Nhà ở giá hợp lý: Hướng đến đối tượng nào?
Việc áp dụng mức lợi nhuận tối đa 20% cho phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý đang trở thành đề tài nóng, gây tranh luận lớn về tính khả thi và tác động thực tế lên thị trường bất động sản Việt Nam.
Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản do Bộ Xây dựng soạn thảo đang đề xuất dành ít nhất 20% dự án nhà ở thương mại cho phân khúc giá hợp lý. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ giải quyết nhu cầu nhà ở cấp thiết của người mua nhà, nhưng câu hỏi lớn nhất đặt ra liệu nó có đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia hay không.
Lợi nhuận 20% – Giải pháp nếu thủ tục thông thoáng
Trong bối cảnh thị trường bất động sản giai đoạn gần đây hầu như thiếu vắng dự án nhà ở bình dân, đề xuất của Bộ Xây dựng được xem là nỗ lực đáng ghi nhận. Dự thảo chưa quy định rõ giới hạn đối tượng được mua nhà tại các dự án này. Tuy nhiên, người mua nhà không được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Theo Điều 4 dự thảo, các dự án nhà ở thương mại giá hợp lý sẽ được hưởng nhiều cơ chế đặc biệt: chủ đầu tư được lựa chọn không thông qua đấu giá, đấu thầu; tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất của nhà nước và được miễn nghĩa vụ dành đất xây nhà ở xã hội.
Đổi lại, doanh nghiệp sẽ bị kiểm soát giá bán và phải chấp nhận mức lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án. Con số này ngay lập tức trở thành tâm điểm tranh luận trong giới chuyên môn.
Dưới góc độ pháp lý, ThS. Luật sư Đào Văn Hưng, Viện trưởng Viện Khoa học Pháp lý và Phát triển Doanh nghiệp, cho rằng mức lợi nhuận 20% là tương đối hợp lý và đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia nếu đi kèm với các chính sách hỗ trợ phù hợp của Nhà nước.
Ông Hưng phân tích: “Doanh nghiệp không chỉ quan tâm đến tỷ suất lợi nhuận mà còn đặc biệt chú trọng đến tốc độ luân chuyển vốn và sự ổn định của môi trường đầu tư. Khi Nhà nước đồng thời tạo điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận nguồn vay ưu đãi, rút ngắn thời gian thẩm định và đơn giản hóa các thủ tục hành chính thì hiệu quả thực tế sẽ tăng lên đáng kể.”
Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, nhận xét nếu nhìn vào con số 20% đơn thuần thì rõ ràng không hấp dẫn so với biên lợi nhuận kỳ vọng của một dự án thương mại thông thường. Tuy nhiên, bài toán của doanh nghiệp còn là thời gian.
Ông Vũ chia sẻ: “Nếu một dự án kéo dài 5-7 năm vì vướng pháp lý, lợi nhuận dù cao cũng bị bào mòn. Ngược lại, nếu dự án giá hợp lý này được ưu tiên về thủ tục, vòng đời dự án chỉ 2-3 năm, dòng vốn quay nhanh thì 20% lại là con số chấp nhận được. Cái chúng tôi cần là sự rõ ràng và cam kết từ phía cơ quan quản lý.”
Rõ ràng, chìa khóa để biến mức lợi nhuận 20% trở nên hấp dẫn nằm ở việc cải cách thủ tục hành chính. Nếu không có sự đột phá trong khâu này, chính sách có nguy cơ chỉ nằm trên giấy, bởi không doanh nghiệp nào dám đánh đổi lợi nhuận để lao vào một cuộc phiêu lưu pháp lý đầy rủi ro.
Đa chiều băn khoăn về chính sách
Dù có những kỳ vọng nhất định, chính sách này cũng vấp phải không ít hoài nghi từ các chuyên gia. Nhiều ý kiến lo ngại đây là một mô hình trung gian giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, có thể tạo ra những hệ lụy khó lường cho thị trường.
Tiến sĩ Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản, tỏ ra thận trọng. Ông đặt câu hỏi về sự mơ hồ của khái niệm “giá hợp lý” và cho rằng cơ chế này có thể lặp lại những bất cập của chính sách 20% đất cho nhà ở xã hội trước đây, khi nhiều doanh nghiệp chọn cách nộp tiền thay thế.
Ông Hoàng nêu quan điểm: “Việc buộc doanh nghiệp thực hiện là can thiệp vào công việc kinh doanh của họ. Doanh nghiệp kinh doanh là vì lợi ích. Thay vì áp đặt, Nhà nước nên có quỹ đất riêng, quy hoạch riêng cho loại hình nhà ở này thì sẽ hiệu quả hơn.”
Lo ngại này không phải không có cơ sở. Một khi chính sách được ban hành, nó có thể tạo ra sự cạnh tranh không bình đẳng. Một dự án giá hợp lý được nhà nước hỗ trợ sẽ có giá bán thấp hơn hẳn một dự án thương mại thông thường ngay cạnh, dù chất lượng tương đương. Điều này có thể dẫn đến một cuộc chạy đua xin cho cơ chế, làm méo mó cơ chế thị trường.
Bên cạnh đó, nguy cơ trục lợi chính sách là hiện hữu. Dù dự thảo quy định người mua không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở nhưng lại không ngăn được việc mua đi bán lại sau khi đã được cấp giấy chứng nhận.
Chị Thúy Hạnh, một nhân viên văn phòng tại TP.HCM, băn khoăn: “Chúng tôi rất mong có nhà giá vừa túi tiền nhưng giá hợp lý là bao nhiêu, 30 hay 40 triệu/m²? Và làm sao để đảm bảo chúng tôi, những người có nhu cầu thực, mua được nhà hay nó lại rơi vào tay giới đầu cơ rồi họ bán lại với giá trên trời?”
Chị Hạnh cho rằng cũng như nhà ở xã hội, giá hợp lý, dù có tiêu chí đối tượng được mua và điều kiện chặt chẽ, nhưng vẫn xảy ra trục lợi. Do đó, nếu không có bộ lọc chặt chẽ như nhà ở xã hội, các căn hộ giá hợp lý rất dễ trở thành món hời cho giới đầu cơ và mục tiêu tốt đẹp ban đầu của chính sách sẽ không đạt được.
Chuyên gia: Cần giải pháp tổng thể hơn
Các chuyên gia cho rằng để tạo ra nguồn cung thực, chính sách không chỉ cần hấp dẫn về lợi nhuận mà còn phải giải quyết được các vấn đề gốc rễ. Đó là sự minh bạch trong quy hoạch, sự tinh gọn trong thủ tục và cơ chế giám sát hiệu quả để dòng sản phẩm ưu đãi đến đúng tay người cần. Nếu không, giấc mơ an cư của hàng triệu người dân sẽ vẫn còn xa vời, và điểm nghẽn về nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ khó lòng được tháo gỡ.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý đã đi đúng hướng, là giải pháp quan trọng nhằm từng bước điều chỉnh mặt bằng giá về mức hợp lý hơn. Chính sách này tác động trực tiếp vào nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản tăng cao, đó là sự mất cân đối cung – cầu.
Thực tế cho thấy nguồn cung căn hộ bình dân gần như đã biến mất, trong khi phân khúc thương mại giá thấp đã vắng bóng nhiều năm tại Hà Nội và TP.HCM, đẩy giá bán lên cao bất hợp lý.
Đồng thời, VARS IRE lưu ý rằng để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, cần tạo điều kiện mở đường rõ ràng cho doanh nghiệp triển khai trên thực tế. Việc lấy một số quy định hiện hành trong phát triển nhà ở xã hội làm cơ sở cần được cân nhắc cẩn trọng. Vì chính sách nhà ở xã hội hiện vẫn còn tồn tại những vướng mắc, VARS IRE cảnh báo cần hết sức thận trọng, tránh để quá trình triển khai vô tình tạo ra một vòng luẩn quẩn mới, làm giảm hiệu quả điều tiết thị trường.
Kết thúc, giải pháp nhà ở giá hợp lý tuy có nhiều ưu điểm nhưng cần được cân nhắc kỹ lưỡng, đảm bảo tính ứng dụng cao và không tạo ra hệ lụy cho thị trường, đồng thời thực sự mang lại lợi ích cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở giá rẻ.
