# Giá đất tăng đẩy giá nhà, đe dọa an sinh
Vào đầu năm 2026, bảng giá đất mới sẽ chính thức được áp dụng trên toàn quốc, gây sự quan tâm lớn trong dư luận và giới doanh nghiệp. Theo các chuyên gia, việc tăng giá đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến mức giá nhà ở, tạo ra áp lực nặng nề cho vấn đề an sinh xã hội.
## Định giá đất theo phương pháp mới
Chia sẻ tại chương trình “Việt Nam và các chỉ số”, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT CTCP GP Invest – nhận định nhu cầu đất đai là yếu tố thiết yếu của người dân. Luật Đất đai 2024 đã đưa ra phương pháp định giá mới, nhưng thị trường vẫn phản ứng chưa tích cực do cách tiếp cận đang nghiêng nhiều về yếu tố thị trường.
Ông Hiệp cho biết sự chuyển đổi từ định giá đất cụ thể do tư vấn thực hiện sang bảng giá đất do Nhà nước quyết định là hướng đi đúng đắn, phù hợp với tính chất sở hữu toàn dân. Tuy nhiên, hiện nay đang tồn tại sự nhầm lẫn giữa “giá đất sát thị trường” và “định giá đất theo nguyên tắc thị trường”.
## Giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà
Theo phân tích của chuyên gia ông Nguyễn Quốc Hiệp, giá đất chiếm tỷ trọng quan trọng trong cơ cấu giá thành bất động sản. Cụ thể, giá đất chiếm khoảng 25-30% giá thành nhà thấp tầng và khoảng 12-16% giá chung cư.
“Giá đất cao sẽ tác động trực tiếp đến giá nhà, thậm chí ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế”, ông Hiệp nhấn mạnh và cho rằng: “Giá đất cao làm tăng thu ngân sách và tăng giá đền bù cho người mất đất. Tuy nhiên, nếu giá đất quá cao sẽ không hài hòa với doanh nghiệp, làm chi phí đầu vào tăng, khó kinh doanh hiệu quả”.
## Nguy cơ an sinh xã hội
Ông Hiệp cho rằng tốc độ tăng giá nhà đang vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Người có thu nhập trung bình muốn mua nhà phải mất 27 năm nếu dành toàn bộ lương, hoặc 80 năm nếu trả góp – một mức thời gian bất hợp lý cần được Nhà nước tháo gỡ.
“Vai trò của Nhà nước là cần phải cân bằng giữa lợi ích ngân sách, doanh nghiệp và người dân”, ông Hiệp khẳng định.
## Giá đất quá cao so với khả năng chi trả
Ông Nguyễn Chí Thanh – Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – cho rằng định giá đất và giá nhà hiện đang quá cao so với khả năng chi trả của số đông người dân.
Hơn nữa, việc định hướng sát giá thị trường đang dẫn đến một vấn đề là giá đất kỳ sau phải cao hơn kỳ trước, không phản ánh đúng quy luật lên, xuống của tự nhiên. Nếu áp giá tăng đồng loạt, đặc biệt ở các khu vực đô thị mới chưa phát triển, khả năng thu hút đầu tư và sản xuất kinh doanh sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực.
## Đề xuất giải pháp linh hoạt
Để giải quyết tình hình này, các chuyên gia đã đưa ra nhiều giải pháp thiết thực:
1. **Phân loại hệ số rõ ràng**: Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng doanh nghiệp rất mong muốn bảng hệ số được áp dụng một cách linh hoạt, phân loại rõ ràng cho từng loại đất như đất thương mại lâu đời, đất khuyến khích đầu tư, đất công nghiệp, đất dịch vụ, đất ở…
2. **Tránh cơ chế đẩy giá**: Ông Nguyễn Chí Thanh lưu ý cần tránh cơ chế đẩy giá từ một số dự án có tính chất đặc thù, thay vào đó cần xem xét linh hoạt trong hệ số áp dụng bảng giá đất.
3. **Tham gia đa dạng đối tượng**: Để bảng giá đất đi vào thực tế, cần mở rộng đối tượng tham gia xây dựng bảng giá đất, đặc biệt là các nhóm chịu tác động trực tiếp.
## Tác động tâm lý thị trường
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, tác động lớn nhất đến thị trường là tâm lý. Khi giá đất Hà Nội tăng mạnh, người dân có xu hướng đi mua theo tâm lý đón đầu. Trong khi đó, lãi suất ngân hàng tăng nhanh khiến khả năng mua nhà của nhóm thu nhập trung bình giảm mạnh, làm thanh khoản suy yếu và hàng tồn kho tăng.
Về giải pháp kiểm soát giá bán, ông Hiệp đề xuất có thể hạn chế đà tăng bằng thuế lũy tiến, đánh theo tỷ lệ lợi nhuận càng cao, thuế càng tăng, để thị trường không bị đẩy lên quá nhiệt.
## Nhận định thị trường
Nhận định về thị trường sau khi áp dụng bảng giá đất mới, các chuyên gia cho rằng giá bất động sản nhiều khả năng vẫn tăng. Người mua cần chú trọng vị trí dự án. Với các dự án quy mô lớn, nếu giá quá cao so với mặt bằng thị trường, người mua nên cân nhắc vì chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh chính sách bán hàng.
Để bảng giá đất vừa sát thực tế vừa không gây sốc, chuyên gia cho rằng UBND cấp tỉnh cần xây dựng bảng giá hết sức thận trọng, đi kèm bảng hệ số rõ ràng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tính toán hiệu quả. Bên cạnh đó, cần trao quyền cho đại diện cộng đồng dân cư các tỉnh phê duyệt đề xuất điều chỉnh giá đất để tăng tính minh bạch, hỗ trợ thu hút đầu tư và đảm bảo an sinh xã hội.
