# Chìa khóa giải pháp dự án BĐS bế tắc pháp lý
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, một vấn đề nhức nhối đang gây ra tình trạng “đóng băng” hàng loạt dự án nghìn tỷ đồng đó chính là cơ chế xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa hợp lý.
## Tình trạng chung: Vốn nghìn tỷ bị “đóng băng”
Theo ghi nhận của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, trong thời gian gần đây, rất nhiều nhà đầu tư bày tỏ sự lo ngại khi dự án của mình bị đình trệ kéo dài do quá trình thẩm định và xác định tiền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước chưa hoàn tất. Sự chậm trễ này không chỉ gây thiệt hại về mặt tiến độ mà còn làm tăng mạnh chi phí đầu tư, đặc biệt là các khoản liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lãi phát sinh do chậm nộp.
Trong nhiều trường hợp, việc cơ quan Nhà nước chậm ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc quyết định bổ sung đã dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung đáng kể cho doanh nghiệp. Áp lực tài chính này khiến nhiều chủ đầu tư phải xem xét việc tạm dừng hoặc từ bỏ dự án, với trường hợp điển hình là Công ty TNHH Lotte Properties HCMC có ý định từ bỏ dự án 20.000 tỷ đồng sau 8 năm đeo đuổi.
## Vấn đề cốt lõi: Mức thu bổ sung 5,4%/năm
Điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024; khoản 1 Điều 50 và khoản 9 Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định: “Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền thuê đất… được tính bằng mức thu 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp”. Quy định này đã trở thành “gót chân Achilles” gây ra tình trạng bế tắc pháp lý cho hàng loạt dự án.
Một ví dụ minh chứng rõ ràng: một dự án được giao đất từ năm 2015, tức đã 10 năm. Tuy nhiên, đến nay, cơ quan quản lý Nhà nước mới ra thông báo tiền sử dụng đất là 100 tỷ đồng. Như vậy, ngoài nghĩa vụ nộp 100 tỷ đồng tiền sử dụng đất, phía chủ đầu tư còn phải nộp bổ sung thêm số tiền 100 tỷ đồng x 5,4%/năm x 10 năm = 54 tỷ đồng (bằng 54% số tiền sử dụng đất phải nộp) – một con số không hề nhỏ.
## Ý kiến chuyên gia: Cần phân biệt rõ trách nhiệm
Trao đổi với chúng tôi, bà Đỗ Thị Thu Giang – Giám đốc toàn quốc Dịch vụ Định giá & Tư vấn, Savills Việt Nam – cho rằng, quy định trên của luật cần được sửa đổi để bảo đảm công bằng, minh bạch và帮助企业 đầu tư dự báo được nghĩa vụ tài chính một cách chính xác.
Theo bà Giang, quy định cần phân biệt rõ trách nhiệm giữa nguyên nhân khách quan và lỗi từ doanh nghiệp. Cụ thể, nếu phát sinh từ nguyên nhân khách quan như sai sót dữ liệu giá đất, thay đổi quy hoạch, hoặc hướng dẫn pháp lý chưa kịp thời, trách nhiệm thuộc về cơ quan Nhà nước. Không nên buộc doanh nghiệp nộp bổ sung. Trái lại, nếu doanh nghiệp cố ý chậm trễ, kê khai sai hoặc vi phạm nghĩa vụ nộp tiền, Nhà nước mới áp dụng biện pháp truy thu.
“Quy định pháp luật cần tăng trách nhiệm giải trình của cơ quan Nhà nước. Cơ quan phê duyệt phương án giá đất phải chịu trách nhiệm khi để sai sót dẫn đến phát sinh nghĩa vụ bổ sung, thay vì chuyển toàn bộ rủi ro sang doanh nghiệp”, bà Giang nhấn mạnh.
## Phân tích kinh tế: Vấn đề toàn diện
TS Bùi Duy Tùng, Giảng viên Kinh tế, Đại học RMIT Việt Nam nhìn nhận, quy định về mức thu bổ sung 5,4%/năm cho các dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thực chất phản ánh chi phí cơ hội của việc sử dụng đất. Dẫu vậy, quy định này tạo ra ba vấn đề kinh tế nghiêm trọng.
Thứ nhất, sự bất cân xứng thông tin khi xác định giá đất trong quá khứ. Việc thiếu dữ liệu trong lịch sử khiến doanh nghiệp không thể định lượng được rủi ro tài chính khi đầu tư vào dự án.
Thứ hai, quy định pháp luật đang vi phạm nguyên tắc kỳ vọng hợp lý trong kinh tế học. Bởi, nhà đầu tư ra quyết định dựa trên khung pháp lý tại thời điểm đầu tư, nhưng việc áp dụng hồi tố với mức thu bổ sung lớn đã làm thay đổi hoàn toàn cơ cấu tài chính dự án, từ đó, phá vỡ niềm tin vào tính ổn định của môi trường đầu tư.
Thứ ba, quy định trên gây hiệu ứng tắc nghẽn thị trường. Đơn cử, gần 100 dự án tại TPHCM với hàng chục nghìn tỷ đồng vốn bị “đóng băng”, gây tổn thất lớn khi đất đai bị bỏ hoang, nguồn cung nhà ở thiếu hụt, đặc biệt là tín hiệu tiêu cực với nhà đầu tư nước ngoài.
## Giải pháp đề xuất: Phân giai đoạn và chia sẻ rủi ro
Về hướng điều chỉnh cho điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, ông Tùng gợi ý, nên chia thành 3 giai đoạn:
Giai đoạn một, đối với các dự án được phê duyệt trước năm 2014, nên áp dụng giá đất tại thời điểm phê duyệt dự án ban đầu, không áp dụng hồi tố.
Giai đoạn hai, đối với các dự án từ năm 2014 đến 2024, áp dụng hệ số điều chỉnh hợp lý dựa trên chỉ số CPI thay vì áp mức 5,4% hiện tại.
Giai đoạn ba, các dự án từ 2025 trở đi mới áp dụng đầy đủ quy định mới.
Ngoài ra, theo thành viên Đại học RMIT, cần thiết lập cơ chế chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước và nhà đầu tư thông qua việc giới hạn mức thu bổ sung, tối đa không quá 30% tổng vốn đầu tư ban đầu của dự án; đồng thời, cho phép doanh nghiệp có thể trả góp nghĩa vụ tài chính về đất đai trong 3-5 năm với lãi suất ưu đãi.
Đặc biệt, cơ quan quản lý cần xem xét áp dụng cơ chế miễn, giảm đối với các phần dự án liên quan đến nhà ở xã hội, dự án hạ tầng công ích phục vụ cộng đồng. Giải pháp này vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách, vừa duy trì được môi trường đầu tư ổn định, minh bạch, tránh tình trạng “bắt lỗi quá khứ” làm tổn hại đến sự phát triển.
## Giải pháp đồng bộ từ Savills
Bà Đỗ Thị Thu Giang(như trên) đã nêu giải pháp khác, cần quy định “khóa nghĩa vụ” tại thời điểm phê duyệt. Tức là, sau khi phương án giá đất và nghĩa vụ tài chính đã được chốt, Nhà nước không điều chỉnh tăng thêm, trừ trường hợp có gian lận xảy ra trước đó.
Cùng với đó, cần quy định thời hiệu truy thu rõ ràng. Chẳng hạn, sau 12-24 tháng kể từ khi doanh nghiệp đã hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền, Nhà nước không còn quyền yêu cầu bổ sung, trừ trường hợp có hành vi gian lận được chứng minh – đại diện Savills cho hay.
