# Nhà ở giá rẻ khan hiếm tại TP.HCM năm 2025
Thị trường bất động sản TP.HCM qua năm 2025 bức tranh phức tạp với sự phục hồi rõ nét nhưng vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn, đặc biệt là tình trạng thiếu hụt trầm trọng nhà ở vừa túi tiền. Kỳ vọng về một thị trường lành mạnh và phát triển bền vững vẫn còn là thách thức lớn.
## Hạ tầng – Động lực thúc đẩy thị trường
Trong bối cảnh tổng thể, hạ tầng giao tiếp tiếp tục đóng vai trò như “đầu kéo” quan trọng nhất thúc đẩy thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025. Việc đưa vào khai thác tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên; hoàn thành cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giáy; khởi công cao tốc TP.HCM – Mộc Bài cùng hàng loạt dự án kết nối khác đã tạo nên sự thay đổi đáng kể về bản đồ giá và nhu cầu bất động sản.
Khu vực TP Thủ Đức, khu Tây Bắc và khu Nam thành phố ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ về giá trị bất động sản và thanh khoản, thúc đẩy rõ rệt xu hướng giãn dân khỏi trung tâm. Đây được xem là minh chứng sống động cho tác động của hạ tầng đến thị trường BĐS.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá căn hộ tại TP.HCM tăng gần 57% so với năm 2019. Các phân khúc nhà ở khác như đất nền, biệt thự cũng ghi nhận mức giá tăng bình quân 30%. Mặc dù trong quý IV/2025, giá nhà có dấu hiệu chững lại nhưng vẫn chưa có xu hướng giảm.
## Giá nhà vẫn tăng cao bất chấp nguồn cung cải thiện
Dù nguồn cung năm 2025 tăng khoảng 40-50% so với năm 2024 – mức cao nhất trong vòng 3 năm, giá bất động sản TP.HCM vẫn tiếp tục xu hướng tăng lên. Nguyên nhân chính đến từ chi phí đất đai và xây dựng leo tháng.
CBRE Việt Nam báo cáo, giá chung cư tại TP.HCM đạt mức trung bình 91-95 triệu đồng/m², tăng 21-23% so với cùng kỳ năm trước. Tình trạng tương tự cũng ghi nhận tại các địa phương lân cận với mức giá tăng 15-30% dù nguồn cung đã cải thiện đáng kể.
“Vắng bóng” nhà ở giá rẻ
Điểm nghẽn lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung chính là thị trường nghiêng hoàn toàn về phân khúc trung – cao cấp và cao cấp. Căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi thị trường năm 2025. Trong khi đó, phân khúc cao cấp chiếm hơn 60% tổng nguồn cung căn hộ mới.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: “Đây là năm thứ 2 liên tiếp TP.HCM không có dự án nhà ở thương mại nào thuộc phân khúc bình dân (giá dưới 40 triệu đồng/m²)”.
Thị trường TP.HCM duy trì tình trạng lệch pha nguồn cung từ năm 2024 đến nay, tạo thành mô hình “kim tự tháp đảo ngược” không bền vững. Sự thiếu hụt trầm trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội được xem là vấn đề cốt lõi của thị trường.
## Lệch pha cung cầu nghiêm trọng
Các nghiên cứu cho thấy nguồn cung nhà ở phù hợp với người có thu nhập trung bình và thấp chỉ đáp ứng được một phần rất nhỏ so với nhu cầu thực tế. Mặc dù thành phố đã triển khai nhiều chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhưng tiến độ vẫn chậm do vướng mắc về quỹ đất, thủ tục đầu tư và hiệu quả tài chính.
Ông Trân Thăng Long, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM đánh giá, năm 2025, TP.HCM và các tỉnh vệ tinh có gần 30.000 sản phẩm nhà ở được triển khai, trong đó phân khúc cao cấp chiếm đến 90% rổ hàng. Tình lệch pha này khiến giá nhà không thể giảm, bất chấp nhu cầu thực tế vẫn rất lớn.
Các chuyên gia nhận định, sức cầu thị trường năm 2025 đến chủ yếu từ nhu cầu ở thực và tích lũy tài sản dài hạn. Do giá nhà liên tục tăng, nhóm người mua có thu nhập trung bình buộc phải tìm đến các khu vực ven đô như Bình Dương, Hóc Môn, Củ Chi hoặc các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Tây Ninh.
## Phân tích và dự báo cho tương lai
Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025 đang trên đà phục hồi tương đối rõ nét với niềm tin thị trường dần quay trở lại. Tuy nhiên, sự phục hồi này chưa thực sự bền vững khi các điểm nghẽn về cơ cấu sản phẩm và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân vẫn hiện hữu.
Để thị trường phát triển lành mạnh và dài hạn, các chuyên gia cho rằng TP.HCM cần đẩy mạnh chính sách phát triển nhà ở vừa túi tiền, song song với việc hoàn thiện hạ tầng và cải cách thủ tục pháp lý. Chỉ khi bài toán an cư cho số đông được giải quyết, thị trường bất động sản mới thực sự trở thành động lực cho phát triển kinh tế và đô thị bền vững.
