Chung cư cũ: Giải pháp tái thiết đô thị hiện đại
Hầu hết các khu chung cư cũ tại các thành phố lớn, đặc biệt là ở khu vực nội đô, đang đối mặt với nhiều vấn đề về hạ tầng và chất lượng sống. Việc cải tạo những công trình này không chỉ là nhu cầu cấp thiết mà còn là bước đi chiến lược trong quá trình phát triển đô thị hiện đại. Bài toán này đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ từ nhiều phía, từ chính quyền đến doanh nghiệp và đặc biệt là sự đồng thuận của người dân.
Thực trạng chung cư cũ tại các đô thị lớn
Các khu chung cư cũ thường tập trung ở vị trí đắc địa, nơi hạ tầng xã hội và giao thông đã được phát triển qua nhiều năm. Tuy nhiên, sau thời gian dài sử dụng, nhiều công trình này đã xuống cấp nghiêm trọng, gây ảnh hưởng đến chất lượng sống và an toàn của cư dân. Tình trạng này càng trở nên phức tạp khi diện tích đất dành cho việc cải tạo thường khá khiêm tốn, đặc biệt với những chung cư có diện tích dưới 1.000m2.
Theo các chuyên gia, việc giải quyết bài toán chung cư cũ không thể dựa vào nỗ lực đơn lẻ của bất kỳ bên nào mà cần có sự hợp lực toàn diện. Chính quyền cần tạo ra môi trường thuận lợi, giảm thiểu các thủ tục hành chính; doanh nghiệp không chỉ là nhà đầu tư mà còn là đối tác chiến lược trong việc tái thiết đô thị; và quan trọng hơn cả là sự đồng thuận của người dân.
Giải pháp đồng thuận từ ba phía
Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HREC), cho rằng đây là bài toán khó cần sự phối hợp chặt chẽ giữa ba bên: chính quyền, nhà đầu tư và người dân. Để giải quyết hiệu quả, chính quyền cần cụ thể hóa các chính sách hỗ trợ, đặc biệt trong việc di dời tái định cư, tạo dư địa để nhà đầu tư tham gia.
Người dân cần cởi mở hơn trong việc tìm hiểu và chấp nhận thay đổi, trong khi doanh nghiệp cần có trách nhiệm hơn trong việc xây dựng các phương án đền bù hợp lý. Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ mang đặc thù của một hình thức đầu tư vừa mang tính thương mại vừa chứa đựng yếu tố trách nhiệm xã hội.
Chính sách ưu đãi mới từ chính quyền
Mới đây, Thành phố Hồ Chí Minh đã thông qua Đề án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp với nhiều chính sách mới nhằm thu hút sự đồng thuận và đồng ý di dời của người dân. Cụ thể, người dân sẽ được bố trí căn hộ tái định cư có diện tích tối thiểu bằng 1-2 lần với căn hộ cũ (căn hộ ở tầng 1) và bằng 1-1,5 lần với những căn hộ ở tầng 2.
Trường hợp đã ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư nhưng người dân không có nhu cầu ở chung cư mới, vẫn được chuyển nhượng căn hộ. Đối với trường hợp chưa ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư, người dân muốn nhận tiền tại thời điểm di dời sẽ được thanh toán tiền tương đương với giá trị căn hộ được tái định cư.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể thỏa thuận với người dân về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư cần nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án, kèm theo phương án bồi thường, tái định cư cụ thể.
Học hỏi kinh nghiệm quốc tế
Nhiều chuyên gia kiến nghị Việt Nam nghiên cứu, áp dụng kinh nghiệm từ các quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc trong việc đảm bảo hài hòa lợi ích giữa chính quyền, người dân và doanh nghiệp. Mô hình của Đức kết hợp giữa bảo tồn kiến trúc với nâng cấp chất lượng sống thay vì tháo dỡ hoàn toàn cũng là một gợi ý hữu ích.
Đối với những chung cư có giá trị lịch sử, kiến trúc đặc biệt, có thể áp dụng phương án cải tạo, nâng cấp để giữ lại nét văn hóa, đồng thời nâng cao chất lượng sống cho cư dân. Về phía Ban phát triển nhà ở Singapore (HDB), ông Nguyễn Quốc Bảo cho rằng chỉ có doanh nghiệp nhà nước mới thực hiện hiệu quả việc cải tạo, xây mới chung cư cũ hiện nay.
Tiến đẩy dự án bằng cơ chế ưu đãi
Ngày 23/9 vừa qua, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai Nghị quyết 17 của Hội đồng Nhân dân thành phố về cơ chế ưu đãi, hỗ trợ đối với chủ đầu tư khi tham gia cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn. Thành phố yêu cầu Sở Tài chính chủ trì, hướng dẫn Sở Xây dựng – cơ quan được bố trí dự toán kinh phí bằng nguồn vốn chi thường xuyên ngân sách cấp thành phố.
Ủy ban Nhân dân các phường có chung cư xây dựng trước năm 1994 có trách nhiệm thông tin đến các tổ chức, cá nhân tại vị trí, khu vực có nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại. Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan căn cứ nội dung nghị quyết trên để tham mưu cho thành phố xem xét, giải quyết cho các chủ đầu tư dự án.
Ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch Ủy ban Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhấn mạnh: “Việc cải tạo chung cư cũ là nhiệm vụ cấp bách nhưng phức tạp, liên quan đến quyền lợi của hàng chục nghìn hộ dân. Song, chính sách ưu đãi này sẽ giúp chia sẻ gánh nặng tài chính với doanh nghiệp, đồng thời, bảo đảm tính khả thi của các dự án.”
Mục tiêu và lộ trình thực hiện
Để đẩy nhanh tiến độ, thành phố dự kiến bố trí ngân sách nhà nước để thực hiện một số nhiệm vụ thuộc trách nhiệm của các cơ quan quản lý như kiểm định, đánh giá chất lượng nhà ở; lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch; xây dựng kế hoạch cải tạo và cấp phép đầu tư.
Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước năm 1975 theo kết quả kiểm định, đồng thời hoàn thành việc cải tạo, xây lại các chung cư hư hỏng, xuống cấp, thuộc nhóm cấp D hoặc hết niên hạn sử dụng, được xây dựng trong giai đoạn từ 1975 đến 1994 trước năm 2035.
Lợi ích kép từ việc cải tạo chung cư
Việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ không chỉ là sự tái thiết toàn diện không gian sống đô thị hiện đại mà còn mang lại nhiều lợi ích thiết thực. Cuộc sống của người dân được cải thiện toàn diện; môi trường sống, hệ thống phòng cháy chữa cháy, an ninh, vệ sinh được đảm bảo, mang lại sự an tâm cho cư dân.
Lợi ích mà người dân nhận được từ quá trình này không chỉ dừng lại ở việc nâng cao chất lượng sống mà còn góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình hội nhập và phát triển bền vững của các đô thị lớn. Đây là một giải pháp tổng thể, giải quyết được nhiều vấn đề cùng một lúc, từ hạ tầng, an toàn đến mỹ quan đô thị.
