# BĐS Việt Nam: Bong bóng như Trung Quốc?
Thị trường bất động sản Việt Nam đang tăng giá mạnh mẽ trong những năm gần đây, khiến nhiều nhà đầu tư lo lắng về việc liệu nước ta có đi theo vết xe đổ của thị trường Trung Quốc sau vụ sụp đổ của tập đoàn Evergrande hay không.
## Phân tích khác biệt giữa hai thị trường
Tại Diễn đàn Bất động sản nhà ở Việt Nam 2026, diễn ra ngày 06/12, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam đã đưa ra những phân tích sâu sắc về sự khác biệt giữa hai thị trường.
Theo ông Kiệt, Trung Quốc đã có giai đoạn phát triển hạ tầng thần tốc, với hầu hết các địa phương đều đặt mục tiêu đẩy nhanh phát triển hạ tầng để thúc đẩy tăng trưởng GDP. Điều này đã dẫn đến việc nguồn cung nhà ở bị đẩy lên mức vượt xa nhu cầu thực tế.
Trong khi đó, tình hình ở Việt Nam lại hoàn toàn ngược lại. Tốc độ phát triển hạ tầng của Việt Nam đang đi quá chậm so với tốc độ đô thị hóa, dẫn đến nguồn cung nhà ở không đáp ứng đủ nhu cầu thực tế.
Nguyên nhân tăng giá tại thị trường Việt Nam
Từ những phân tích này, ông Kiệt nhận định kịch bản giữa Việt Nam và Trung Quốc là khác biệt cơ bản. Yếu tố chính đẩy giá bất động sản tăng ở Việt Nam đến từ việc nguồn cung không đủ cầu. Nhu cầu lớn trong khi nguồn cung đã rất ít, chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm, khiến người mua có tâm lý giành giật nhau, đẩy giá lên cao.
Mặc dù vậy, chuyên gia CBRE cũng chỉ ra rằng dù giảm được yếu tố rủi ro tương tự Trung Quốc, thị trường Việt Nam vẫn không hoàn toàn không rủi ro. Lo ngại lớn nhất hiện nay là mức giá bị đẩy lên quá cao có thể tạo ra bong bóng giá và bong bóng tài sản. Khi các bong bóng này vỡ có thể dẫn đến khủng hoảng tín dụng, giống như giai đoạn 2007-2011.
## Nguy cơ bão hòa thị trường phân khúc cao cấp
Ông Kiệt cũng cảnh báo về khả năng việc mua đi bán lại ở thị trường bất động sản cao cấp sẽ bị thu hẹp. Trong bối cảnh nguồn cung quá ít, chủ đầu tư và nhà đầu tư đều muốn nâng giá để tối đa lợi nhuận, đẩy giá bán lên cao.
Điều này có thể dẫn đến trạng thái bão hòa cục bộ: khi giá bị đẩy quá cao, việc mua bán trong phân khúc cao cấp sẽ bị thu hẹp, trong khi người có nhu cầu mua nhà ở phân khúc thấp hơn lại không có sản phẩm phù hợp.
Đây là kịch bản xấu mà thị trường bất động sản cao cấp hoàn toàn có thể phải đối mặt, đặc biệt khi những người có nhu cầu mua thấy không có lời để mua, còn người cần bán lại thấy không đủ lời để bán.
## Giải pháp từ Chính phủ
Tuy nhiên, cũng có tin tức đáng mừng là Chính phủ đang đặc biệt quan tâm đến vấn đề giá nhà. Thủ tướng đã có những phản ứng quyết liệt nhằm tìm cách giảm giá nhà. Mặc dù việc giảm giá ngay lập tức là khó khăn, nhưng việc Chính phủ đã nhận thức được vấn đề này và chuẩn bị các chính sách kiểm soát giá nhà là tín hiệu tích cực.
Một trong những công cụ được đề xuất là thuế bất động sản, vốn đã được dự kiến triển khai trong năm 2025 nhưng sau đó được tạm hoãn. Đây có thể là công cụ tài khóa mà Chính phủ sẵn sàng triển khai nếu tình hình vượt khỏi tầm kiểm soát.
## Tiềm năng và thách thức
Về câu hỏi liệu thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm ẩn rủi ro không, ông Kiệt khẳng định có, đặc biệt tại những thị trường phát triển nóng như Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, với các biện pháp kiểm soát rủi ro đang được chuẩn bị, ông vẫn tin rằng Việt Nam vẫn là một thị trường đầy tiềm năng.
Ý kiến bổ sung từ chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cũng củng cố quan điểm này khi ông cho rằng bong bóng bất động sản hoàn toàn có thể xảy ra tại thị trường Việt Nam nếu không có biện pháp điều tiết hiệu quả.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước nhiều thách thức nhưng cũng không ít cơ hội. Sự khác biệt trong mô hình phát triển so với Trung Quốc có thể là lợi thế, nhưng việc quản lý tốt nguồn cung, kiểm soát giá cả và ngăn chặn bong bóng giá vẫn là bài toán nan giải.
