# Làm sao giảm giá căn hộ hàng trăm triệu?
Giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng nóng, nhiều dự án đã chạm mốc 150-300 triệu đồng/m². Trước tình hình này, các chuyên gia cho rằng để giá nhà có thể tự điều chỉnh giảm, cần đồng bộ nhiều giải pháp từ phía cơ quan quản lý và doanh nghiệp.
## Thị trường bất động sản “sốt” giá
Theo số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá bán căn hộ chung cư tại hai thị trường lớn nhất cả nước tiếp tục duy trì ở mức cao, thậm chí có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.
Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70-80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý I/2025 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao, dao động khoảng 150-300 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m2, giữ ổn định so với đầu năm nhưng tăng tới 36% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều dự án cao cấp có mức giá từ 150 triệu đồng/m2 trở lên, khiến nhu cầu nhà ở thực của người dân càng khó tiếp cận.
## Nguyên nhân đẩy giá căn hộ lên cao
Chia sẻ với phóng viên, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), chỉ ra hàng loạt chi phí mà doanh nghiệp phải gánh khi triển khai một dự án nhà ở.
“Chi phí quy hoạch, đấu thầu, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, nộp tiền sử dụng đất… đều là những khoản đầu tư không nhỏ. Đặc biệt, thủ tục pháp lý rườm rà cùng với việc một số địa phương áp dụng giá sử dụng đất theo giá thị trường đã đẩy tổng chi phí đầu tư lên cao, buộc doanh nghiệp phải bán sản phẩm với mức giá cao để có lãi”, ông Toản phân tích.
Tuy nhiên, vị lãnh đạo này vẫn bày tỏ sự kỳ vọng vào các chính sách sắp tới như Nghị quyết 201 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, Nghị quyết 171 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, cùng với việc sửa Luật Đất đai sẽ tháo gỡ nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản.
## Giải pháp hạ nhiệt thị trường
Ông Toản cho rằng, muốn giảm giá nhà cần tập trung vào việc tăng nguồn cung, đa dạng hóa sản phẩm và giá thành. Đồng thời, khung pháp lý cần được thông thoáng hơn để các dự án có thể triển khai nhanh chóng. Đặc biệt, cần có chính sách mạnh mẽ hơn nữa để phát triển phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, giá nhà hiện tăng chủ yếu do tình trạng thiếu hụt nguồn cung thực sự. Thị trường đang bị lệch pha nghiêm trọng giữa sản phẩm phục vụ mục đích đầu tư và nhu cầu ở thực của người dân.
“Vấn đề tiền sử dụng đất cao khiến nhiều nhà đầu tư cá nhân tách thửa, xây nhà bán khó có thể tham gia thị trường, làm cho phân khúc nhà liền kề giá rẻ ngày càng biến mất”, ông Quang nhận định.
Theo chuyên gia này, giải pháp căn cơ để giảm giá nhà là cần tăng nguồn cung và đơn giản hóa tối đa thủ tục cấp phép xây dựng. Bên cạnh đó, các bộ ngành cần phối hợp chặt chẽ để xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng, vướng mắc kéo dài.
Ông Quang cũng phản đối việc đánh thuế bất động sản trong bối cảnh cung ít, cầu lớn: “Khi nguồn cung không đủ, việc áp thuế sẽ khiến người tiêu dùng cuối cùng phải gánh thêm chi phí, từ đó càng làm giá bất động sản tăng cao. Do vậy, hiện chưa phải thời điểm phù hợp để áp dụng giải pháp này.”
## Giải pháp dài hạn từ chuyên gia kinh tế
Tại một diễn đàn mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, đã đưa ra nhiều giải pháp hữu ích để hạ nhiệt thị trường bất động sản.
Theo TS. Cấn Văn Lực, việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia là một giải pháp quan trọng nhằm gia tăng số lượng nhà ở vừa túi tiền. Đồng thời, cần sớm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý hiện có. Hiện có gần 3.000 dự án “đắp chiếu” với tổng vốn khoảng 6 triệu tỷ đồng. Nếu được xử lý hiệu quả, đây sẽ là động lực lớn để phát triển kinh tế và “hạ nhiệt” giá nhà.
Đặc biệt, vị chuyên gia này nhấn mạnh cần xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư, sàn môi giới cố tình thổi giá bất động sản. Đồng thời, cần triển khai chính sách thuế chống đầu cơ bất động sản một cách bài bản.
“Kinh nghiệm quốc tế cho thấy có 3 loại thuế cần được xem xét, bao gồm thuế giao dịch (tính trên doanh thu hoặc lợi nhuận), thuế bất động sản thứ hai và thuế thừa kế. Tuy nhiên, việc áp dụng cần có lộ trình, dựa trên hệ thống dữ liệu minh bạch, đồng bộ và có thể mất thêm 1-2 năm để chuẩn bị”, TS. Lực phân tích.
## Tương lai thị trường
Các chuyên gia đều thống nhất rằng, để giá nhà có thể giảm một cách tự nhiên và bền vững, cần có sự đồng bộ từ nhiều phía. Người dân và doanh nghiệp cần kiên nhẫn chờ đợi những thay đổi về chính sách sắp tới, đặc biệt là các nghị quyết đặc thù của Quốc hội và sửa đổi Luật Đất đai.
Đồng thời, thị trường cần sự minh bạch hơn trong việc công bố thông tin, tránh tình trạng “thổi giá” gây hoang mang cho người dân. Khi các dự án tồn đọng được giải quyết và nguồn cung nhà ở xã hội tăng lên, hy vọng giá căn hộ sẽ có xu hướng điều chỉnh hợp lý hơn, đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
