Chung cư mới giá trên 100 triệu/m2, người mua nhà thứ 2 dẫn đầu
Theo báo cáo mới nhất từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường bất động sản trong quý III/2025 ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước. Đáng chú ý, giá bán các căn hộ chung cư mới đa số đều vượt mốc 100 triệu đồng/m2, trong khi giao dịch chủ yếu đến từ nhóm khách hàng đã sở hữu nhà trước đó.
Trong quý III, nguồn cung nhà ở tiếp tục được cải thiện theo hướng đa dạng hóa khu vực, mở rộng từ lõi đô thị ra các vùng vệ tinh và các đô thị loại hai có quỹ đất dồi dào cùng chi phí hợp lý. Miền Bắc tiếp tục dẫn đầu cả nước với 49% tổng nguồn cung bất động sản mở bán mới, dù đã giảm 4% so với quý trước. Trong khi đó, miền Nam đóng góp 27% và duy trì đà tăng tích cực.
Thị trường bất động sản đang chứng hiện sự phân hóa rõ rệt khi số lượng dự án mới mở bán tăng mạnh nhưng tổng nguồn cung chưa cải thiện đáng kể do quy mô các dự án còn nhỏ. Các chuyên gia dự báo, tỷ lệ này sẽ tăng mạnh trong quarter tới khi các dự án đã đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để bán hàng.
Giá cao và nhu cầu từ người mua nhà thứ 2 trở lên
Theo Phó viện trưởng VARS IRE, tình trạng lệch pha cung cầu vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM nơi nhu cầu nhà ở luôn ở mức cao. Hầu hết các dự án mới ra thị trường đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m2, nguyên nhân đến từ việc nguồn cung chưa hoàn toàn được “cởi trói” và chi phí đầu vào tăng cao.
Giao dịch bất động sản trong thời gian vừa qua chủ yếu phát sinh từ người mua nhà thứ 2 trở lên với kỳ vọng giá sẽ tăng tiếp, hoặc nhu cầu giữ tài sản của họ. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2.
Chị Miền, một chuyên gia bất động sản chia sẻ: “Giá nhà là vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt của Chính phủ và các cơ quan ban ngành. Rất nhiều giải pháp đã được nghiên cứu và đưa ra lấy ý kiến nhằm kiểm soát và kiềm chế giá bán bất động sản. Nếu vấn đề này không sớm được giải quyết, nó sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường.”
Giải pháp cho bài toán giá nhà cao
Theo ông Vương Duy Dũng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi với nhiều tín hiệu tích cực từ đầu năm đến nay. Số lượng dự án mới được chấp thuận, khởi công và triển khai tăng lên, phản ánh nỗ lực cải cách thủ tục hành chính và tháo gỡ vướng mắc của Chính phủ.
Nhiều dự án từng “đóng băng” trong giai đoạn khó khăn đã được Ban Chỉ đạo của Chính phủ chỉ đạo xử lý, từ đó khơi thông nguồn cung. Niềm tin của nhà đầu tư và người dân cũng được cải thiện, thể hiện qua sự tăng về lượng giao dịch và thanh khoản. Các dòng vốn tín dụng, trái phiếu và vốn FDI vào bất động sản đều có xu hướng ổn định và tích cực.
Ông Dũng nhấn mạnh, Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm đến hai vấn đề lớn nhất hiện nay: giá nhà quá cao và tình trạng lệch pha cung-cầu. Đây cũng là nội dung trọng tâm được Ban Chỉ đạo Chính sách Nhà ở và Thị trường bất động sản Trung ương bàn thảo tại các cuộc họp gần đây.
“Giá thành bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chi phí sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí lãi vay, bán hàng và các chi phí quản lý khác. Trong đó, chi phí vốn có tác động mạnh nhất. Thời gian thực hiện dự án càng kéo dài thì chi phí vốn càng tăng, đẩy giá thành lên cao”, ông Dũng cho biết.
Theo vị chuyên gia này, giải pháp quan trọng nhất là giảm chi phí đầu vào cho các dự án. Điều này đòi hỏi phải tiếp tục cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư – xây dựng, rút ngắn thời gian thực hiện dự án, qua đó giảm chi phí vốn và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Chỉ khi chi phí hạ, giá bất động sản mới có thể hạ nhiệt thực chất.
Đồng thời, ông Dũng nhấn mạnh việc cần điều chỉnh lại cơ cấu cung – cầu, tập trung phát triển các phân khúc nhà ở có giá phù hợp, đặc biệt là nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu thực sự của người dân. “Khi nguồn cung được tăng, đặc biệt là các dự án nhà giá hợp lý và nhà xã hội, thị trường sẽ dần cân bằng trở lại”, ông Dũng khẳng định.
Theo ông, đây không chỉ là giải pháp ngắn hạn để giảm giá nhà, mà còn là hướng đi mang tính căn cơ để tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng lành mạnh, minh bạch và bền vững.
