Khắc phục vướng mắc cho nhà ở xã hội
Tại cuộc họp mới đây, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú đã chủ trì Hội đồng thẩm định độc lập dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về việc ban hành cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật và chỉ tiêu pháp lệnh đột phá phát triển nhà ở xã hội.
Dù đã có Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29 tháng 5 năm 2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, thực tiễn vẫn phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc. Do đó, việc ban hành một Nghị quyết mới của Chính phủ về cơ chế đặc biệt xử lý vướng mắc do quy định pháp luật là vô cùng cần thiết.
Bộ Xây dựng trong dự thảo Nghị quyết đã đề xuất cơ chế xử lý khó khăn, vướng mắc phát triển nhà ở xã hội cụ thể. Cụ thể, khi nhà đầu tư đề xuất dự án tại vị trí khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp với quy hoạch đô thị và nông thôn, hoặc chưa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, UBND cấp tỉnh sẽ giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, đánh giá.
Các đơn vị này sẽ xác định sự phù hợp về nhu cầu nhà ở xã hội tại khu vực, khả năng đáp ứng về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án để trình UBND cấp tỉnh quyết định chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, các yêu cầu về tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan của khu đất. Quá trình này sẽ làm cơ sở để quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư.
Sau khi có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập, trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng. Đây sẽ là cơ sở cho việc lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế-kỹ thuật đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án.
UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền cập nhật nội dung quy hoạch vào quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư.
Đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành áp dụng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Về quy hoạch 1/500, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu nhấn mạnh tính bắt buộc: “Không thể có một công trình xây dựng nào mà không có quy hoạch 1/500, trừ các công trình đơn lẻ có thiết kế mẫu. Theo quy định của Luật Đường sắt, dự án nào có quy hoạch 1/500 sẽ được miễn giấy phép xây dựng.” Ông cho rằng việc phê duyệt 1/500 cho dự án nhà ở xã hội đồng nghĩa với việc khẳng định miễn giấy phép xây dựng.
Tiếp tục phân tích về tính tiền sử dụng đất cho 20% diện tích thương mại, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ quan điểm: “Việc áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh là chưa phù hợp. Cần làm rõ ‘hệ số’ ở đây là hệ số riêng, không phải hệ số K1 thông thường, vì nếu áp dụng hệ số K1, tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng sẽ cao hơn rất nhiều so với trước đây.”
Tuy nhiên, về các tiêu chí lựa chọn doanh nghiệp tham gia, ông Châu đánh giá các tiêu chí đưa ra là hợp lý và cần thiết để khuyến khích các doanh nghiệp có năng lực tham gia.
Đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề nghị làm rõ việc lập quy hoạch phân khu phải được cập nhật, tích hợp vào các quy hoạch cấp cao hơn như quy hoạch tỉnh, quy hoạch chung đô thị, nông thôn và các quy hoạch khác có liên quan để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ.
Về cách tính tiền sử dụng đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhất trí và đề nghị giữ nguyên quy định trong dự thảo hiện tại, đó là việc tính tiền sử dụng đất sẽ dựa trên “bảng giá đất và hệ số điều chỉnh”.
Kết luận cuộc họp, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú khẳng định mặc dù đã có Nghị quyết 201 về nhà ở xã hội, nhưng thực tiễn phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc cần có sự chỉ đạo của cấp có thẩm quyền để giải quyết. Do đó, việc ban hành một Nghị quyết mới theo cơ chế của Nghị quyết 206 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật là cần thiết.
Trên cơ sở 6 tiêu chí thẩm định, Thứ trưởng nêu rõ 3 vấn đề cần hoàn thiện: Không nên đưa vào các nội dung mang tính chỉ đạo, điều hành; rà soát toàn bộ dự thảo, các quy định pháp luật trong dự thảo, để đảm bảo tính khả thi, không bị lạm dụng; và hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật theo yêu cầu của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.
Dự thảo Nghị quyết chỉ đủ điều kiện trình Chính phủ sau khi đã tiếp thu, hoàn thiện theo Báo cáo thẩm định và ý kiến của Hội đồng thẩm định độc lập.
