị đẩy lên cao, khiến người mua có nhu cầu thực khó tiếp cận.
Hơn nữa, giá đất cao còn làm méo mó chiến lược phát triển sản phẩm nhà ở khi nhiều doanh nghiệp có xu hướng tập trung vào phân khúc cao cấp hoặc hạng sang để dễ bù đắp chi phí đất cao, thay vì phát triển nhà ở bình dân. Điều này khiến thị trường mất cân đối cung – cầu, thiếu hụt nhà ở giá rẻ trong khi dư thừa nhà ở cao cấp.
## Sửa đổi Luật Đất đai để kiểm soát giá
Trước bối cảnh này, tại Hội thảo mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đã chỉ ra phương thức định giá đất là một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất cần xử lý trong Luật Đất đai hiện hành.
Theo ông Hiệp, mặc dù Luật Đất đai 2024 quy định giá đất được xác định theo cơ chế thị trường, nhưng thực tế cho thấy giá đất tăng và Nhà nước không thể kiểm soát, dẫn đến tình trạng “giá đất đuổi theo giá nhà” không hồi kết.
Do đó, việc sửa đổi Luật Đất đai theo hướng Nhà nước sẽ chủ động quyết định bảng giá đất được xem là cần thiết. Đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, quan điểm sửa đổi lần này là Nhà nước – với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai – sẽ chủ động quyết định bảng giá đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan theo từng loại đất.
“Bảng giá đất được xây dựng trên nguyên tắc đa phương pháp định giá, nhằm tiếp cận sát với giá thị trường, đồng thời căn cứ vào điều kiện kinh tế – xã hội và yêu cầu quản lý nhà nước tại từng địa phương”, đại diện Bộ này nhấn mạnh.
## Cân bằng lợi ích các bên
Việc xem xét lại phương thức định giá đất được các chuyên gia đánh giá là rất cần thiết, nhằm cân bằng giữa thu ngân sách, ổn định thị trường bất động sản và phát triển của nền kinh tế.
“Lần sửa đổi Luật Đất đai 2024 này hướng đến việc khôi phục vai trò quyết định của Nhà nước, kết hợp nguyên tắc thị trường với công tác quản lý, không để thị trường thứ cấp chi phối giá đất ở thị trường sơ cấp”, đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết thêm.
Theo các chuyên gia, việc kiểm soát bảng giá đất không chỉ giúp giảm áp lực lên giá nhà ở mà còn tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản, đảm bảo lợi ích của cả người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.
