# Siết vay đặt cọc: BĐS có sụt giảm 10-20%?
Chỉ thị mới từ Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2 về việc tạm dừng cho vay để đặt cọc bất động sản đang đặt ra nhiều câu hỏi về tương lai thị trường. Theo dự báo từ chuyên gia, giao dịch bất động sản có thể giảm 10-20% nếu chính sách này được duy trì.
## Chính sách siết chặt cho vay đặt cọc
Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Khu vực 2 (bao gồm TPHCM và Đồng Nai) vừa ban hành chỉ đạo yêu cầu các ngân hàng thương mại phải tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” giữa khách hàng với các đơn vị môi giới bất động sản.
Các ngân hàng sẽ chỉ tiếp tục cho vay khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền rằng các “văn bản thỏa thuận” này không trái pháp luật.
## Nguyên nhân đằng sau động thái siết chặt
Động thái này xuất phát từ thực tế nhiều tổ chức tín dụng đã giải ngân cho khách hàng vay để “giữ chỗ” cho các dự án chưa đủ điều kiện mở bán, dẫn đến nguy cơ rủi ro pháp lý, tranh chấp gia tăng và tiềm ẩn nợ xấu.
Tại TPHCM, Tòa án nhân dân Khu vực 7 đã có những phán quyết quan nhận định nội dung các thỏa thuận về tiền đặt cọc, tiến độ và thời hạn đặt cọc… tại “văn bản thỏa thuận” là trái quy định pháp luật. Do đó, các văn bản này bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự 2015.
## Tác động đến thị trường bất động sản
Ông Lưu Quang Tiến – Thành viên hội đồng nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản VARS – cho rằng chính sách này thực chất là nhắc lại các quy định đã có, đồng thời nắn lại thị trường và buộc các bên phải tuân thủ quy định.
Chuyên gia dự báo nếu không vay được đặt cọc, lượng giao dịch sẽ thu hẹp chỉ còn những khách hàng có sẵn tiền mặt, vốn tự có. “Lượng khách hàng có thể giảm từ 10 – 20%, bởi nhà đầu tư chuyên nghiệp thường có xu hướng dùng đòn bẩy”, ông Tiến đánh giá.
## Thay đổi cơ cấu thị trường
Việc siết cho vay đặt cọc sẽ khiến thị trường chậm lại, đặc biệt với các dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn. Điều này buộc các chủ đầu tư phải ngưng hoặc điều chỉnh thỏa thuận cho vay, đồng thời làm giảm thanh khoản của nguồn cung sơ cấp.
“Những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để bán nhà hình thành trong tương lai sẽ khó bán hơn, vì chủ đầu tư không huy động được vốn qua hình thức đặt cọc như trước. Nguồn cầu sẽ dồn vào các dự án đủ điều kiện pháp lý, dẫn đến tăng giá thứ cấp ở những dự án này và giảm giá thứ cấp ở những dự án chưa đủ điều kiện”, ông Tiến nhận định.
## Ảnh hưởng đến hoạt động môi giới
Bên cạnh tác động đến chủ đầu tư và người mua, việc siết cho vay đặt cọc cũng ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động giao dịch của môi giới.
Kế hoạch chuyển cọc sẽ phải hoãn lại, ảnh hưởng đến dòng tiền của chủ đầu tư. Vì phí môi giới thường chỉ được giải ngân sau khi chuyển cọc nên dòng tiền của sàn và thu nhập của môi giới cá nhân cũng bị ảnh hưởng theo.
Chuyên gia cho biết nếu chủ đầu tư không thể minh bạch hóa pháp lý, các sàn sẽ có xu hướng chuyển sang tìm những chủ đầu tư có pháp lý ổn hơn. “Đối với đơn vị môi giới, dòng tiền đều đặn là yếu tố rất quan trọng”, ông Tiến nhấn mạnh.
## Hành vi sai phạm của môi giới
Theo ông Lưu Quang Tiến, với các hợp đồng thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ được ký trực tiếp với môi giới thay vì chủ đầu tư, việc ủy quyền cho đơn vị môi giới đứng ra nhận tiền cọc là sai luật về bản chất.
“Đơn vị môi giới gần như không có trách nhiệm pháp lý đối với dự án, nhưng lại đứng nhận tiền cọc của khách hàng – đây là việc làm không đúng bản chất pháp lý”, chuyên gia nói.
## Thay đổi hành vi nhà đầu tư
Trước đây, nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp có tâm lý “rủi ro cao thì lợi nhuận cao” – chấp nhận rủi ro pháp lý vì tin tưởng vào uy tín và năng lực của chủ đầu tư. Tuy nhiên, sau những vụ kiện gần đây, khách hàng sẽ thận trọng hơn.
Việc kiện tụng, dù thắng hay thua, luôn làm mất thời gian và chi phí cơ hội rất lớn. “Rủi ro pháp lý làm nhà đầu tư thận trọng hơn. Họ sẽ yêu cầu chủ đầu tư minh bạch rõ ràng về thông tin pháp lý, tiến độ và năng lực triển khai”, ông Tiến chia sẻ.
## Khuyến nghị cho các bên liên quan
Đối với khách hàng, chuyên gia khuyến nghị phải thận trọng hơn khi ký thỏa thuận đặt cọc, xem xét kỹ ký với ai (chủ đầu tư, môi giới hay đơn vị khác); đồng thời, cần yêu cầu cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý và các điều khoản trong hợp đồng.
Về phía môi giới và các sàn, cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản; rà soát kỹ các điều khoản trong hợp đồng với chủ đầu tư, quy định rõ ai là người đứng ra nhận tiền và ai chịu trách nhiệm nếu có rủi ro tranh chấp.
Đối với chủ đầu tư, việc minh bạch thông tin dự án, tiến độ, pháp lý và năng lực triển khai trở nên quan trọng hơn bao giờ hết, bởi uy tín của đơn vị môi giới cũng sẽ bị ảnh hưởng nếu xảy ra sự cố.
## Kết: Thị trường đang đi đến sự trong sạch
Cuối cùng, chính sách siết chặt cho vay đặt cọc có thể thúc đẩy thị trường tiến tới minh bạch hóa và sàng lọc lại tất cả các bên tham gia. Khách hàng sẽ không còn xu hướng mua tùy tiện mà sẽ xem xét, đánh giá lại rủi ro so với lợi nhuận có thể nhận được.
Thị trường bất động sản sắp tới có thể sẽ lành mạnh hơn khi các dự án yếu thế về pháp lý bị loại bỏ, thay vào đó là các sản phẩm chất lượng, minh bạch pháp lý và đủ điều kiện để bán hàng.
