# BĐS cao cấp – Rủi ro bong bóng đe dọa
Giá bất động sản tăng nóng và giao dịch nghiêng về đầu cơ đang đặt thị trường hạng sang Việt Nam trước nguy cơ hình thành bong bóng, nếu không có biện pháp điều tiết kịp thời từ phía chuyên gia CBRE.
Tại Diễn đàn bất động sản nhà ở “Kết nối hiện tại – kiến tạo tương lai” do CBRE tổ chức, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cảnh báo giá sơ cấp tại TP HCM và Hà Nội đã tăng 35-45% chỉ trong vòng một năm.
Chỉ riêng quý III/2025, giá căn hộ tại TP HCM đã tăng thêm 15-18%, trung bình khoảng 90 triệu đồng mỗi m2. Đáng chú ý là 70% nguồn hàng mới năm nay thuộc phân khúc bất động sản cao cấp và hạng sang, đẩy mức giá vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân đô thị.
Theo số liệu từ Knight Frank Việt Nam, mặt bằng giá sơ cấp bình quân căn hộ tại TP HCM đạt gần 96 triệu đồng mỗi m2, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, gần 60% lượng hàng mở bán có giá trên 100 triệu đồng mỗi m2, phần còn lại chủ yếu ở mức trên 60 triệu đồng mỗi m2. Nguồn cung hạng sang đang lấn át phân khúc nhà ở trung và cao cấp, khiến giá liên tục lập đỉnh trong năm 2025.
xu hướng tăng giá mạnh mẽ trong nhiều năm nay đã khiến nhiều chuyên gia liên tưởng đến giai đoạn bất động sản Trung Quốc một thập kỷ trước, khi thị trường liên tục sốt đất, thanh khoản cao, dòng vốn ồ ạt đổ vào và tâm lý đầu tư theo đám đông lên ngôi – trước khi sụp đổ hàng loạt khi tín dụng bị siết lại. Điều này dấy lên lo ngại Việt Nam có thể lặp lại kịch bản tương tự nếu không kiểm soát tốt rủi ro.
Tuy nhiên, khi được đánh giá về mức độ nguy cơ, ông Kiệt khẳng định Việt Nam không đi đúng quỹ đạo của Trung Quốc nên không hoàn toàn lặp lại kịch bản này. Dù vậy, rủi ro vẫn tồn tại ở phân khúc cao cấp nếu giá bị đẩy quá xa so với sức mua thực. Bong bóng có thể xuất hiện ngay cả trong bối cảnh thiếu cung khi giới đầu cơ găm hàng, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn và lượng vốn chảy vào thị trường vượt quá khả năng hấp thụ.
Ông Kiệt cũng nhắc lại giai đoạn 2007-2011 khi thị trường trong nước tăng giá quá nhanh, dẫn đến tình trạng siết tín dụng và giao dịch gần như đóng băng. Hiện tại, đà tăng giá căn hộ cao cấp và hạng sang chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi giao dịch thiên về đầu cơ hơn là dựa trên nhu cầu ở thực. Khi mức giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường có thể bước vào trạng thái bão hòa, với tình trạng bên bán không muốn giảm giá, bên mua e dè rủi ro và thanh khoản suy yếu. Đây là kịch bản xấu nhưng hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tiếp tục leo thang lên mức phi lý 200-250 triệu đồng mỗi m2 mà không tương xứng với chất lượng sản phẩm và năng lực thu nhập trung bình.
Từ góc nhìn tổng thể, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định nguy cơ bong bóng với phân khúc cao cấp là có thật, song với toàn thị trường vẫn ở mức thấp. Khác với Trung Quốc, nơi nguồn cung được bơm mạnh suốt thời kỳ tăng trưởng thần tốc và nhiều địa phương coi bất động sản là động lực GDP, thị trường Việt Nam lại đối mặt với tình trạng thiếu cung kéo dài.
Ba năm gần đây, nguồn cung nhà ở tại TP HCM chỉ đạt chưa tới 20.000 sản phẩm, thấp hơn nhiều so với mức trung bình 30.000-40.000 căn mỗi năm giai đoạn 2018-2021. Sự phát triển hạ tầng đô thị chậm hơn nhu cầu mở rộng dân số, thủ tục pháp lý kéo dài và quỹ đất trung tâm thu hẹp đã khiến số dự án mới ra thị trường không đáp ứng đủ nhu cầu. Chính sự khác biệt về cung – cầu này giúp Việt Nam ít có khả năng rơi vào khủng hoảng như Trung Quốc ở ngắn hạn.
Tuy nhiên, bà Dung vẫn cảnh báo ranh giới giữa tăng trưởng mạnh và bong bóng tài sản rất mong manh nếu giá tiếp tục vượt quá sức mua của xã hội.
Về triển vọng dài hạn, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định dư địa tăng trưởng của bất động sản vẫn khả quan nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, gia tăng dân số cơ học và dòng dịch chuyển công nghiệp. Song ông cũng lưu ý về nguy cơ xuất hiện “điểm nghẽn thanh khoản” tại phân khúc cao cấp, nơi giá đã tăng mạnh trong nhiều năm và phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ.
Theo ông Kiên, thị trường bất động sản luôn vận hành theo chu kỳ, giá không thể tăng mãi và cũng không giảm mãi. Điều quan trọng là xác định đúng giá trị thực và lựa chọn thời điểm phù hợp. Giai đoạn hiện nay đòi hỏi chiến lược thận trọng, chọn lọc dự án có pháp lý rõ ràng, ưu tiên giá trị khai thác thực tế và dòng tiền cho thuê ổn định thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Theo giới chuyên môn, điểm sáng thị trường hiện tại nằm ở chính sách điều hành của nhà nước. Nhiều biện pháp điều tiết thị trường đang được các cơ quan chức năng đưa ra sớm, trước khi rủi ro bong bóng lan rộng. Các đề xuất liên quan đến thuế tài sản, hạn chế đầu cơ, cải cách pháp lý, tháo gỡ cho dự án tồn đọng, phát triển nhà ở xã hội và phân khúc hợp túi tiền đang được xây dựng. Cơ quan quản lý cũng thể hiện rõ quan điểm hỗ trợ tăng nguồn cung thực, kiểm soát kỳ vọng giá, hướng đến một thị trường minh bạch và ổn định hơn.
Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh nhất thập kỷ, những bước điều tiết này được xem như “van giảm áp” quan trọng nhằm hạ nhiệt thị trường và đưa cơ cấu sản phẩm về trạng thái cân bằng hơn, đặc biệt với nhóm trung cấp – phân khúc thực sự đáp ứng nhu cầu ở thật và có biên độ hấp thụ tốt. Nền tảng đó, theo các chuyên gia, sẽ góp phần duy trì sự phát triển bền vững và hạn chế hình thành chu kỳ tăng nóng mới.
Với nhà đầu tư, khuyến nghị chung là cần xác định mục tiêu dài hạn dựa trên nhu cầu thực tế, dòng tiền và khả năng tài chính. Các sản phẩm sở hữu pháp lý rõ ràng, nằm trong khu vực có hạ tầng hoàn thiện, mức giá tương ứng với tốc độ tăng trưởng kinh tế được đánh giá là có biên độ giữ giá và khai thác tốt hơn thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá tức thời. Thị trường hiện tại đòi hỏi chuyển dịch tư duy từ “lướt sóng” sang đầu tư giá trị, ưu tiên yếu tố sử dụng, cho thuê và tiềm năng dòng tiền bền vững, phù hợp với chu kỳ vận động mới của bất động sản.
