# Nguy cơ bong bóng bất động sản hiện hữu
Theo nhận định của ông Nguyễn Trí Hiếu – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu, thị trường bất động sản đang đứng trước nguy cơ bong bóng do nhiều yếu tố tích cực tiêu cực đang diễn ra.
## Tín dụng nóng đẩy giá bất động sản lên cao
Ông Hiếu cho biết hiện tượng tăng trưởng tín dụng nóng đang diễn ra mạnh mẽ, kết hợp với giá nhà đất vượt xa khả năng thu nhập của người dân cùng việc hàng tồn kho tiếp tục gia tăng đang tạo áp lực lớn lên thị trường. Những biến động này có thể dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản trong thời gian tới.
Tại diễn đàn “Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025”, Đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng – Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội đã chia sẻ quan điểm rằng thị trường bất động sản thời gian qua không chỉ bộc lộ yếu tố kinh tế mà đã trở thành vấn đề an ninh xã hội nhức nhối.
## Thực trạng giá đất ảnh hưởng đến an sinh xã hội
Dù luật đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở… đã được sửa đổi, cùng với loạt điều chỉnh thuế nhằm ổn định thị trường, nhưng chính sách vẫn chưa phát huy hiệu quả, khiến thị trường còn thiếu lành mạnh, giá nhà thiếu ổn định và khó tiếp cận.
Theo ông Đồng, nhiều dự án phải mất 3-5 năm chỉ để hoàn tất thủ tục hành chính, khiến chi phí tăng vọt. Trong khi nguồn cung mới chỉ đáp ứng khoảng 10-15% nhu cầu trên thị trường nhưng giá vẫn ở mức rất cao. Hệ quả là người dân có nhu cầu thực không mua được nhà, trong khi tình trạng đầu cơ chưa được kiểm soát hiệu quả.
Giá bất động sản cao không chỉ tác động đến tăng trưởng kinh tế mà còn ảnh hưởng sâu rộng đến vấn đề dân số. Thế hệ thanh niên với tình trạng 3 không (không kết hôn, không sinh con, không mua nhà) do không có điều kiện kinh tế đang trở thành tín hiệu cảnh báo cho bài toán lao động và an sinh xã hội trong 10 năm tới.
## Áp lực từ chi phí đất đai quá cao
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Đính cho biết các vướng mắc pháp lý thời gian qua đã được tháo gỡ giúp nhiều dự án quay trở lại và cải thiện nguồn cung, nhưng phần lớn rơi vào phân khúc cao cấp. Phân khúc giá thấp chỉ chiếm 5-6%, chủ yếu là nhà ở xã hội, trong khi nhu cầu thực tập trung ở phân khúc này.
Ông Đính lý giải do nhiều dự án trung cấp bị treo lâu năm khiến chi phí tăng mạnh, đặc biệt là chi phí tiền sử dụng đất. Khi doanh nghiệp phải gánh giá vốn cao, họ buộc phải đặt giá bán tương ứng.
Từ góc độ chủ đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest nhấn mạnh giá đất hiện đang cao hơn nhiều so với thu nhập trung bình của người dân. Có dự án mất tới 14 năm mới triển khai được, tạo ra những chi phí vô hình rất lớn nhưng không có cơ chế tính toán bù đắp. Đặc biệt, giá đất chiếm khoảng 30% giá thành nhà ở thấp tầng.
## Nguyên nhân doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp
Ông Hiệp cho rằng nhà ở xã hội chỉ mang lại lợi nhu khoảng 15% (trước đây là 10%), không đủ hấp dẫn với các nhà đầu tư. Trong khi đó, khách hàng phân khúc cao cấp có khả năng chi trả nhanh hơn, căn hộ 20 tỷ đồng có thể xuống tiền ngay không cần vay, giúp doanh nghiệp quay vòng vốn hiệu quả hơn so với sản phẩm trung cấp hay bình dân.
## Cảnh báo về tín dụng bất động sản cao bất thường
Ông Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo nguy cơ thị trường bất động sản có khả năng rơi vào tình trạng bong bóng, khi nguồn cung tăng nhưng người dân không tiếp cận được nhà ở. Price nhà trung bình cao gấp 20 – 30 lần thu nhập bình quân đầu người mỗi năm tại Việt Nam, trong khi con số này ở Hoa Kỳ chỉ khoảng 4-5 lần.
Tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ là một yếu tố thúc đẩy đà tăng giá bất động sản. Trong 10 tháng đầu 2025, tăng trưởng tín dụng đã đạt khoảng 15%, cả năm dự kiến 18-20%. Riêng tín dụng bất động sản chiếm 24% tổng dư nợ, cao hơn nhiều mức 10-15% của Hoa Kỳ.
Tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam tăng lên tới 137%, nhiều tổ chức quốc tế đã có cảnh báo về tình trạng này trong bối cảnh huy động tăng chậm hơn cho vay, dẫn đến việc các ngân hàng buộc phải nâng lãi suất. Dù có lãi suất ưu đãi, nhưng thường chỉ duy trì 1-2 năm sau đó tăng lên 12-14%, trong khi tại Hoa Kỳ chỉ khoảng 7%.
## Giải pháp từ các chuyên gia
Ông Hiếu đề xuất chính sách tiền tệ cần có sự điều chỉnh, đặc biệt là tín dụng cho vay bất động sản đất nền, cần giảm tỷ lệ tín dụng bất động sản xuống mức dưới 20%. Ngân hàng Nhà nước cần hỗ trợ các ngân hàng để cho vay với lãi suất thấp hơn.
“Ngân hàng ở Hoa Kỳ đang thận trọng cho vay đất, bởi đất không phải tài sản sinh lời ổn định, thì các ngân hàng ở Việt Nam lại cho vay để hỗ trợ đầu cơ đất. Vai trò của ngân hàng đang làm cho giá đất tăng”, ông Hiếu chia sẻ.
Thị trường đang được dẫn dắt bởi các ông lớn, theo đánh giá của ông Lê Đình Chung – Phó Tổng Giám đốc SGO Group. Cơ cấu doanh nghiệp tại Việt Nam với phần lớn (khoảng 96%) là doanh nghiệp nhỏ và vừa (SMEs), trong khi thị trường bây giờ đang dẫn dắt bởi các doanh nghiệp lớn, sự xuất hiện của các đại đô thị quy mô lớn làm thay đổi hoàn toàn sân chơi của thị trường.
Các SMEs đang chuyển hướng tích hợp chuỗi giá trị nhằm giảm chi phí trung gian, vừa làm chủ đầu tư, vừa tư vấn và phân phối để kiểm soát chất lượng và tối ưu chi phí. Đồng thời, doanh nghiệp tập trung vào các thị trường có thanh khoản cao, pháp lý rõ ràng; đẩy mạnh M&A hoặc cơ cấu lại dự án nhằm bảo toàn vốn.
