# Bổ sung chi phí hạ tầng, bảo đảm công bằng cho nhà đầu tư
Ngày 25/09/2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã gửi văn bản đến Bộ Tư pháp đề nghị thẩm định hồ sơ Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong đề xuất này có nhiều quy định quan trọng liên quan đến bảng giá đất và giá đất.
## Đề xuất sửa đổi chính sách giá đất
Theo thông tin từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cơ quan này đề xuất sửa đổi theo hướng bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong nhiều trường hợp cụ thể. Cụ thể, bảng giá đất sẽ được sử dụng khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước, cũng như trong trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo đề xuất, quy định bảng giá đất sẽ được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí cụ thể. HĐND cấp tỉnh sẽ có nhiệm vụ quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, đồng thời công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Trong trường hợp cần thiết, bảng giá đất có thể được sửa đổi, bổ sung.
## Linh hoạt trong việc điều chỉnh giá đất
Một điểm quan trọng trong đề xuất là giao UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01/01 hằng năm. Đặc biệt, khi cần thiết, UBND cấp tỉnh cũng có quyền quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực cụ thể để áp dụng.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết nguyên nhân của đề xuất này là để trong quá trình tổ chức thực hiện áp dụng bảng giá đất, Chính phủ có thể linh hoạt, chủ động sửa đổi, bổ sung các trường hợp cần áp dụng bảng giá đất. Đồng thời, địa phương cũng chủ động hơn trong việc sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết, đáp ứng với yêu cầu thực tế của từng địa phương.
## Yếu tố mới: Chi phí xây dựng hạ tầng
Điểm mới nổi bật nhất trong đề xuất của Bộ Nông nghiệp và Môi trường là việc bổ sung yếu tố “chi phí xây dựng hạ tầng” vào căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Theo đó, giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất sẽ là căn cứ chính để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Cụ thể, đề xuất bổ sung yếu tố “chi phí xây dựng hạ tầng” vào căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng chi phí xây dựng hạ tầng đối với trường hợp giá đất theo bảng giá đất chưa bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng. Chi phí xây dựng hạ tầng sẽ được xác định theo suất vốn đầu tư do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trong trường hợp chưa có suất vốn đầu tư do UBND cấp tỉnh công bố, sẽ áp dụng theo suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố.
Đồng thời, đề xuất cũng bổ sung nội dung giao Chính phủ quy định trường hợp chưa có trong bảng giá đất và các trường hợp được khấu trừ chi phí xây dựng hạ tầng.
## Lợi ích của việc áp dụng bảng giá đất
Theo quan điểm của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc áp dụng bảng giá đất thay vì giá đất cụ thể sẽ mang lại nhiều lợi ích thiết thực. Cụ thể, phương pháp này dễ tính toán, tạo thuận lợi cho việc áp dụng; đồng thời khắc phục những vướng mắc trong việc xác định giá đất cụ thể.
Việc áp dụng bảng giá đất cũng giúp đẩy nhanh công tác xác định nghĩa vụ tài chính, nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, tránh lãng phí, và tiết kiệm kinh phí thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất cụ thể đối với từng dự án.
Đặc biệt, việc áp dụng bảng giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc quyền đi đôi với nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đồng thời, phương pháp này cũng thống nhất với quy định hiện hành về áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giúp đẩy nhanh công tác bồi thường và thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.
## Thách thức cần giải quyết
Tuy nhiên, đề xuất cũng đặt ra một số thách thức. Theo quy định hiện hành, việc áp dụng giá đất cụ thể đã được quy định từ năm 2006 đến nay. Nếu không áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể làm giảm nguồn thu của ngân sách từ các khoản thu này.
Tiếp đó, tiền bồi thường sẽ thấp hơn so với việc áp dụng giá đất cụ thể như hiện nay, có thể dẫn đến phát sinh khiếu nại của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Để khắc phục các hạn chế này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất cần nhất quán quan điểm đất đai là đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh và không đặt nặng vấn đề về tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, cần có chính sách hỗ trợ khác thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại.
## Tại sao cần bổ sung chi phí hạ tầng?
Việc bổ sung yếu tố “chi phí xây dựng hạ tầng” vào căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trên thực tế khi khu đất, thửa đất chưa có hạ tầng và nhà đầu tư phải tự thực hiện xây dựng hạ tầng.
Trong khi đó, giá đất quy định trong bảng giá đất là giá đất đã có hạ tầng. Do đó, khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải trừ chi phí xây dựng hạ tầng mà nhà đầu tư đã thực hiện để đảm bảo tính đúng, tính đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và công bằng cho các nhà đầu tư.
Đây được coi là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách về giá đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội đất nước.
