# Chung cư Hà Nội: Giá có ngừng tăng?
Thị trường bất động sản Hà Nội đang có những chuyển biến đáng chú ý trong thời gian gần đây. Theo khảo sát mới đây từ PropertyGuru Việt Nam, từ đầu tháng 11 đến nay, giá chào bán căn hộ chung cư tại thủ đô không còn biến động mạnh như trước đây mà duy trì mức ổn định.
## Giá đi ngang trong một tháng qua
Khảo sát chỉ rõ, thị trường chung cư Hà Nội trải qua giai đoạn đi ngang kéo dài khoảng một tháng, khác biệt hoàn toàn với xu hướng “nhảy giá” theo ngày, tuần hay tháng như thời gian trước đó.
Tại dự án Central Field (phường Yên Hòa), căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh vẫn được rao bán với mức giá 7,7 – 8 tỷ đồng/căn, không có sự thay đổi so với trước.
Đ project Mỹ Đình Plaza 2, dòng căn 2 ngủ 2 vệ sinh duy trì mức giá từ 6,5 – 7 tỷ đồng/căn, không khác biệt so với giữa tháng 10. Mặc dù một số chủ nhà cá biệt đẩy giá lên gần 8 tỷ đồng nhưng hoàn toàn không có giao dịch nào xảy ra.
Tại A14 Nam Trung Yên, căn hộ 2 phòng ngủ 1 vệ sinh vẫn giữ mức giá 4,8 – 5,2 tỷ đồng từ cuối tháng 10, trong khi dòng căn 2 ngủ 2 vệ sinh neo ở mức 5,8 – 6 tỷ đồng/căn.
Thống Nhất Complex ghi nhận dòng căn hộ 3 phòng ngủ với diện tích khoảng 90 m² đang được giao dịch quanh mức 10 tỷ đồng/căn. Tương tự, Mỹ Đình Pearl duy trì mức giá cho dòng căn 1 ngủ 1 vệ sinh từ 5,2 – 5,4 tỷ đồng/căn như cuối tháng 10.
Các dự án khác như Home City với căn hộ diện tích khoảng 70 m² gồm 2 ngủ 2 vệ sinh cũng đang có giá rao bán dao động quanh mức 7,8 – 8,2 tỷ đồng/căn mà không có biến động đáng kể. Tại khu vực Trung Hòa – Nhân Chính, các căn trên đường Hoàng Đạo Thúy tiếp tục được ghi nhận với mức giá từ 10 tỷ đồng (căn 3 phòng ngủ) đến 7 – 8 tỷ đồng (căn 2 phòng ngủ), không thay đổi so với một tháng trước.
## Thanh khoản giảm mạnh
Mặc dù giá đi ngang, thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội trong giai đoạn này lại ghi nhận sự sụt giảm đáng kể.
Chị Nguyễn Thu Hòa, một môi giới tại phường Cầu Giấy cho biết, trong tháng 9 và 10, chị thường xuyên đạt được 4-5 giao dịch/tháng. Tuy nhiên, từ cuối tháng 10 đến nay, con số này chỉ còn đúng 1 căn. Tình trạng tương tự cũng xảy ra với nhiều môi giới khác trong công ty khi lượng giao dịch giảm hơn nửa kể từ khi thị trường lãi suất có biến động.
“Nhiều ngân hàng đã chấm dứt gói vay hỗ trợ cho người trẻ dưới 35 tuổi. Lãi suất vay tăng khiến cả nhà đầu tư và người mua thực đều e ngại việc mua vào”, chị Hòa nhấn mạnh.
## Chưa có bán tháo
Tuy nhiên, theo các chuyên gia và môi giới, việc thị trường đi ngang không đồng nghĩa với sự suy giảm. Hiện tại, thị trường chưa ghi nhận tình trạng bán tháo hay giảm giá hàng loạt.
Giá bán vẫn được neo ở mức cao, trong khi nhu cầu ở thực luôn duy trì ổn định, đặc biệt ở các khu vực trung tâm và cận trung tâm – nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, tiện ích đầy đủ vẫn ghi nhận lượng quan tâm đều đặn từ người mua.
## Phân tích chuyên gia
Ông Nguyễn Quang Huy – CEO Khoa Tài chính – Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) nhận xét, thời gian gần đây, ghi nhận từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội đã có dấu hiệu chững lại. Thanh khoản ở một số dự án giảm và thậm chí nhiều chủ nhà trên thị trường thứ cấp chấp nhận giảm 100 – 200 triệu đồng để đẩy nhanh giao dịch.
Theo ông Huy, hiện tượng giảm giá này mang tính cục bộ và chủ yếu xuất hiện ở những căn có vị trí kém, tầng xấu, thiết kế không tối ưu, hoặc chủ nhà rơi vào nhu cầu tài chính cấp bách.
“Đây không phải là bằng chứng cho thấy giá chung cư Hà Nội đang bước vào chu kỳ giảm”, ông Huy phân tích, “mà phản ánh quy luật thanh khoản của thị trường thứ cấp, nơi giá biến động theo đặc thù từng căn thay vì theo toàn thị trường.”
Ông Huy cho rằng thị trường đang ở một mức đỉnh cục bộ theo dự án và theo phân khúc, đặc biệt với các dự án mới mở bán hoặc phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, để khẳng định giá đã đạt đỉnh tuyệt đối thì chưa đủ cơ sở.
“Sự thiếu hụt nguồn cung bền vững, nhu cầu mua ở thật lớn, xu hướng di cư vào Hà Nội, tốc độ đô thị hóa và mở rộng hạ tầng đang là những yếu tố tiếp tục nâng đỡ mặt bằng giá trong thời gian tới”, ông nhận định.
“Nhìn dài hơn, giá khó có khả năng điều chỉnh sâu khi chi phí phát triển dự án vẫn ở xu hướng tăng”, ông Huy bổ sung.
## Xu hướng phân hóa trong tương lai
Ông Huy dự báo, thị trường chung cư Hà Nội trong tương lai gần sẽ bước vào giai đoạn phân hoá mạnh.
“Những dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch, tiện ích đầy đủ, thiết kế hiện đại và quản lý vận hành tốt sẽ tiếp tục giữ giá hoặc tăng nhẹ. Ngược lại, các dự án xa trung tâm, tiện ích hạn chế, mật độ xây dựng cao hoặc sản phẩm thiết kế đã lạc hậu sẽ gặp áp lực thanh khoản và có thể phải chấp nhận mức giảm giá hoặc chiết khấu để cạnh tranh”, ông nhận định.
Theo ông, nguồn cung nhà ở xã hội được đẩy mạnh sẽ hỗ trợ nhóm khách hàng thu nhập thấp, đồng thời giúp thị trường điều tiết phần nào áp lực nhu cầu nhưng chưa đủ để kéo mặt bằng giá xuống.
## Thời điểm hạ nhiệt giá
Theo các chuyên gia, để giá chung cư hạ nhiệt, cần khoảng thời gian từ 1 – 2 năm tới.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, giá chung cư Hà Nội tăng mạnh chủ yếu do nguồn cung không nhiều và tập trung ở phân khúc cao cấp.
Tuy nhiên, Hà Nội vừa gỡ vướng cho 298 dự án nhà ở thương mại. Dự kiến trong thời gian tới, các dự án nhà ở sẽ ồ ạt được khởi công. Bên cạnh đó, Nhà nước đang tập trung phát triển mạnh phân khúc nhà ở xã hội.
“Vấn đề giải quyết việc giá nhà là phải tăng nguồn cung. Sang giai đoạn 2026 – 2027 nguồn cung tăng mạnh, giá chung cư sẽ giảm. Khi nguồn cung không còn là cuộc đua của một vài doanh nghiệp lớn thì thị trường sẽ có sự cạnh tranh về giá bán và người mua ở thực sẽ được hưởng lợi”, ông Toản nói.
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội – cũng dự báo trong quý IV/2025, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới gồm 8.900 căn, chủ yếu là căn hộ hạng B. Từ năm 2026 trở đi, nguồn cung dự kiến sẽ dồi dào hơn.
Theo bà Hằng, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến việc hạ nhiệt của giá chung cư trong tương lai:
Thứ nhất, nguồn cung căn hộ đang được bổ sung nhiều hơn. Chỉ tính riêng Hà Nội, thành phố đã duyệt 148 dự án với quy mô hơn 840 ha thí điểm làm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, việc đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ cũng sẽ tạo nguồn cung tương đối lớn, nhất là khi có quy định mới về việc nâng tầng khi cải tạo.
Cuối cùng, nhiều dự án nhà ở xã hội đã và đang được đẩy nhanh tiến độ, với chính sách thu hút nhà đầu tư cũng ưu việt hơn trước.
Với những yếu tố này, chuyên gia kỳ vọng thị trường chung cư Hà Nội sẽ bước vào giai đoạn mới với sự thay đổi tích cực hơn cho người mua trong giai đoạn tới.
