# Logistics chiếm lĩnh văn phòng TPHCM | Knight Frank
Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.Hồ Chí Minh đang chứng nhận sự chuyển dịch đáng chú trọng khi các doanh nghiệp logistics nổi lên thành lực lượng chủ đạo. Báo cáo mới nhất từ Knight Frank Việt Nam cho thấy sự bùng nổ của ngành logistics đang tái định hình toàn bộ bức tranh thị trường văn phòng thành phố trong quý 3/2025.
## Xu hướng mới: Ưu tiên văn phòng “xanh”
Theo dữ liệu từ công ty tư vấn bất động sản hàng đầu, có đến 48% tổng số giao dịch lớn quý vừa qua đến từ các công ty logistics. Đây là con số phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển trong nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM. Đáng chú ý, các doanh nghiệp này không chỉ thuê diện tích rộng (trung bình 1.500-3.000m²) mà còn đặc biệt ưu tiên các tòa nhà đạt chuẩn “xanh”.
Xu hướng tìm kiếm không gian làm việc thân thiện môi trường này không chỉ giới hạn riêng ở TP.HCM. Tại Hà Nội, có thể thấy sự tương đồng rõ rệt khi 100% các giao dịch cho thuê quy mô lớn trong quý cũng đều diễn ra tại những tòa nhà có chứng nhận xanh. Điều này cho thấy một xu hướng chung rõ ràng: các doanh nghiệp đang tích cực chuyển dịch theo hướng chất lượng cao và bền vững.
Bên cạnh đó, nhu cầu chuyển địa điểm sang các tòa nhà chất lượng cao hơn tiếp tục chiếm ưu thế tại TP.HCM, chiếm tới 54% tổng giao dịch. Xu hướng này phản ánh việc nhiều doanh nghiệp đang tái cấu trúc không gian làm việc, quyết định rời khỏi các tòa nhà cũ kỹ để chuyển đến những văn phòng hiện đại, đáp ứng tốt hơn yêu cầu vận hành và phúc lợi cho nhân viên.
## Thay đổi giá thuê và tỷ lệ lấp đầy
Giá thuê trung bình toàn thị trường TP.HCM trong quý 3 đạt 40.4 USD/m²/tháng, ghi nhận mức giảm nhẹ 1% so với quý trước và 1.6% so với cùng kỳ năm trước. Sự điều chỉnh giảm này chủ yếu đến từ các chính sách cho thuê linh hoạt hơn của chủ nhà trong bối cảnh nguồn cung mới không có nhiều thay đổi. Mức giá này vẫn cao hơn đáng kể so với Hà Nội, nơi giá chào thuê trung bình duy trì ở mức 24.2 USD/m²/tháng.
Phân tích theo phân khúc cho thấy giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM đạt 59.9 USD/m²/tháng, giảm 1.5% so với quý trước, trong khi hạng B ở mức 33.2 USD/m²/tháng, giảm 0.5%. Nhiều chủ tòa nhà tại khu vực trung tâm và ngoài trung tâm đã chủ động giảm giá, kéo dài thời gian miễn phí thuê nhằm cải thiện tỷ lệ lấp đầy. Nhờ những nỗ lực này, tỷ lệ trống trung bình của toàn thị trường đã giảm từ 14.3% trong quý 2 xuống còn 13% trong quý 3, tương đương tỷ lệ lấp đạt 87%. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy chính sách ưu đãi đang phát huy hiệu quả.
Tuy nhiên, tại Hà Nội, tình hình lại diễn ra theo hướng ngược lại khi tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm xuống còn 83%, thấp hơn 0.9 điểm phần trăm so với quý trước. Nguyên nhân chính đến từ lượng mặt bằng trống tăng ở phân khúc hạng B, do một số tòa nhà cũ và dự án mới hoàn thiện chưa được lấp đầy hoàn toàn.
## Nhu cầu thuê và khả năng hấp thụ
Trong khi thị trường Hà Nội ghi nhận sự sụt giảm mạnh, nhu cầu thuê tại TP.HCM vẫn duy trì tích cực với mức hấp thụ ròng đạt 18.400m² trong quý 3, tăng 9.4% so với quý trước và 1.7% so với cùng kỳ. Sự mở rộng của các công ty logistics đóng vai trò chủ đạo trong đà tăng này. Cụ thể, với quy mô thuê phổ biến từ 1.500-3.000m², các doanh nghiệp logistics đang tạo ra động lực đáng kể cho thị trường.
Ở chiều ngược lại, Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ rồng giảm mạnh 66% theo quý, xuống còn 6.300m². Mặc dù vậy, các tòa nhà chất lượng cao như Grand Terra và Capital Place vẫn giữ được công suất ổn định, chủ yếu nhờ nhu cầu từ các tập đoàn đa quốc gia, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ thông tin.
## Nguồn cung tương lai
Trong quý 3, TP.HCM không ghi nhận thêm nguồn cung mới nào, tổng diện tích văn phòng hạng A và B duy trì ở mức khoảng 1.8 triệu m². Quận 1 cũ tiếp tục chiếm hơn một nửa tổng nguồn cung, khẳng định vị thế trung tâm văn phòng của thành phố. Ngược lại, Hà Nội đón khoảng 27.800m² sàn cho thuê từ Pearl Tower (Mỹ Đình), nâng tổng nguồn cung văn phòng lên gần 2 triệu m² với 70% đến từ khu gần trung tâm và khu Tây.
Nhóm phân tích của Knight Frank dự báo, đến quý 1/2026, thị trường TP.HCM sẽ đón thêm dự án văn phòng hạng A mới là The Kross tại khu trung tâm, cung cấp 32.000m² sàn cho thuê. Đây được xem là nguồn cung mới đáng chú ý sau thời gian dài thị trường không có dự án lớn nào ra mắt. Tổng nguồn cung tương lai của TP.HCM trong giai đoạn quý 4/2025-2026 được dự báo khoảng 32.000m², tương đối khiêm tốn so với quy mô hiện tại.
Trái ngược lại, Hà Nội sắp bước vào giai đoạn mở rộng mạnh mẽ, với hơn 101.800m² văn phòng mới dự kiến ra mắt trong quý 4/2025 và năm 2026, tập trung tại các quận như Ba Đình, Cầu Giấy và Bắc Từ Liêm. Đặc biệt, đến năm 2030, Thủ đô dự kiến có thêm gần 600.000m² diện tích mới tại khu Tây Hồ Tây, chiếm khoảng 40% tổng nguồn cung tương lai. Làn sóng này được dự báo sẽ tạo áp lực lớn lên tỷ lệ lấp đầy và mặt bằng giá thuê trong những năm tới.
## Khan hiếm nguồn cung hạng B
Knight Frank tiên đoán, từ nay đến năm 2028 sẽ không có dự án văn phòng hạng B mới nào gia nhập khu vực trung tâm (CBD). Đây được xem là sự thay đổi đáng kể, khi chi phí đất và xây dựng tăng cao khiến việc phát triển các dự án giá hợp lý cho phân khúc hạng B trở nên khó khả thi. Quỹ đất đáp ứng tiêu chuẩn phát triển hạng B tại khu CBD hiện rất hạn chế, trong khi phần lớn nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc thấp hơn hoặc rời xa trung tâm.
Ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành Knight Frank Việt Nam, nhận định nhu cầu với không gian tầm trung vẫn rất lớn nhưng nguồn cung không theo kịp. “Có một khách thuê cần khoảng 2.000m² văn phòng – quy mô phổ biến với các tập đoàn đa quốc gia – nhưng tại khu CBD chỉ còn 2 lựa chọn, đều là các tòa nhà xây dựng hơn 10 năm trước”, ông chia sẻ.
Công ty tư vấn cho biết, giá thuê trung bình của văn phòng hạng B tại khu CBD đạt khoảng 42 USD/m²/tháng, cao hơn 10-20 USD so với khu vực ngoài trung tâm. Gần 60% tòa nhà hiện hữu tại khu CBD được xây dựng trước năm 2015, trong đó chỉ 17% đạt chứng nhận xanh, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ 57% ở phân khúc hạng A. Điều này cho thấy nhu cầu cải tạo và nâng cấp tòa nhà để đáp ứng tiêu chuẩn môi trường là rất cấp thiết.
Ông Crane cho rằng chính khoảng trống nguồn cung này vừa là thách thức, vừa mở ra cơ hội cho các chủ đầu tư. “Nguồn cung hạng B tương lai tập trung khoảng 60% ở khu Nam Sài Gòn, nơi có tiềm năng tăng trưởng tốt nhờ quỹ đất rộng và hạ tầng cải thiện. Trong khi đó, các tòa nhà hạng B cũ ở khu CBD nên được nâng cấp và vận hành linh hoạt hơn để thu hút các tập đoàn lớn, vốn ngày càng đặt yêu cầu cao về tiêu chuẩn xanh”.
