Giá thấp tầng Hà Nội cao gấp đôi TPHCM
Thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3/2025 ghi nhận một sự kiện đáng chú ý khi giá nhà ở thấp tầng ngoài dự án đã vượt mốc 200 triệu đồng/m2 – mức cao kỷ lục và gần gấp đôi so với trung bình 100 triệu đồng/m2 tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo báo cáo mới nhất từ Nhà Tốt, phân khúc căn hộ tại Hà Nội duy trì sự ổn định về nhu cầu tìm kiếm trong quý 3, chỉ có sự sụt giảm nhẹ 1% so với quý trước. Tuy nhiên, nguồn cung chào bán lại thu hẹp đáng kể với lượng tin đăng giảm 22% theo quý.
Dòng tiền trong quý này tập trung chủ yếu vào các căn hộ 2 phòng ngủ có giá từ 3-5 tỷ đồng. Khu vực Tây Thủ đô, bao gồm Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và Thanh Xuân, tiếp tục dẫn đầu cả về lượng sản phẩm chào bán lẫn mức độ quan tâm của người mua, chiếm tới 56% tổng lượng tin đăng bán trên toàn thị trường.
Một điểm sáng khác của thị trường Hà Nội là sự phục hồi của thị trường cho thuê căn hộ. Lượng người tìm thuê tăng 8% so với quý trước, trong khi mức giá cho thuê trung bình ổn định ở khoảng 12 triệu đồng/tháng cho các căn phổ thông có diện tích từ 55-95m2. Phân khúc căn hộ dịch vụ có sự tăng trưởng ấn tượng, tăng 34% nhờ nhu cầu lớn thuê làm việc tại các trung tâm văn phòng như Cầu Giấy, Đống Đa hay Nam Từ Liêm.
Tại khu vực phía Nam, thị trường Bình Dương cũ nổi lên như một điểm sáng khi dẫn đầu cả về nguồn cung lẫn thanh khoản với 4.050 căn chào bán, gấp 3 lần so với Thành phố Hồ Chí Minh. Thị trường này cũng đã hấp thụ khoảng 5.000 căn, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh cũ chỉ đạt 1.500 căn.
Về giá bán, thị trường sơ cấp ghi nhận mức tăng nhẹ 2% tại các đô thị lớn. Ngược lại, giá thứ cấp (mua đi bán lại) có đà tăng trưởng rõ rệt, mạnh nhất tại Bình Dương (tăng 9%) và Thành phố Hồ Chí Minh (tăng 5%). Dòng tiền đang tập trung mạnh vào các căn hộ 2 phòng ngủ với giá từ 2-3 tỷ đồng tại Thành phố Hồ Chí Minh và 1-2 tỷ đồng tại các vùng vệ tinh.
Nhà thấp tầng giá cao kỷ lục
Thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội, đặc biệt là các nhà ở ngoài dự án, đã ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung mạnh nhất trong số 5 thị trường trọng điểm. Lượng tin đăng giảm tới 21%. Tuy nhiên, chính sự khan hiếm nguồn cung này đã đẩy giá bán tăng 6% so với quý trước, vượt mốc 200 triệu đồng/m2 – mức cao gần gấp đôi so với trung bình 100 triệu đồng/m2 tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Nguồn cung nhà thấp tầng tại Hà Nội hiện đang tập trung chủ yếu ở khu vực Tây (chiếm 46%) và khu Trung tâm (chiếm 31%). Trong khi đó, nhà thấp tầng trong các dự án lại rơi vào trạng thái trầm lắng với lượng tin đăng bán giảm 36% và mức độ quan tâm giảm 19%. Mức giá cho thuê của phân khúc này cũng chịu áp lực giảm 6% do tính chọn lọc cao của người thuê.
Tại khu vực phía Nam, Long An cũ trở thành nơi cung cấp chủ đạo khi gần như toàn bộ lượng nhà thấp tầng mở bán mới đều tập trung tại đây với 1.460 căn. Tuy nhiên, thanh khoản của phân khúc này giảm 19-36%, cho thấy dòng tiền vẫn chưa sẵn sàng quay trở lại mạnh mẽ.
Đáng chú ý, tại Đồng Nai, giá cho thuê nhà thấp tầng trong dự án đã tăng tới 50% và lượng tin đăng tăng mạnh. Tuy nhiên, nhu cầu tìm thuê lại giảm kỷ lục 45%, cho thấy những rủi ro về dư cung và hiện tượng “ngáo giá” trong ngắn hạn.
Đất nền chịu áp lực lớn nhất
Theo phân tích từ Nhà Tốt, phân khúc đất nền tại Hà Nội tiếp tục là đối tượng chịu áp lực lớn nhất trong quý 3/2025. Mức độ quan tâm đến phân khúc này giảm tới 55% so với quý trước – mức thấp nhất trong vòng một năm. Trớ trêu thay, giá đất nền vẫn tăng 16% và neo ở mức trên 50 triệu đồng/m2. Đặc biệt, đất nền ngoài dự án (đất dân) vẫn giữ mức giá rất cao, khoảng 80 triệu đồng/m2 dù bị giảm sự quan tâm từ người mua.
Tại thị trường phía Nam, giá đất nền dự án tại Bình Dương và Đồng Nai vẫn tăng mạnh từ 31-37% so với quý trước, bất chấp lượng quan tâm giảm 22-55%. Ngược lại, đất nền ngoài dự án tại Đồng Nai buộc phải giảm giá tới 29% để tìm kiếm thanh khoản.
Mặc dù thị trường chung đang có xu hướng chậm lại, khẩu vị của nhà đầu tư lại tiếp tục tập trung vào các lô đất có tổng giá trị vừa phải. Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhóm sản phẩm có giá 3-5 tỷ đồng với diện tích dưới 100m2 là lựa chọn được ưu tiên. Tại các vùng ven, lô đất có giá 1-2 tỷ đồng và diện tích 100-150m2 lại là lựa chọn phổ biến nhất.
Nhu cầu ở thực nắm quyền chủ đạo
Báo cáo từ Nhà Tốt dự báo nguồn cung mới trong quý 4/2025 sẽ tiếp tục tập trung chủ yếu tại Bình Dương và Thành phố Hồ Chí Minh, chiếm tới 90% tổng nguồn cung sắp ra mắt. Tuy nhiên, các sản phẩm có giá vừa phải sẽ rất khan hiếm, khi nhà thấp tầng giá rẻ chỉ chiếm khoảng 8% nguồn cung sắp chào thị trường.
Trong bối cảnh lãi suất thấp và hạ tầng giao thông (TOD) được đẩy mạnh, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục ưu ái các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền ngay lập tức, trong khi dòng tiền đầu cơ vẫn chưa quay trở lại mạnh mẽ.
Các phân khúc đầu cơ giá trị lớn như đất nền sẽ còn phải đối mặt với áp lực kéo dài. Ngược lại, thị trường cho thuê – đặc biệt là căn hộ dịch vụ và căn hộ phổ thông – đang trở thành kênh trú ẩn an toàn và duy trì đà tăng trưởng tốt, nhờ nhu cầu ở thực từ người dân và chuyên gia.
