Nhà giá vừa túi tiền: Thách thức tái cấu trúc thị trường
Sau 9 tháng năm 2025, tình trạng thiếu hụt nhà ở bình dân và vừa túi tiền vẫn diễn ra gay gắt, trong khi giá bất động sản tại các thành phố lớn tiếp tục ở mức cao. Trước thực tế này, chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ đa dạng hóa nguồn cung, cân bằng cung – cầu và góp phần ổn định thị trường. Tuy nhiên, để chính sách này thực sự đi vào cuộc sống, giới chuyên gia nhấn mạnh cần hoàn thiện cơ chế pháp lý, tạo điều kiện ưu đãi đầu tư và đảm bảo biên lợi nhuận hợp lý cho doanh nghiệp.
Vòng luẩn quẩn giá cao – nguồn cung khan hiếm
Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng phi mã thời gian qua là do toàn quốc thiếu hụt nguồn cung sơ cấp kéo dài, đặc biệt là phân khúc nhà ở bình dân và vừa túi tiền. Thực tế cho thấy cơ cấu sản phẩm trên thị trường đang mất cân đối nghiêm trọng, khi căn hộ cao cấp chiếm hơn 60% thị phần, trong khi phân khúc bình dân gần như biến mất, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM.
Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy nguồn cung nhà ở vừa túi tiền đã sụt giảm 45% mỗi năm trong vòng 5 năm qua. Thực trạng này bắt nguồn từ những vướng mắc pháp lý kéo dài khiến nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ.
Gần đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất ba cơ chế nhằm kiểm soát và ổn định giá bất động sản bao gồm: minh bạch hóa giao dịch thông qua Trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý; chính sách cho vay hỗ trợ người mua nhà; và phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho rằng chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là giải pháp trực diện nhằm xử lý nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản tăng cao.
Mặc dù dự thảo nhà ở thương mại giá phù hợp đã đề xuất lợi nhuận tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án, nhưng các vấn đề mà doanh nghiệp gặp phải trong thời gian qua vẫn còn đó: quy hoạch, phê duyệt pháp lý, chi phí vốn và sự ổn định lâu dài của môi trường đầu tư.
Tìm giải pháp khả thi cho thị trường nhà ở vừa túi tiền
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, đánh giá việc tăng nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền là hướng đi đúng nhằm giúp người dân có nhu cầu thực dễ dàng tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, theo ông, cần có thêm thông tin cụ thể về các nhóm giải pháp trong dự thảo chính sách để đánh giá tính khả thi.
Theo chuyên gia này, chính sách pháp luật về phát triển nhà ở thương mại hiện đã có, song hiệu quả thực thi và công tác điều tiết thị trường mới là yếu tố then chốt. Ông đề xuất làm rõ hơn cơ chế phát triển nhà ở thương mại cho thuê dài hạn thay vì chỉ tập trung vào mua bán.
Để dung hòa cung – cầu và hạ nhiệt giá bất động sản, ông Jackson cho rằng cần triển khai giải pháp đồng bộ: áp dụng thuế với hành vi đầu cơ, kiểm soát tín dụng, khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, đồng thời mở rộng hạ tầng liên vùng, phát triển đô thị vệ tinh và hệ thống giao thông công cộng.
Tại thị trường phía Nam, các doanh nghiệp như Bcons cho biết việc phát triển loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp là hướng đi cấp thiết và có tính khả thi khi nhu cầu nhà dưới 2 tỷ đồng tại TP.HCM và vùng phụ cận rất lớn, trong khi nguồn cung mới gần như khan hiếm.
Thực tế, thị trường bất động sản hiện ghi nhận tỉ lệ hấp thụ rất cao ở phân khúc căn hộ có giá từ 1,4-2,3 tỷ đồng. Nhóm khách hàng chính là người trẻ, nhân viên văn phòng và lao động phổ thông có thu nhập khoảng 20-30 triệu đồng mỗi tháng, lực lượng chiếm tỉ trọng lớn trong dân số đô thị.
Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, ít đầu cơ, góp phần tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường. Thực tế, các dự án căn hộ “vừa túi tiền” của doanh nghiệp đều đạt tỉ lệ tiêu thụ rất cao chỉ sau thời gian ngắn mở bán.
Giải pháp từ phía doanh nghiệp
Để giải quyết bài toán chi phí, các doanh nghiệp đang áp dụng nhiều giải pháp như tối ưu thiết kế để tiết kiệm vật tư, ứng dụng BIM nhằm hạn chế sai sót, nâng cao hiệu quả quản lý dự án và kiểm soát tiến độ, đồng thời chủ động đàm phán, quản lý chặt chuỗi cung ứng đầu vào.
Ông Lê Minh Hoàng, Giám đốc Trung tâm thẩm định tài sản một ngân hàng bất động sản, cho rằng khác với nhà ở xã hội, “nhà ở thương mại giá phù hợp” dự kiến vẫn do doanh nghiệp đầu tư theo cơ chế thị trường, nhưng sẽ được hưởng một số ưu đãi mới như miễn, giảm tiền sử dụng đất, rút gọn thủ tục đầu tư, hoặc hỗ trợ về hạ tầng kỹ thuật.
Tuy nhiên, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng khái niệm “giá phù hợp” còn mơ hồ, cần có tiêu chí rõ ràng để tránh bị lạm dụng. Đồng thời, biên lợi nhuận thấp sẽ không hấp dẫn chủ đầu tư nếu bài toán chi phí không được giải quyết triệt để.
Hướng đi cho tương lai
Để chính sách phát triển nhà ở giá phù hợp thực sự hiệu quả, các chuyên gia đề xuất cần sớm áp dụng các công cụ thuế điều tiết, như thuế tài sản lũy tiến với bất động sản thứ hai trở lên, hoặc thuế cao với giao dịch ngắn hạn nhằm hạn chế đầu cơ.
Bên cạnh đó, cơ quan chức năng cần kiểm soát tín dụng có chọn lọc, siết điều kiện vay đối với người sở hữu nhiều bất động sản, đặc biệt là các khoản vay phục vụ đầu cơ. Đồng thời, minh bạch hóa thị trường thông qua xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, yêu cầu giao dịch qua sàn, thanh toán không dùng tiền mặt và định danh chủ sở hữu.
Minh bạch là yếu tố then chốt để ngăn chặn thao túng và thổi giá. Tính khả thi của chủ trương này phụ thuộc hoàn toàn vào việc nó được cụ thể hóa bằng các cơ chế ưu đãi thực chất và một quy trình tinh gọn, minh bạch.
Chỉ khi giải quyết được những thách thức lớn này, thị trường nhà ở thương mại giá phù hợp mới thực sự trở thành giải pháp dài hạn, đáp ứng nhu cầu thực của người dân và góp phần phát triển bền vững ngành bất động sản.
