# Căn hộ cao cấp đối mặt thừa cung 2026
Hà Nội và các khu vực lân cận đang chuẩn bị đón nhận hàng loạt dự án căn hộ cao cấp trong những năm tới, các chuyên gia thị trường bất động sản cảnh báo nguy cơ thừa cung có thể xảy ra khi áp lực giá vượt quá khả năng chi trả của đa số người mua.
Trong những tháng gần đây, một tổ hợp gồm 7 tòa tháp tại Văn Giang, Hưng Yên đã thu hút hơn 2.000 khách hàng đăng ký đặt chỗ với mức giá tham khảo khoảng 60 triệu đồng mỗi mét vuông. Con số này mới chỉ chiếm hơn 16% tổng số căn hộ có thể được mở bán trong toàn bộ dự án, với quy mô lên tới 12.000 căn.
Khi chính thức mở bán trong đợt đầu tiên, chủ đầu tư đã điều chỉnh giá tăng từ 10-15 triệu đồng mỗi mét vuông so với mức giá trước đó. Khách hàng muốn sở hữu căn hộ một phòng ngủ với diện tích 38 mét vuông cần chuẩn bị từ 2,5 tỷ đồng (đã bao gồm VAT, chưa tính phí bảo trì). Trong khi đó, các căn hộ hai phòng ngủ có thể có giá bán vượt ngưỡng 3,4 tỷ đồng.
Dự án này cùng với các phân khu tại đại đô thị Ocean Park 2 và 3 (vị trí giáp cao tốc Hà Nội – Hải Phòng) được kỳ vọng sẽ cung cấp hàng chục nghìn căn hộ mới cho khu vực phía Đông Thủ đô. Đáng chú ý, giữa tháng 11 vừa qua, Tập đoàn MIK cũng đã công bố kế hoạch phát triển chuỗi 70 tòa chung cư tại khu vực này với tổng cộng 35.000 căn hộ.
Tương tự, một nhà phát triển bất động sản cao cấp khác cũng đã công bố kế hoạch xây dựng 34 tòa chung cư tại hai đại đô thị phía đông Hà Nội. Trong số đó, có tới 15 tòa được lên kế hoạch khởi động trong năm 2025 và bàn giao cho khách hàng vào năm 2027. Tổng nguồn cung từ chuỗi dự án này có thể đạt hàng chục nghìn căn, đưa nguồn cung chung lên mức rất cao.
Theo phân tích từ One Housing – đơn vị nghiên cứu thị trường do Techcombank và Masterise Homes hậu thuẫn, Hà Nội có thể sẽ đón nhận khoảng 35.000 căn hộ mới vào năm 2026. Điều đáng lưu ý là toàn bộ sản phẩm này đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine Group, MIK Group và các ông lớn khác.
Trong khi đó, báo cáo từ CBRE – hãng dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giới – cho biết có khoảng 11.100 căn hộ mới đã được đưa ra thị trường Hà Nội trong quý IV năm 2025, đưa tổng nguồn cung mới cả năm vượt mốc 32.300 căn. Dự báo của CBRE cũng chỉ ra rằng trong hai năm tới, Thủ đô có thể tiếp tục đón nhận hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm.
Nguồn cung dồi dào này đến từ việc các chủ đầu tư đang đẩy nhanh triển khai và mở bán dự án. Thay vì chờ đến giai đoạn xây dựng gần hoàn thiện như trước đây, nhiều dự án đã được mở bán ngay khi nhận được giấy phép pháp lý. Chiến lược này không chỉ giúp chủ đầu tư cải thiện dòng tiền mà còn bổ sung vốn lưu động để thực hiện các dự án mới.
Theo hãng dịch vụ tư vấn bất động sản Savills, một trong những động lực chính thúc đẩy thị trường thời gian qua là việc loạt dự án thương mại lớn được gỡ vướng về pháp lý. Bên cạnh đó, “làn sóng” phát triển nhà ở xã hội đang tăng tốc, trong khi các chương trình cải tạo chung cư cũ cũng bắt đầu triển khai.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia đã bày tỏ lo ngại về nguy cơ “thừa cung” có thể xảy ra khi phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Nguồn cung đang trên đà quay trở về mức đỉnh 33.000-37.000 căn hộ mỗi năm như giai đoạn bùng nổ từ 2015-2019.
Thực tế, số liệu từ CBRE cho thấy giá bán trung bình các căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã đạt mức 91 triệu đồng mỗi mét vuông vào cuối quý III năm 2025. Mức giá này cao gấp 3 lần mặt bằng chung của thị trường cách đây một thập kỷ.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định rằng với giá bán neo cao vượt xa khả năng chi trả của số đông, thị trường có thể sớm bước vào trạng thái bão hòa. “Hiện tượng ‘bên bán không muốn giảm giá, người mua e dè rủi ro và thanh khoản suy yếu’ đang trở nên phổ biến”, ông Kiệt phân tích.
Ông cũng so sánh với giai đoạn 2007-2011, khi thị trường bất động sản trong nước tăng giá quá nóng, tín dụng bị siết chặt và giao dịch gần như đóng băng, đồng thời cảnh báo nguy cơ tương tự có thể tái diễn trong thời gian tới.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng nhu cầu thực tế và lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, trong ba năm qua, phần lớn nguồn cung lại tập trung vào các bất động sản cao cấp có giá trị lớn, chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư và đầu cơ.
Số liệu từ VARS cho thấy, chỉ trong 9 tháng đầu năm, có tới 42% tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đến từ phân khúc có giá bán từ 80-200 triệu đồng mỗi mét vuông. Ngay cả tại các khu vực vùng ven Hà Nội – vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp nhà ở với giá hợp lý hơn – giá bán thực tế cũng ngày càng đắt đỏ và chỉ thấp hơn một chút so với khu vực trung tâm.
Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân – loại hình nhà ở được số đông người dân mong đợi nhất – chỉ chiếm 3% tổng lượng hàng được mở bán, chủ yếu là các dự án nhà xã hội. Điều này có nghĩa gần như sản phẩm nhà thương mại giá rẻ đã biến mất khỏi thị trường.
Về giải pháp khắc phục, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng bên cạnh nhà xã hội, Nhà nước cần có thêm cơ chế khuyến khích phát triển nhà thương mại vừa túi tiền và hỗ trợ người trẻ mua căn nhà đầu tiên. “Nếu phân khúc nhà ở vừa túi tiền quay trở lại làm trung tâm của thị trường, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội cân bằng giữa nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực, đảm bảo công bằng và ổn định xã hội”, ông Châu nhấn mạnh.
Ông Châu cũng kiến nghị bổ sung nhóm người mua nhà dưới 3 tỷ đồng mỗi căn được tiếp cận gói vay ưu đãi 145.000 tỷ đồng, vốn hiện chỉ dành cho các dự án nhà xã hội. Theo ông, khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ sẽ được cải thiện đáng kể khi có chính sách tín dụng với lãi suất hợp lý (5,9-6,1%/năm) và thời hạn vay kéo dài 20-25 năm.
Trước thực trạng này, đại diện Bộ Xây dựng cho biết cần điều chỉnh quy định về tiền sử dụng đất sao cho hợp lý hơn, đồng thời xây dựng cơ chế phân khúc giá phù hợp với thu nhập của đa số người dân. Bộ này cũng đang trong quá trình hoàn thiện đề án thí điểm Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý nhằm tăng thêm tính minh bạch cho thị trường bất động sản cả nước.
