Sàn BĐS quốc gia: Kỷ nguyên số hóa bất động sản
Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Xây dựng khẩn trương trình phương án thành lập trung tâm giao dịch bất động sản (BĐS) và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, hoàn thành trước ngày 15-12. Động thái này được xem như bước đi quan trọng hướng tới một thị trường BĐS minh bạch, hiệu quả và chuyên nghiệp.
Thách thức từ thị trường BĐS truyền thống
Thực tế cho thấy thị trường BĐS Việt Nam hiện đang đối mặt với nhiều vấn đề mang tính hệ thống. Quy trình giao dịch còn rườm rà, phức tạp với nhiều bước thủ tục hành chính. Người dân và doanh nghiệp (DN) thường mất từ 45-60 ngày để hoàn tất một giao dịch thông qua các công đoạn như công chứng, nộp thuế, đăng ký biến động…
Nhiều chuyên gia cho rằng sự thiếu hụt một hệ thống thống nhất dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch, thông tin không đầy đủ, thậm chí là các hành vi đầu cơ, thổi giá diễn ra phổ biến. Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng, thừa nhận: “Trước đây, để tạo ra được một giao dịch BĐS, người dân có thể phải đến rất nhiều nơi để mua bán, giao dịch, làm thủ tục… Bên cạnh đó, người dân còn gặp khó khăn trong việc xác định một sản phẩm đã đủ điều kiện bán hay chưa.”
Giải pháp toàn diện từ Trung tâm giao dịch quốc gia
Theo dự thảo Nghị resolution được Bộ Xây dựng trình Chính phủ, mô hình trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất hướng tới việc liên thông toàn bộ thủ tục, từ cung cấp thông tin, thẩm tra pháp lý, xác lập hợp đồng điện tử đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên nền tảng dữ liệu thống nhất.
Ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, nhấn mạnh: “Việc thành lập trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất nhằm đổi mới phương thức giao dịch, rút ngắn thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp. Đồng thời, mô hình còn đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, thúc đẩy chuyển đổi số, góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường BĐS.”
Khác biệt lớn nhất của mô hình này nằm ở việc tích hợp dữ liệu toàn diện về nhà ở, đất đai, thuế, giao dịch và tài sản bảo đảm. Trung tâm sẽ đóng vai trò trung tâm xử lý thông tin, kết nối người dân, doanh nghiệp với các cơ quan chức năng một cách tự động và nhanh chóng.
TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), chia sẻ: “Việc xây dựng một trung tâm giao dịch quốc gia về BĐS sẽ là nơi tập hợp, xác thực và xử lý toàn bộ thông tin liên quan đến từng tài sản nhà đất. Khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng hay mua bán, chỉ cần truy cập hệ thống này. Trung tâm sẽ tự động liên hệ, xác minh thông tin với các cơ quan chức năng và trả kết quả trong thời gian ngắn.”
Lợi ích mang tính đột phá
Điểm khác biệt lớn nhất mà trung tâm giao dịch quốc gia mang lại chính là trách nhiệm pháp lý. Như TS Nguyễn Văn Đính phân tích: “Người dân chỉ cần đưa thông tin BĐS vào hệ thống. Trung tâm dữ liệu quốc gia sẽ kiểm tra, xác minh và trả kết quả chính thức, khẳng định quyền được giao dịch hợp pháp. Khi đó, Nhà nước chịu trách nhiệm pháp lý đối với dữ liệu đó, thay vì người dân phải chạy qua hàng loạt cơ quan khác.”
Khi được triển khai, các giao dịch BĐS sẽ được rút ngắn từ 45-60 ngày trung bình xuống còn chỉ 1-3 ngày. Điều này không chỉ giảm thiểu chi phí mà còn loại bỏ các rào cản hành chính không cần thiết, tạo điều kiện thuận lợi cho cả người dân và doanh nghiệp.
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, đánh giá: “Khi các giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn chính thức, thông tin phải chuẩn xác, môi giới buộc phải cung cấp dữ liệu đúng, hạn chế sai lệch, từ đó giảm rủi ro cho người mua và tăng tính minh bạch.”
Tầm nhìn dài hạn và lộ trình triển khai
Việc thành lập trung tâm giao dịch BĐS quốc gia không chỉ là giải pháp tình thế mà còn là tầm nhìn dài hạn để tái cấu trúc thị trường. TS Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn của Thủ tướng, nhấn mạnh trung tâm giao dịch BĐS khi thành lập phải tuân thủ 2 nguyên tắc cơ bản: công khai – minh bạch và không phát sinh thêm thủ tục, chi phí.
Ông Lực đề nghị thời gian thí điểm chỉ nên kéo dài 2-3 năm để đánh giá hiệu quả trước khi áp dụng rộng rãi. Đồng thời, cần phân loại rõ loại giao dịch nào bắt buộc phải lên sàn, giao dịch nào chỉ cần cập nhật dữ liệu. Ví dụ, chuyển nhượng thương mại, giá trị lớn phải qua sàn; còn tặng cho, thừa kế trong gia đình có thể chỉ cần thông báo để cập nhật.
Một lưu ý quan trọng từ chuyên gia này là: “Cần ban hành tiêu chí tham gia sàn, bởi không phải mọi DN BĐS đều đủ điều kiện. Cần giới hạn cho các nhóm có chức năng rõ ràng như: môi giới, định giá, phát triển dự án, đơn vị quản lý tài sản…”
Thách thức trong thiết kế và vận hành
Việc thiết kế một hệ thống hiệu quả đòi hỏi cân bằng nhiều yếu tố. Theo TS Cấn Văn Lực, các nguyên tắc cần tuân thủ bao gồm:
1. Mức phí giao dịch phải ở mức thấp nhất, tránh biến sàn thành rào cản
2. Hệ thống thu nhận – chia sẻ dữ liệu được xây dựng đồng bộ
3. Cơ chế giám sát và xử lý vi phạm minh bạch
Đặc biệt, TS Lực cũng cảnh báo nguy cơ phát sinh “2 thị trường” nếu thiết kế quy trình quá phức tạp – một chính thức và một “chợ đen” giao dịch ngầm để né thủ tục. Để tránh điều này, trung tâm giao dịch BĐS phải chứng minh lợi ích thực chất: thời gian nhanh hơn, thông tin rõ ràng hơn, chi phí thấp hơn.
Nhà nước đóng vai trò gì?
Trong mô hình được đề xuất, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo nhưng không trực tiếp vận hành toàn bộ hệ thống. Cách tiếp cận đề xuất là ứng dụng cơ chế hợp tác công – tư (PPP) nhằm tận dụng công nghệ, chuyên môn từ khu vực tư nhân trong khi Nhà nước giữ vai trò định hướng và kiểm soát.
TS Cấn Văn Lực gợi ý: “Về mô hình hoạt động, có thể tham khảo mô hình giao dịch của sàn chứng khoán hay sàn thương mại điện tử, sàn giao dịch hàng hóa, không quá phức tạp. Quan trọng nhất là thiết kế hệ thống đơn giản, dễ vận hành, không làm phát sinh bộ máy cồng kềnh.”
Là một trong những đơn vị đề xuất giải pháp, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) kiến nghị thay vì lập thêm một tầng nấc thủ tục, cơ quan quản lý chỉ cần ra quy định yêu cầu chủ đầu tư phải công khai đầy đủ thông tin trên hệ thống dữ liệu nhà ở và thị trường BĐS của Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh và trên trang thông tin DN.
Định hướng phát triển bền vững
Việc thành lập sàn giao dịch BĐS quốc gia không chỉ là bước đi cần thiết để hiện đại hóa ngành BĐS mà còn là sự chuyển mình cần thiết của Chính phủ trong cách tiếp cận quản lý thị trường. Thay vì kiểm soát trực tiếp, mô hình mới tập trung vào cung cấp nền tảng minh bạch, nơi các bên tham gia có thể tự do giao dịch nhưng trong khuôn khổ pháp lý rõ ràng.
Nếu được triển khai hiệu quả, trung tâm giao dịch BĐS quốc gia sẽ là đòn bẩy để thúc đẩy ngành BĐS Việt Nam phát triển bền vững, thu hút đầu tư và nâng cao niềm tin của người dân vào thị trường.
Dự kiến mô hình sẽ được thí điểm trước khi triển khai toàn quốc giai đoạn 2026 – 2027, hứa hẹn một kỷ nguyên mới cho thị trường bất động sản Việt Nam – kỷ nguyên của minh bạch, hiệu quả và công bằng.
