Lãi suất ưu đãi: Cơn sóng ngầm bất động sản
Kể từ năm 2023, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất huy động và cho vay liên tục giảm sâu, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã chứng kiến giai đoạn phục hồi với những tín hiệu rõ rệt. Nhiều báo cáo thị trường chỉ ra rằng chính sách lãi suất thấp kết hợp với các gói vay hấp dẫn từ ngân hàng và chủ đầu tư đã đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy nhu cầu vay mua nhà tăng vọt.
Theo số liệu chính thức từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ cho vay lĩnh vực BĐS đã ghi nhận mức tăng ấn tượng gần 12% trong năm 2023 và vượt ngưỡng 20% trong năm 2024 – đây là tốc độ tăng trưởng cao hơn đáng kể so với mức tăng chung của toàn bộ nền kinh tế. Đến nửa đầu năm 2025, tín dụng cho bất động sản tiếp tục bứt phá mạnh mẽ, đưa tổng dư nợ toàn thị trường lên mức gần 4 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 24% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng. Dòng vốn “giá rẻ” liên tục chảy vào thị trường địa ốc đã trở thành động lực chính thúc đẩy sự hồi phục, nhưng đồng thời cũng âm thầm tích lũy những rủi ro tiềm ẩn.
Gói vay ưu đãi – động lực chính cho “cơn sốt” bất động sản
Trong giai đoạn từ 2023 đến hết năm 2025, các tổ chức tín dụng thương mại đã đồng loạt triển khai các chương trình vay ưu đãi với lãi suất ưu đãi ban đầu chỉ dao động từ 5-6%/năm. Nhiều trường hợp đặc biệt còn được hưởng chính sách miễn lãi hoặc ân hạn nợ gốc trong thời gian 2-3 năm đầu tiên. Không chỉ có ngân hàng, các chủ đầu tư bất động sản cũng chủ động liên kết với các tổ chức tín dụng nhằm tạo ra những điều kiện vay mua nhà dễ dàng hơn cho khách hàng.
Chính sách hỗ trợ tài chính đã và đang trở thành chất xúc tác quan trọng giúp thị trường BĐS trở nên sôi động trở lại. Người mua nhà, đặc biệt là đối tượng có nhu cầu thực, đã dễ dàng tiếp cận nguồn vốn hơn bao giờ hết. Tuy nhiên, chính sách này cũng vô tình biến thị trường thành “mảnh đất màu mỡ” đối với nhóm nhà đầu cơ, lướt sóng nhằm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá mà không có ý định ở thực.
Theo ước tính của các chuyên gia tài chính, trong giai đoạn 2023-2025, tổng cộng đã có hàng triệu tỷ đồng thuộc các gói vay ưu đãi được giải ngân để đáp ứng nhu cầu mua bất động sản. Số liệu phân tích cho thấy ít nhất khoảng 25-30% tổng dư nợ BĐS hướng đến mục đích đầu cơ, “lướt sóng”. Các khoản vay có quy mô rất lớn, thường từ 10-20 tỷ đồng, thậm chí nhiều ngân hàng ghi nhận cá biệt có những khoản vay lên tới 400-500 tỷ đồng cho cá nhân.
Đến nửa cuối năm 2025, khi dư nợ tín dụng BĐS đã đạt đỉnh cao kỷ lục, nhiều chuyên gia kinh tế phải thừa nhận một thực tế đáng lo ngại: dòng tiền vào BĐS trong giai đoạn vừa qua không chỉ đến từ người mua nhà để ở mà còn có một phần rất lớn tập trung vào mục đích kinh doanh, quay vòng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Thực trạng này đã góp phần đẩy giá bất động sản lên những nấc thang cao, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân thông thường.
Theo số liệu thống kê chính thức của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2025, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại Hà Nội đã đạt mức 70-80 triệu đồng/m², tăng mạnh 33% so với cùng kỳ năm 2024. Tại TP. Hồ Chí Minh, mức giá trung bình tương ứng khoảng 75 triệu đồng/m², tăng tới 36%. Nhiều dự án cao cấp thậm chí được niêm yết với mức giá từ 150-300 triệu đồng/m² – đây được xem là mức giá kỷ lục chưa từng có trong lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam. “Sốt giá” này phần lớn không phản ánh sức mua thực của thị trường mà là kết quả của dòng vốn đầu cơ ngắn tận dụng chính sách lãi suất ưu đãi.
Những dấu hiệu cảnh báo đầu tiên
Đến quý 3 năm 2025, thị trường bắt đầu xuất hiện những tín hiệu chững lại sau chu kỳ tăng giá nóng trong thời gian dài. Báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng chỉ rõ số lượng giao dịch nhà ở liền thổ tại Hà Nội đã giảm gần 35% so với quý trước, trong khi phân khúc đất nền cũng ghi nhận mức sụt giảm 11%. Dù nhiều người bán vẫn kỳ vọng giá tiếp tục tăng, nhưng dòng thông minh – chủ yếu là các nhà đầu tư “lướt sóng” bằng vốn giá rẻ – lại đang âm thậm lùi rút vốn khỏi thị trường.
Trong lĩnh vực tín dụng bất động sản, dư luận đang đặc biệt quan tâm đến rủi ro từ 233.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn vào năm 2026, trong đó có tới 141.000 tỷ đồng thuộc lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, một “cơn sóng ngầm” khác đang nổi lên, bắt nguồn từ việc hàng loạt gói vay ưu đãi sắp hết thời hạn hưởng ưu đãi.
Từ nửa sau năm 2025, mặt bằng lãi suất huy động tại các ngân hàng thương mại đã bắt đầu nhích lên từ 0.5-1%, và đến thời điểm hiện tại, đã có ngân hàng huy động với lãi suất lên tới 7%/năm. Theo quy luật thị trường, khi lãi suất huy động tăng, mặt bằng lãi suất cho vay cũng sẽ phải điều chỉnh theo. Điều này đặc biệt đáng báo động khi theo các ước tính chuyên gia, có khoảng 500.000 tỷ đồng dư nợ thuộc về người mua nhà mang tính đầu cơ đang đang hưởng ưu đãi với lãi suất chỉ khoảng 6.5%/năm. Khung thời điểm điều chỉnh lãi suất (kết thúc thời gian ưu đãi) của các khoản vay này rơi chủ yếu vào năm 2026 – sau khoảng thời gian ưu đãi từ 2-3 năm trong giai đoạn 2023-2024.
Áp lực tài chính trong tương lai
Theo công thức tính lãi suất phổ biến trên thị trường hiện nay, lãi suất sau thời gian ưu đãi thường được xác định bằng lãi suất tiết kiệm 12 tháng cộng thêm một biên độ từ 3-5%/năm. Như vậy, chỉ cần lãi suất tiết kiệm duy trì quanh mức 6-7%, thì lãi suất vay của các khoản vay này có thể tăng vọt lên 9-10%/năm, thậm chí cao hơn tùy thuộc vào mức độ rủi ro mà ngân hàng đánh giá cho từng khách hàng riêng lẻ. Áp lực trả nợ hàng tháng đối với các chủ nhà sẽ gia tăng đột biến, đặc biệt với các khoản vay có quy mô lớn.
Trước tình hình này, trong các kịch bản thị trường năm 2026, giới đầu cơ sẽ đứng trước hai lựa chọn chính: (1) Tất toán sớm khoản vay để tránh phải chịu gánh nặng lãi suất cao, hoặc (2) Tiếp tục “gồng” gánh nặng chi phí lãi vay ngày càng tăng để chờ đợi một cơn sóng tăng giá tiếp theo của thị trường. Trong bối cảnh giao dịch đã chững lại rõ rệt và cầu mua nhà ở thực không thể với tới những mức giá hiện tại, kết hợp với mặt bằng lãi suất khó có thể giảm trở lại và chính sách tiền tệ cũng đã đến giới hạn, không khó để nhận ra phương án được giới đầu cơ ưu tiên lựa chọn sẽ là “thoát hàng sớm”.
Trong kịch bản tiêu cực hơn nhiều, khi giới đầu cơ không thể thoái lui một cách có trật tự và đồng loạt trên thị trường, một kịch bản giá BĐS giảm từ 15-20% đã nằm trong dự phóng của nhiều chuyên gia kinh tế. Hai năm 2026–2027 vì thế được dự báo sẽ là giai bản lề, thời điểm mà thị trường bất động sản Việt Nam phải đưa ra lựa chọn quyết định giữa một chu kỳ điều chỉnh lành mạnh và một pha thoái trào thực sự khó kiểm soát.
Cơ hội cho người mua nhà thực
Mặc dù tồn tại nhiều rủi ro, trong nguy cơ luôn ẩn chứa những cơ hội. Đối với những người mua nhà có nhu cầu thực sự, giai đoạn sắp tới có thể mở ra một cánh cửa mới để sở hữu bất động sản với mức giá hợp lý hơn. Khi giá BĐS chững lại và có khả năng giảm từ nửa cuối năm 2026, những người có nhu cầu ở thực và tiềm lực tài chính ổn định sẽ có cơ hội lựa chọn sản phẩm phù hợp với túi tiền của mình hơn. Đặc biệt, khi chương trình phát triển nhà ở xã hội được đẩy mạnh hơn nữa, nguồn cung cho phân khúc trung cấp và bình dân có thể tăng lên đáng kể, góp phần quan trọng vào việc cân bằng lại thị trường.
Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn khuyến cáo người mua nhà cần thận trọng trong quyết định: không nên vay quá mức khả năng chi trả, nên ưu tiên chọn những dự án có pháp lý minh bạch rõ ràng và chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu trên thị trường. Khi “cơn sóng ngầm” đầu cơ dần lắng xuống, thị trường sẽ tái thiết lập ở giá trị thực, và đó chính là thời điểm lý tưởng nhất để người mua nhà có nhu cầu thực bước vào thị trường một cách an toàn và hiệu quả.
