# Đầu tư BĐS 2026: Yếu tố quyết định đón thịnh vượng
Thị trường bất động sản năm 2026 ghi nhận những thay đổi đáng kể sau giai đoạn vừa hồi phục vừa sàng lọc. Với mặt bằng giá ở mức cao, chính sách ngày càng chặt chẽ và sự dịch chuyển trong nhu cầu thực, cả nhà đầu tư và chủ đầu tư đều phải điều chỉnh chiến lược của mình. Năm 2026 hứa hẹn sẽ đón nhận một kỷ nguyên mới cho bất động sản Việt Nam, nơi giá trị thực và dòng tiền dài hạn sẽ thay thế cho tư duy đầu cơ ngắn hạn đã thống trị thị trường trong nhiều năm qua.
## Hạ tầng: Trụ cột định hình chiến lược đầu tư
Theo giới chuyên gia, hạ tầng đang trở thành yếu tố then chốt trong định hướng đầu tư vào bất động sản 2026. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam chia sẻ: “Giá bất động sản tại các khu vực trung tâm TP.HCM hiện đã ở mức quá cao, trong khi phân khúc tầm trung gần như không còn nguồn cung phù hợp. Trong bối cảnh này, việc dịch chuyển dòng tiền sang các thị trường lân cận là xu hướng tất yếu, đặc biệt khi hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ trên phạm vi cả nước.”
Các nhà đầu tư đang dần nhận ra rằng, để các khu đô thị vùng ven phát triển ổn định và bền vững, thị trường cần có thêm lực cầu về ở thực chứ không chỉ là làn sóng đầu tư mang tính thăm dò tiềm năng. Điều này đòi hỏi các khu vực không chỉ có hạ tầng giao thông kết nối, mà còn phải xây dựng được hệ sinh thái sống hoàn chỉnh, bao gồm tiện ích, môi trường sống, cơ hội việc làm và các dịch vụ hỗ trợ.
Khi các điều kiện sống được đáp ứng đầy đủ, khoảng cách địa lý với các trung tâm lớn như TP.HCM sẽ không còn là rào cản. Người dân hoàn toàn có thể sinh sống và làm việc ngay tại khu vực mình mua nhà, biến các vùng ven thành những trung tâm mới đầy tiềm năng.
## Biến số chính sách ảnh hưởng đến thị trường
Bên cạnh hạ tầng, nhiều yếu tố chính sách mới cũng đang định hình lại mặt bằng giá trị của bất động sản. Việc xây dựng bảng giá đất hàng năm sẽ kéo theo sự thay đổi của chi phí thủ tục hành chính. Trong khi đó, thuế bất động sản dù chưa áp dụng nhưng vẫn được xem là biến số trong dài hạn mà nhà đầu tư cần tính đến, khi nhiều quốc gia có điều kiện tương đồng với Việt Nam đã triển khai hình thức đánh thuế này nhằm giám sát hoạt động đầu tư.
Người mua hướng tới nhu cầu ở thực và chất lượng sống
Thực tế thị trường cho thấy, sau giai đoạn giá tăng mạnh (35-45% tại TP.HCM và Hà Nội trong một năm gần đây), người mua nhà đang quay trở lại với nhu cầu ở thực. Ông Ki tiết lộ: “Nhu cầu chính trên thị trường hiện nay tập trung ở phân khúc tầm trung với mức giá từ 2-5 tỷ đồng/căn, trong khi đó nhu cầu sản phẩm từ 5 tỷ đồng trở lên tương đối thấp. Tuy nhiên, nguồn cung lại đang lệch pha khi phần lớn sản phẩm chào bán đều thuộc phân khúc cao cấp hoặc cận cao cấp, tạo ra sự mất cân đối cung – cầu rõ rệt.”
Song song với về giá, người mua còn ngày càng chú trọng đến tình trạng pháp lý và chất lượng sống của dự án. Xu hướng đầu tư sớm từ khi các dự án đang trong giai đoạn đầu mới triển khai ngày càng gia tăng, nhằm tận dụng lợi thế về giá và phương thức thanh toán. Các sản phẩm nhà ở gắn với yếu tố sức khỏe (wellness), có môi trường sống và chất lượng quản lý tốt đang được ưu tiên do nhu cầu sống của người dân đã có nhiều thay đổi so với giai đoạn trước.
## Chủ đầu tư hướng tới phát triển đại đô thị
Về phía chủ đầu tư, phát triển đại đô thị tiếp tục là xu hướng chủ đạo. Nếu như tại khu vực phía Bắc, đặc biệt quanh Hà Nội, mô hình này đã phát triển mạnh nhờ hạ tầng đồng bộ, thì phía Nam đang bước vào giai đoạn tương tự với nhiều dự án quy mô lớn, từ hàng trăm đến hàng ngàn hecta nhờ làn sóng phát triển hạ tầng.
Song song đó, các chủ đầu tư chú trọng hơn đến không gian sống, yếu tố sức khỏe và nâng cao chất lượng sản phẩm thông qua hợp tác với các thương hiệu vận hành quốc tế. Ứng dụng công nghệ, đặc biệt là AI trong quản lý và vận hành, cũng là xu hướng nhằm nâng cao trải nghiệm cư dân.
Theo góc nhìn chính sách, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: “Nhà nước đang tăng cường rà soát, yêu cầu các doanh nghiệp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính để tiếp tục triển khai dự án. Cách tiếp cận này giúp sàng lọc thị trường, lựa chọn các chủ đầu tư có năng lực thực sự, qua đó nâng cao tính minh bạch và bền vững của thị trường.”
Tóm lại, năm 2026 hứa hẹn sẽ là một năm quan trọng cho thị trường bất động sản Việt Nam, với sự chuyển dịch mạnh mẽ từ đầu cơ sang giá trị thực, từ vùng ven ra trung tâm và từ chất lượng sống thay thế cho sự phát triển ồ ạt. Những nhà đầu tư và chủ đầu tư nắm bắt được xu hướng này sẽ có cơ hội lớn để đạt được thành công trong thị trường đầy tiềm năng nhưng cũng không ít thách thức.
