# Rủi ro khi mua nhà qua ‘thỏa thuận’ pháp lý
Bộ Xây dựng vừa có cảnh báo về những nguy cơ tiềm ẩn khi người dân ký kết các “thỏa thuận” mua nhà với dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho bất kỳ tổ chức hay cá nhân nào khác thay mặt mình ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng hay cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án.
Tình huống thực tế phản ánh từ người tiêu dùng cho thấy, nhiều công ty môi giới đang sử dụng loại văn bản mang tên “thỏa thuận” để ràng buộc khách hàng. Cụ thể, thỏa thuận này yêu cầu khách hàng đặt cọc 100% giá trị sản phẩm theo từng giai đoạn: 10% là vốn tự có tại thời điểm ký thỏa thuận; 80% là vốn vay ngân hàng sẽ được giải ngân sau khoảng 1-1,5 tháng; và 10% vốn tự có còn lại sẽ nộp sau khoảng 2 tháng. Điều đáng chú ý là dự án tại thời điểm này chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật.
Điểm nguy hiểm nhất của loại thỏa thuận này là điều khoản ràng buộc khách hàng phải ký hợp đồng mua bán. Trường hợp khách hàng từ chối ký, sẽ bị phạt cọc và phải nộp thêm phí tư vấn lên đến 0,5% giá trị bất động sản. Ngược lại, nếu đồng ý ký hợp đồng mua bán thì khoản phí tư vấn này sẽ bị hủy bỏ.
Khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng đồng thời phải ký Phụ lục 01 của văn bản thỏa thuận ban đầu. Theo phụ lục này, 20% vốn tự có của khách hàng sẽ bị chuyển thành hợp đồng vay cho chủ đầu tư. Trong khi đó, 10% khoản ngân hàng đã giải ngân sẽ bị môi giới giữ lại. Phần 70% còn lại sẽ được chuyển vào “tài khoản chỉ định” – thực chất là tài khoản thu nợ của ngân hàng để thanh toán tiền mua bất động sản theo hợp đồng mua bán.
Vấn đề được đặt ra là liệu các văn bản thỏa thuận nêu trên có phải là thỏa thuận dân sự hợp pháp hay chỉ là hình thức trá hình của hợp đồng đặt cọc/mua bán bất động sản và huy động vốn trái phép khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán? Có phải các thỏa thuận và phụ lục kèm theo thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 123 và Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015?
Trả lời những băn khoăn trên, Bộ Xây dựng khẳng định Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm:
– Kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện
– Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án
– Không công khai thông tin theo quy định
– Gian lận, lừa dối trong kinh doanh
– Thu tiền từ bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định
Theo Bộ Xây dựng, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai, cùng với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Khoản 4 Điều 17 của Luật này quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản: Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Khoản 5 Điều 23 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, khẳng định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Bộ Xây dựng cũng dẫn chiếu quy định tại Điều 62 về hoạt động môi giới bất động sản, theo đó, môi giới được thực hiện các công việc như tìm kiếm đối tác, đại diện theo ủy quyền, cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê.
Bộ Xây dựng đề nghị công dân cần đối chiếu các quy định trên để làm căn cứ xác định về việc chủ đầu tư dự án ký hợp đồng nhận đặt cọc trong giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở. Đồng thời cần xác định phạm vi nội dung hoạt động môi giới của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề môi giới có đúng quy định hay không.
Đối với các nội dung quy định liên quan về hợp đồng vô hiệu, Bộ đề nghị công dân đối chiếu các quy định của Bộ luật Dân sự để xem xét, xác định tính hợp pháp của các thỏa thuận ký kết.
