# Nhà vừa túi tiền: Giá bao nhiêu thì hợp lý?
Khi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong khi thu nhập của đại đa số người dân chưa theo kịp, việc phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền đã trở thành ưu tiên hàng đầu. Theo chỉ đạo từ Thủ tướng, đẩy mạnh phát triển nhà ở phù hợp với thu nhập trung bình là giải pháp quan trọng để kiểm soát giá nhà. Vậy thực tế, mức giá nào được xem là hợp lý nhất cho phân khúc này?
## Phân loại nhà giá phù hợp
Tại buổi tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” chiều 17/10, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đã chia sẻ rõ hai loại nhà giá rẻ chính trên thị trường.
Thứ nhất là nhà ở xã hội – phân khúc có giá thấp nhất. Tuy nhiên, một dự án nhà ở xã hội mới được công bố tại Hà Nội gần đây có giá lên tới 29,5 triệu đồng/m². Với mức giá này, một căn hộ khoảng 70m² sẽ có giá trị gần 2,1 tỷ đồng. Dù cao, nhưng nếu được vay lãi suất ưu đãi 4,8% trong thời hạn 25 năm, người mua vẫn có khả năng chi trả.
Thứ hai là nhà ở thương mại có giá phù hợp với thu nhập. Phân khúc này theo ông Châu rất cần có chính sách hỗ trợ đặc thù để phát triển mạnh mẽ.
“Tới đây, khi sửa Luật Nhà ở năm 2026, chúng tôi sẽ kiến nghị cần có cơ chế hỗ trợ riêng cho người mua nhà ở thương mại giá phù hợp”, ông Châu thông tin.
## Mức giá hợp lý cho nhà thương mại
Vậy giá bao nhiêu là hợp lý? Ông Châu cho biết, năm 2013, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, quy định lúc đó cho phép các căn nhà ở thương mại có giá từ 1,05 tỷ đồng trở xuống được ưu đãi vay.
Sau nhiều năm phát triển kinh tế, theo ông Châu, mức giá phù hợp cho nhà ở thương mại hiện nay có thể xác định là dưới 3 tỷ đồng.
“Đối với nhà ở thương mại, các chủ đầu tư không cần cơ chế đặc thù về quỹ đất hay thuế, mà chỉ cần ưu đãi về tín dụng, tương tự như gói 145.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước đang triển khai cho nhà ở xã hội. Nên mở rộng gói này cho cả nhà ở thương mại giá phù hợp, với mức lãi suất 5,9-6,1% mà các ngân hàng đang áp dụng được xem là hợp lý”, ông Châu nhấn mạnh.
Tuy nhiên, ông cho rằng, quan trọng nhất vẫn là phải có chính sách tín dụng đặc biệt cho người mua, với lãi suất hợp lý trong thời hạn vay dài 20-25 năm. Khi đó, những người trẻ có một phần tích lũy, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, hoàn toàn có thể tạo dựng được tổ ấm cho mình.
## Triển vọng từ góc độ doanh nghiệp
Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi, nhận định triển vọng phát triển phân khúc nhà bình dân trong thời gian tới sẽ rất lạc quan.
“Trong 10 năm tới, tức khoảng đến năm 2035, thị trường sẽ chứng kiến sự bùng nổ của hai phân khúc rõ rệt: nhà ở vừa túi tiền và nhà ở siêu sang”, ông Quyền dự báo.
Ông Quyền cho rằng trong thời gian tới, sẽ có nhiều doanh nghiệp tham gia vào phân khúc này vì ba điểm nghẽn lớn trước đây của nhà ở xã hội gần như đã được tháo gỡ.
“Thứ nhất là chi phí đầu vào, nay đã được xác định rõ ràng và minh bạch hơn. Thứ hai là mức khống chế lợi nhuận. Trước đây, mức lợi nhuận 10% khiến doanh nghiệp rất rủi ro, nay đã được nâng lên 13% và kỳ vọng sẽ được điều chỉnh linh hoạt hơn. Thứ ba là đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cũng được mở rộng đáng kể, giúp thị trường có thêm người thụ hưởng thực sự”, ông Quyền phân tích.
## Giải pháp phát triển nhà vừa túi tiền
Để phát triển hiệu quả phân khúc này, theo ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, trước hết Nhà nước cần xem xét giảm thuế tiền sử dụng đất, có thể áp dụng ở những khu đô thị xa trung tâm.
“Để xem tiền sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn sẽ khiến giá bất động sản bị đẩy lên rất cao, kéo theo khó khăn cho doanh nghiệp trong việc bán hàng và phát triển lâu dài. Nên coi đó là nguồn thu dài hạn để giúp doanh nghiệp lớn mạnh và có thể cung cấp nhiều sản phẩm giá hơn”, ông Vũ đề xuất.
Bên cạnh đó, chính sách cần tập trung hỗ trợ những người mua nhà để thực sự ở, đồng thời có biện pháp hạn chế các hành vi đầu cơ.
Nhấn mạnh rằng nhà ở là để ở chứ không phải để đầu cơ, lãnh đạo Cen Land cho rằng cần xác lập rõ ràng quy tắc “xây nhà để ở” và nguyên tắc “không đưa dân về được thì không được xây”.
Về mức giá hợp lý, theo ông Vũ, nên xác định ở mức khoảng 2 tỷ đồng để người trẻ có thể mua và có khả năng trả góp trong nhiều năm.
Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, tháo gỡ vướng mắc cho gần 2.900 dự án đang bị ách tắc là việc làm cấp thiết. Đồng thời, cần tăng nguồn cung dự án thông qua Nghị quyết 171 của Quốc hội về thí điểm cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Để phát triển bền vững phân khúc nhà ở giá rẻ, cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách vĩ mô của Nhà nước, khả năng tài chính của các doanh nghiệp và nhu cầu thực tế của người dân. Chỉ như vậy, “cơn khát” nhà ở vừa túi tiền mới được giải quyết triệt để, tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh và bền vững.
