# Bùng nổ căn hộ hạng sang cuối 2025
Thị trường bất động sản hạng tại Việt Nam đang ghi nhận những dấu hiệu tăng trưởng vượt trội, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ cao cấp tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam cho thấy quý 4/2025 đã chứng kiến sự gia mạnh mẽ của phân khúc này, tạo tiền đề phát triển tích cực cho năm 2026.
Mục lục
Hà Nội: Tăng trưởng ấn tượng 38% về giá
Theo báo cáo của JLL Việt Nam, trong quý cuối năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội đã có một bước tiến vượt bậc với việc hấp thụ khoảng 5.000 căn thuộc phân khúc cao cấp, cao cấp, sang trọng và siêu sang. Con số này thể hiện sự đột phá trong thị trường bất động sản thủ đô.
Động lực chính cho sự phát triển này đến từ các hoạt động tiền mở bán sôi động tại khu vực phía Bắc và Đông thành phố. Các chủ đầu tư đã áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt kéo dài cùng đa dạng hóa sản phẩm, tạo sức hút đối với cả người mua để ở và nhà đầu tư.
Nguồn cung mới trong quý 4/2025 cũng tăng mạnh với gần 5.700 căn được giới thiệu ra thị trường, đưa tổng nguồn cung cả năm lên mức gần 9.400 căn. Sự sôi động này đã đẩy mặt bằng giá sơ cấp căn hộ phân khúc cao lên mức 4.300 USD/m², tăng gần 38% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, thị trường đã xuất hiện hàng loạt dự án định vị ở hạng sang với giá phổ biến từ 5.000-6.500 USD/m². Trên thị trường thứ cấp, giá bán cũng tăng gần 19%, đạt 3.520 USD/m², đặc biệt tại khu vực Tây Hồ Tây và dọc vành đai 2.
TP.HCM: Tăng 33% so với quý trước
Tại TP.HCM, diễn biến thị trường also cho thấy sự tăng trưởng tích cực. Trong quý 4/2025, thị trường căn hộ phân khúc cao ghi nhận khoảng 1.736 giao dịch thành công, tăng 33% so với quý 3/2025.
Phần lớn giao dịch đến từ phân khúc sang trọng, với mức giá dao động 120-150 triệu đồng/m². Nguồn cung căn hộ phân khúc cao trong quý 4 đạt 1.826 căn, tăng 47% so với quý trước. Người mua tiếp tục ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, tiềm năng khai thác thương mại cao và tính thanh khoản tốt.
Giá bán sơ cấp đạt 5.099 USD/m², tăng gần 2% so với cùng kỳ, trong khi giá thứ cấp tăng gần 9%, lên 3.995 USD/m². Những con số này cho thấy sức hấp dẫn mạnh mẽ của phân khúc bất động sản cao cấp tại thành phố phía Nam.
Nhà liền thổ: Khuynh hướng trái ngược giữa hai thị trường
Trái ngược với căn hộ, phân khúc nhà liền thổ tại Hà Nội có dấu hiệu chững lại trong quý cuối năm, ghi nhận 426 căn được giao dịch, nâng tổng giao dịch cả năm 2025 lên khoảng 4.400 căn. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới hạn chế, với chỉ 225 căn mở bán trong quý, cùng lượng hàng tồn kho kém hấp dẫn.
Trong khi đó, các biệt thự giá trên 8.000 USD/m² gặp khó khăn về thanh khoản do tổng giá trị cao và người mua có nhiều lựa chọn trên thị trường thứ cấp. Giá bán sơ cấp trung bình giảm nhẹ xuống 9.700 USD/m² đất, thấp hơn gần 7% so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, tại TP.HCM, nhà liền thổ lại chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ. Quý 4/2025 ghi nhận hơn 2.000 căn được hấp thụ, mức cao nhất kể từ năm 2022. Động lực chính đến từ lượng giao dịch sơ cấp lớn tại dự án Vinhomes Green Paradise ở Cần Giờ, nhờ chính sách thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng đã giúp giảm áp lực dòng tiền.
Tiễn vọng 2026: Phát triển bền vững
Nhìn về năm 2026, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc kiêm Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, cho rằng cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đều có triển vọng sôi động.
Tại Hà Nội, nhiều dự án mới từ cao cấp đến sang trọng dự kiến sẽ ra mắt tại Đông Anh, Long Biên và Cầu Giấy. Mặt bằng giá sơ cấp đã tăng liên tục trong năm 2025 đang tạo nền tảng cho các dự án mới có định vị cao hơn, phổ biến trên 5.000 USD/m².
Đối với TP.HCM, JLL dự báo thị trường có thể đón nhận khoảng 7.500 – 8.000 căn hộ phân khúc cao và 4.500 căn nhà liền thổ trong năm 2026. Tiến độ pháp lý được cải thiện cùng sự hoàn thiện dần của các dự án hạ tầng lớn như vành đai 3, vành đai 4 và các tuyến đường sắt đô thị đang kêu gọi đầu tư sẽ trở thành bệ đỡ quan trọng.
Năm 2026 hứa hẹn sẽ là một năm bùng nổ cho thị trường bất động sản cao cấp tại Việt Nam, đặc biệt là tại hai trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước – Hà Nội và TP.HCM, với sự phát triển bền vững dựa trên cơ sở pháp lý minh bạch và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
