Skip links
6293

# Bất động sản đầu tư: Tuân theo quy luật thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước những thách thức lớn trong việc ổn định giá cả. Dù kiểm soát tín dụng được xem là một biện pháp quan trọng, nhưng gốc rễ của bài toán giá nhà vẫn nằm ở sự mất cân đối giữa cung và cầu.

## Chính sách cần cân nhắc kỹ lưỡng

Bộ Xây dựng mới đây đã đề xuất áp dụng hạn mức cho vay tối đa 50% cho nhà ở thứ hai và 30% cho nhà ở thứ ba theo dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Đề xuất này đã thu hút nhiều ý kiến phản hồi từ chuyên gia và doanh nghiệp trong ngành.

Theo ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT SGO Group, đề xuất trên nếu được thông qua sẽ ảnh hưởng đáng kể đến tính thanh khoản của thị trường. Ông lý giải, thị trường bất động sản luôn vận hành dựa trên hai nguồn cầu chính: mua để ở và mua để đầu tư cho thuê hoặc tích trữ tài sản. Việc siết chặt chính sách tín dụng mua nhà sẽ tác động trực tiếp đến nhóm khách hàng mua để đầu tư.

“Thực tế cho thấy người vay còn có thể gặp khó khăn trong việc xác nhận tình trạng sở hữu (nhà thứ nhất, thứ hai)… Trước đây, việc xác minh điều kiện mua nhà ở xã hội đã từng phát sinh nhiều vướng mắc”, ông Giang dẫn chứng.

Ông đề xuất, để giảm giá bất động sản cần một chiến lược tổng thể, dài hạn với nhiều giải pháp đồng bộ. Trọng tâm của chiến lược này là phát triển phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực của người dân, còn phân khúc phục vụ mục đích đầu tư nên được vận hành theo quy luật thị trường tự nhiên.

“Hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba nếu được áp dụng có thể gây tác động đột ngột đến thị trường. Chưa biết giá nhà có giảm hay không, nhưng chắc chắn dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ bị cắt giảm, có thể khiến thị trường gặp nhiều khó khăn hơn”, ông Giang chia sẻ lo ngại.

## Cần thử nghiệm từng bước

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Trường Đại học Nguyễn Trãi), nhấn mạnh rằng, bất kỳ chính sách nào tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở, nơi liên quan đến hàng triệu người dân và doanh nghiệp, đều cần được cân nhắc kỹ lưỡng, lắng nghe nhiều ý kiến và thử nghiệm từng bước.

“Việc triển khai đồng loạt các chính sách không loại trừ khả năng xuất hiện những tác động ngoài mong muốn như thanh khoản thị trường suy giảm, tâm lý người mua dao động, thậm chí ảnh hưởng đến mục tiêu an cư của người dân có nhu cầu thực sự”, ông Huy nhận định.

Để đảm bảo tính khả thi và công bằng, chuyên gia này đề nghị các chính sách tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở nên tổ chức lấy ý kiến rộng rãi từ người dân, đặc biệt là nhóm mua nhà để ở thật, nâng cấp chỗ ở hoặc mua cho con cái – những đối tượng dễ bị ảnh hưởng bởi giới hạn tín dụng.

“Đồng thời, cần tham vấn ý kiến các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp bất động sản và chuyên gia kinh tế để có cái nhìn tổng thể về tác động cung – cầu, tài chính và đầu tư xã hội”, ông Huy bổ sung.

Chuyên gia này cũng đề xuất có thể triển khai thí điểm ở quy mô nhỏ, ưu tiên tại những khu vực thị trường đang có dấu hiệu đầu cơ, tăng giá bất thường. Sau đó, cần có báo cáo đánh giá tác động toàn diện trước khi mở rộng ra toàn quốc.

“Với đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai trở lên, điều quan trọng không phải là siết nhanh, mà là siết đúng – có lộ trình rõ ràng, có đánh giá tác động định kỳ và đảm bảo có đồng thuận xã hội”, ông nhấn mạnh.

## Giải pháp xử lý vấn đề gốc rễ

Ông Nguyễn Quang Huy cho rằng, dù kiểm soát tín dụng là một biện pháp quan trọng, nhưng gốc rễ của bài toán giá nhà vẫn nằm ở sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu trên thị trường.

Để thị trường phát triển bền vững, theo ông, cần tập trung vào ba trụ cột chính. Đầu tiên là tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá phù hợp, hướng đến đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân có nhu cầu ở thực. Thứ hai là đẩy nhanh tiến độ phát triển các khu đô thị vệ tinh, đồng thời đầu tư hạ tầng giao thông kết nối hiệu quả với trung tâm. Và thứ ba là cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí và có điều kiện đưa ra sản phẩm với mức giá hợp lý hơn.

Theo ông Huy, những giải pháp này nếu được triển khai đồng bộ sẽ giảm bớt áp lực từ cầu ảo, giúp thị trường tự điều chỉnh theo quy luật cung – cầu thực chất, thay vì chỉ dựa vào các biện pháp hành chính mang tính ngắn hạn.

## Cần sử dụng công cụ thuế hợp lý

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch SBLaw, cho rằng đề xuất hạn chế cho vay cho nhà thứ hai, thứ ba chưa thực sự phù hợp với Luật Các tổ chức tín dụng và các quy định hiện hành tại Việt Nam. Theo ông Hà, các tổ chức tín dụng có quyền tự chủ trong việc cung cấp vốn, tín dụng cho các dự án khi đáp ứng đủ điều kiện và có tài sản bảo đảm đầy đủ.

“Muốn hạn chế hiệu quả hiện tượng đầu cơ, việc sử dụng công cụ thuế thực sự là một biện pháp hữu hiệu và nên được xem xét. Có thể áp dụng mức thuế cao hơn đối với người sở hữu nhà thứ hai, thứ ba, thay vì chỉ dùng các biện pháp siết tín dụng”, luật sư Hà nêu quan điểm.

Ông cũng chỉ rõ một thực tế đáng quan ngại, nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao trong thời gian qua là do nguồn cung hạn chế nghiêm trọng. Tại các thành phố lớn, phân khúc nhà ở xã hội và nhà thương mại có giá hợp lý rất khan hiếm và khó tiếp cận. Nhiều dự án vẫn đang vướng mắc về pháp lý cần sớm được tháo gỡ để có thể triển khai và bổ sung nguồn cung cho thị trường.

“Giá đất trong các dự án hiện tại đang ở mức quá cao, khiến chi phí đầu vào tăng lên đáng kể. Trong khi đó, không ít dự án vẫn ‘đắp chiếu’ trong nhiều năm dù không gặp vướng mắc pháp lý nào. Với những trường hợp này, Nhà nước nên xem xét việc thu hồi đất nếu chủ đầu tư không triển khai đúng tiến độ đã cam kết để giao cho các đơn vị khác có năng lực thực hiện”, ông Hà đề xuất.

Bên cạnh đó, việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở xã hội, hướng tới mục tiêu 1 triệu căn nhà theo chủ trương của Chính phủ; đồng thời xây dựng đề án phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp, tháo gỡ các ách tắc pháp lý sẽ giúp tăng nguồn cung thực sự cho thị trường. Khi nguồn cung được cải thiện và ổn định sẽ góp phần quan trọng vào việc bình ổn giá nhà đất trong thời gian tới.