Hội nhập BĐS: Đón đầu cơ hội từ dòng vốn ngoại
Việt Nam đang chứng kiến bước ngoặt quan trọng trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản, với những con số ấn tượng trong thời gian gần đây. Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội lớn, thị trường vẫn đang đối mặt với không ít thách thức về mặt pháp lý và minh bạch tài chính cần được giải quyết.
Theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến hết tháng 8/2025, tổng vốn FDI đăng ký đầu tư vào Việt Nam đã vượt ngưỡng 26 tỷ USD, tăng gần 27% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng lên đến 21.5% tổng vốn, tương đương khoảng 2.4 tỷ USD.
Nổi bật nhất là dòng vốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp, tăng mạnh nhờ Việt Nam dần trở thành điểm đến thay thế cho các chuỗi cung ứng quốc tế. Dòng vốn này không chỉ mang lại lợi ích tài chính mà còn góp phần chuyển giao công nghệ phát triển dự án tiên tiến cùng mô hình quản trị quốc tế, giúp chuẩn hóa và minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam.
Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động huy động vốn
Hoạt động huy động vốn trong kinh doanh bất động sản chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật, trong đó nổi bật là Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 và các nghị định hướng dẫn thi hành.
Điều 5 và Điều 6 của Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết các điều kiện huy động vốn: doanh nghiệp phải đảm bảo tỷ lệ an toàn tài chính, tổng dư nợ vay, dư nợ trái phiếu và vốn chủ sở hữu không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án.
Theo Khoản 1 Điều 114 Luật Nhà ở 2023, có 7 hình thức huy động vốn hợp pháp trong phát triển nhà ở, bao gồm góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết giữa tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước.
Pháp luật yêu cầu chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi dự án đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc có quyền sử dụng đất hợp pháp (theo Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP). Các khoản vốn huy động này phải được sử dụng đúng mục đích cho phát triển nhà ở và dự án đầu tư xây dựng, không được chuyển sang dự án khác hoặc mục đích khác (theo Điểm b Khoản 3 Điều 116 Luật Nhà ở 2023).
Thực trạng khó khăn và rủi ro trong huy động vốn
Mặc dù hệ thống pháp luật đã có nhiều cải cách mở đường cho dòng vốn ngoại, trên thực tế, doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức:
- Thủ tục hành chính phức tạp: Thời gian phê duyệt chủ trương đầu tư và chấp thuận chủ đầu tư thường kéo dài nhiều tháng, đặc biệt với các dự án có yếu tố nước ngoài liên quan đến đất đai. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 30 Luật Nhà ở 2023 và Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, chỉ những dự án phát triển nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp phép mới đủ điều kiện huy động vốn.
- Rào cản chuyển đổi ngoại tệ và vốn quốc tế: Nhà đầu tư nước ngoài khi huy động và chuyển vốn vào Việt Nam phải tuân thủ quy định nghiêm ngặt về quản lý ngoại hối, mở tài khoản vốn đầu tư bằng ngoại tệ, quy định chuyển lợi nhuận ra nước ngoài và các thủ tục liên quan đến Ngân hàng Nhà nước.
- Thủ tục phức tạp trong triển khai dự án: Các yêu cầu về cấp phép xây dựng, thẩm định thiết kế cơ sở, đánh giá tác động môi trường thường gây khó khăn nếu thiếu liên thông giữa các cơ quan hoặc tiêu chuẩn không rõ ràng.
Nhiều doanh nghiệp lớn và dự án bất động sản tại các khu kinh tế ven biển đã từng bị đình trệ suốt nhiều năm do chậm hoàn tất thủ tục, ảnh hưởng nghiêm trọng đến cân đối dòng tiền và làm giảm sức hút với nhà đầu tư nước ngoài.
Giải pháp nâng cao hiệu quả thu hút vốn
Để quản lý hiệu quả hoạt động huy động vốn từ nhà đầu tư nước ngoài, cần triển khai đồng bộ các giải pháp sau:
- Cải cách thủ tục hành chính: Thúc đẩy quy trình cấp phép đầu tư và ứng dụng hệ thống một cửa liên thông với phần mềm quản lý hồ sơ điện tử, giảm chồng chéo và rút ngắn thời gian xử lý.
- Đơn giản hóa quy định: Rà soát và đơn giản hóa các quy định liên quan đến đầu tư bất động sản có yếu tố nước ngoài, ban hành hướng dẫn thống nhất từ trung ương đến địa phương, giảm thiểu yêu cầu giấy tờ trùng lập.
-
Cải cách cơ chế quản lý ngoại hối: Hoàn thiện cơ chế quản lý ngoại hối số化, tăng cường phối hợp giữa Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và các ngân hàng thương mại.
-
Minh bạch hóa quy trình kiểm tra vốn: Đơn giản hóa thủ tục mở tài khoản đầu tư để nhà đầu tư nước ngoài thuận tiện hơn khi giải ngân và kiểm soát dòng tiền.
-
Chuẩn hóa quy trình cấp phép: Các địa phương cần liên thông quy trình cấp phép xây dựng, thẩm định thiết kế và môi trường, phổ biến rõ ràng các tiêu chuẩn và xây dựng hệ thống hướng dẫn trực tuyến.
Việc hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ giúp đảm bảo huy động vốn đúng quy định, kiểm soát rủi ro và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư. Tuy nhiên, vẫn cần tiếp tục hài hòa giữa Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Đất đai để tạo nên hệ thống pháp luật đồng bộ, thúc đẩy huy động vốn hiệu quả, minh bạch và bền vững trong thị trường bất động sản.
ThS. LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng – Công ty Luật Anh Sĩ
