# Đặt cọc 50% giá trị: Giải pháp chống thổi giá đất
Trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động, Bộ Tư pháp vừa đề xuất nâng mức tiền đặt cọc tối đa trong đấu giá quyền sử dụng đất từ 20% lên 50% giá khởi điểm. Đề xuất này được xem như một liều thuốc thử thách nhằm hạn chế tình trạng thổi giá và bỏ cọc đang ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.
## Thực trạng đáng lo ngại
Theo quy định hiện hành, khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất hoặc cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư, mức tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Tuy nhiên, thực tế cho thấy quy định này đã bị một số đối tượng lợi dụng để trục lợi.
Thời gian qua, không ít trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng mức tiền đặt trước thấp để trả giá ảo rồi bỏ cọc, nhằm mục đích cá nhân hoặc tạo ảnh hưởng đến thị trường. Hành vi này không chỉ gây xáo trộn thị trường bất động sản mà còn làm giảm hiệu quả khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế – xã hội.
## Giải pháp đề xuất
Để khắc phục tình trạng trên, trong dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai, Bộ Tư pháp đã đưa ra đề xuất tăng mức tiền đặt trước tối đa từ 20% lên 50% giá khởi điểm.
Đáng chú ý, dự thảo cũng quy định chế tài xử lý nghiêm minh đối với cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở nhưng vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Cụ thể, họ sẽ bị cấm tham gia các cuộc đấu giá từ 6 tháng đến 5 đồng thời phải chịu trách nhiệm thanh toán đầy đủ chi phí tổ chức, phí dịch vụ và các khoản liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
## Ý kiến chuyên gia
Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch, đánh giá đây là biện pháp hữu hiệu. “Chỉ những nhà đầu tư thực sự có nhu cầu và năng lực tài chính mới sẵn sàng nộp 50% tiền đặt trước. Mức 50% được tính trên giá khởi điểm vốn thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá, vì vậy sẽ không gây khó khăn cho cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu thực sự”, ông Tuấn Anh phân tích.
Theo vị luật sư, việc nâng tiền đặt cọc tối đa lên 50% chính là cách để chứng minh năng lực tài chính thực sự của người tham gia đấu giá bất động sản. Ông cũng bày tỏ sự đồng tình với chế tài cấm tham gia đấu giá trong thời gian từ 6 tháng đến 5 năm đối với trường hợp vi phạm.
“Tôi tin rằng giải pháp này sẽ hạn chế tình trạng trúng đấu giá rồi bỏ cọc như thời gian qua, đồng thời giúp các cuộc đấu giá trở nên thực chất và minh bạch hơn”, ông Tuấn Anh khẳng định.
## Băn khoăn từ doanh nghiệp
Tuy nhiên, không phải ai cũng ủng hộ đề xuất này. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, mức tiền cọc 50% quá cao có thể làm giảm số lượng người tham gia, từ đó tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tiêu cực do dễ dàng thỏa thuận.
Ông Toản phân tích, với các dự án có giá trị hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng, việc phải nộp tiền đặt cọc 50% ngay từ đầu sẽ gây khó khăn lớn, khiến doanh nghiệp khó xoay sở vốn. Trước đây, khi mức đặt cọc tối đa 20%, doanh nghiệp còn có thể cân đối tài chính, sau đó dùng ngân hàng để vay 80% giá trị còn lại khi trúng đấu giá.
“Khoản tiền đặt trước tối thiểu nên giữ ở mức 10%, còn mức tối đa không nên ấn định cứng, chẳng hạn có thể quy định không quá 30%. Tùy từng dự án, đơn vị tổ chức đấu giá sẽ quyết định để linh hoạt hơn”, ông Toản đề xuất.
## Xu hướng chung
Dù còn những băn khoăn, việc tăng cường các biện pháp quản lý trong đấu giá đất đang là xu hướng tất yếu để tạo ra một thị trường minh bạch và lành mạnh hơn. Các chuyên gia cho rằng, cần có giải pháp đồng bộ từ ban tổ chức, quy định pháp luật, người tham gia đấu giá và sự minh bạch của thị trường để giải quyết triệt để vấn đề.
Chế tài cấm tham gia đấu giá trong thời gian dài được xem là biện pháp cần thiết trong bối cảnh hiện nay, bởi nó tác động mạnh đến tâm lý các nhà đầu tư. Như nhận định của ông Toản, “Chế tài này sẽ tác động mạnh, bởi các nhà đầu tư chắc chắn sẽ ngại khi bị ‘cấm cửa'”.
Việc chỉnh sửa quy định về tiền đặt cọc trong đấu giá đất nếu được thông qua sẽ là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản Việt Nam, góp phần hạn chế các hành vi tiêu cực và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư thực sự có năng lực.
