# Tín dụng BĐS tăng nóng, rủi ro ‘lướt sóng’
Trong 10 tháng đầu năm 2026, tín dụng bất động sản (BĐS) đã tăng trưởng ấn tượng, trở thành một trong những động lực chính thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, các chuyên gia đã đưa ra cảnh báo đáng chú ý về dòng vốn chảy vào thị trường BĐS với hiện tượng “lướt sóng” đang ngày càng gia tăng.
Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng BĐS trên toàn hệ thống đã đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng. Trong đó, dư nợ cho hoạt động kinh doanh BĐS chiếm 1,823 triệu tỷ đồng, riêng dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh BĐS lên tới 1,82 triệu tỷ đồng. Con số này cho thấy dòng vốn ngân hàng đang đổ mạnh vào hỗ trợ thị trường sau giai đoạn trầm lắng cuối năm 2024 và nửa đầu năm 2025.
Cơ cấu tín dụng cho thấy nhóm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 615.000 tỷ đồng. Tiếp theo là dư nợ dành cho khách hàng mua quyền sử dụng đất; dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất; dư nợ đối với các dự án văn phòng cho thuê và các phân khúc khác.
Theo đánh giá của Ngân hàng Nhà nước, tốc độ tăng trưởng tín dụng này đang phù hợp với diễn biến thị trường, khi nhiều dự án được triển khai trở lại và tiến độ đầu tư – xây dựng có dấu hiệu cải thiện, qua đó tăng nhu cầu tín dụng.
Tuy nhiên, trong báo cáo thị trường BĐS quý III/2026, Bộ Xây dựng tuyên bố dù tín dụng BĐS đã cải thiện so với cuối năm 2025 nhưng vẫn cần kiểm soát chặt chẽ rủi ro tiềm ẩn để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.
Bộ Xây dựng đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, ưu tiên dòng vốn vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại có giá phù hợp với thu nhập của người dân.
Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển chia sẻ, tăng trưởng tín dụng 9 tháng đạt khoảng 13%, nhưng tốc độ tăng trưởng vốn thị trường BĐS cao hơn đáng kể, gần 20%, riêng hai tháng 8 và 9 tăng rất mạnh.
“Ở giai đoạn bình thường, khi có hiện tượng lướt sóng, tăng trưởng vừa phải đã đủ tạo sóng trên thị trường BĐS. Nhưng hiện nay, tín dụng tăng mạnh mà lại không tạo ra sóng hay thanh khoản như kỳ vọng”, ông Hiển nói.
Theo vị chuyên gia này, nguyên tắc an toàn là ngân hàng cho vay tối đa 70% trên giá trị tài sản, còn 30% là vốn tự có của nhà đầu tư/người mua. Tuy nhiên, thực tế diễn ra hoàn toàn khác khi một số ngân hàng sẵn sàng cho vay tiền trước để đặt cọc, cho thấy tín dụng đã đi vào “lướt sóng” quá mức lớn. Khi giá BĐS tăng cao, cuối cùng những nhà đầu tư “lướt sóng” sẽ gặp khó khăn và dòng tín dụng bị dồn lại.
“Chắc chắn dòng vốn vào lướt sóng sẽ bị kiểm soát. Trong ngắn hạn, những dự án mở ra để phục vụ nhu cầu các nhà đầu tư đón sóng sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án tốt có tiềm năng thực sự sẽ vẫn thu hút vốn”, ông Hiển nhấn mạnh.
Trước thực tế này, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2) đã có văn bản gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và tỉnh Đồng Nai về việc cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay.
Theo cơ quan này, thời gian qua, NHNN KV2 liên tục nhận được đơn thư của người dân phản ánh việc các ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc mua BĐS theo thỏa thuận với các đơn vị tư vấn, môi giới BĐS.
Từ thực tế tiếp nhận và xử lý phản ánh của người dân cũng như thông tin từ các cơ quan chức năng, NHNN KV2 nhận định việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo các “Văn bản thỏa thuận” tiềm ẩn nhiều rủi ro và hệ lụy, trước hết là rủi ro pháp lý, tranh chấp, khiếu kiện.
Cùng với rủi ro pháp lý, cơ quan quản lý cũng cảnh báo về nguy cơ phát sinh nợ xấu và thiệt hại tài chính. Việc giải ngân khoản vay để thanh toán tiền đặt cọc cho đơn vị môi giới hay tư vấn thực chất phụ thuộc hoàn toàn vào kết quả triển khai của dự án. Nếu dự án bị đình trệ, tạm dừng hoặc không đủ điều kiện để tiếp tục, các ngân hàng có thể đối mặt với nguy cơ mất vốn.
Theo đánh giá của các chuyên gia, việc kiểm soát dòng vốn “lướt sóng” vào BĐS là cần thiết để đảm bảo sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường, đồng thời bảo vệ an toàn hệ thống ngân hàng trong dài hạn.
