# Bất động sản TPHCM 2025: Căn hộ hạng B tăng giá mạnh
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2022-2024, báo cáo mới nhất từ DKRA Consulting ghi nhận thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và các vùng phụ cận đã có sự phục hồi rõ rệt trong năm 2025, thể hiện sự cải thiện đáng kể cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.
## Thị trường đất nền: Thanh khoản cải thiện nhưng vẫn mang tính chọn lọc
Theo số liệu từ DKRA Consulting, phân khúc đất nền trong năm 2025 đã ghi nhận 9.448 sản phẩm sơ cấp, tăng nhẹ 2% so với năm 2024. Đáng chú ý, lượng tiêu thụ đạt 1.718 nền, tăng mạnh 69% so với cùng kỳ, phản ánh sự cải thiện rõ rệt của sức cầu trên thị trường. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 18%.
Tây Ninh nổi lên là địa phương dẫn đầu về cả nguồn cung và thanh khoản khi tỷ trọng nguồn cung và lượng tiêu thụ lần lượt đạt 38% và 53% tổng thể. Giá sơ cấp căn hộ trung bình tăng khoảng 6%, trong khi thị trường thứ có mức tăng phổ biến 12-15%.
Báo cáo cũng chỉ ra rằng, giao dịch đất nền vẫn tập trung cục bộ ở các dự án đã hoàn thiện pháp lý, có hạ tầng tốt và chủ đầu tư uy tín. Tình trạng khan hiếm nguồn cung mới vẫn tiếp diễn, cho thấy thị trường chưa bước vào giai đoạn phục hồi mạnh mẽ như kỳ vọng.
## Căn hộ hạng B – Phân khúc dẫn đầu với tốc độ tăng giá ấn tượng
Căn hộ là phân khúc có sự bứt phá rõ rệt nhất trong năm 2025. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 40.523 căn, tăng vọt 73% so với năm trước; lượng tiêu thụ đạt 33.015 căn, gấp 2.6 lần cùng kỳ. Trong đó, TP.HCM chiếm tới 87% tổng nguồn cung, với hơn một nửa nguồn cung mới tập trung ở khu vực Bình Dương (cũ).
Đáng chú ý nhất là mức tăng giá ấn tượng của căn hộ hạng B. Giá bán sơ cấp tăng phổ biến 4-16%, riêng một số dự án gần tuyến Metro số 1 và khu Đông TP.HCM có mức tăng lên đến 20-28%. Mặt bằng giá thứ cấp cũng tăng bình quân 10-18%. Tuy nhiên, đà tăng giá này vẫn mang tính cục bộ, chủ yếu tập trung ở những dự án quy mô lớn và có pháp lý hoàn chỉnh.
## Thị trường nhà phố và bất động sản nghỉ dưỡng: Phục hồi nhưng chưa đều
Nguồn cung sơ cấp nhà phố/biệt thự năm 2025 đạt 22.403 căn, gấp 3 lần năm 2024; lượng tiêu thụ đạt hơn 11.380 căn, gấp 6.5 lần cùng kỳ. TP.HCM và Tây Ninh chiếm tới 86% nguồn cung phân khúc này. Giá sơ cấp tăng phổ biến 3–5%, trong khi giá thứ cấp ghi nhận mức tăng 12–19%. Tuy nhiên, giao dịch tại phân khúc này hiện chỉ ghi nhận tại một số dự án quy mô lớn, chưa phản ánh được sức bật của toàn thị trường.
Các phân khúc nghỉ dưỡng nhìn chung vẫn gặp nhiều thách thức. Biệt thự nghỉ dưỡng có nguồn cung tăng 25%, tiêu thụ tăng 1.3 lần, nhưng thanh khoản còn hạn chế. Nhìn chung, thị trường vẫn đối diện với không ít trở ngại về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.
## Dự báo xu hướng phục hồi tiếp tục củng cố trong năm 2026
Bước sang năm 2026, DKRA Consulting dự báo xu hướng phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục được củng cố. Cụ thể:
**Phân khúc đất nền**: Nguồn cung mới dự kiến đạt 3.500-4.000 nền, tập trung ở các đô thị vệ tinh như Long An, Bình Dương, nơi được hưởng lợi trực tiếp từ kế hoạch phát triển hạ tầng. Giá bán sơ cấp có thể tăng nhẹ trong bối cảnh giao dịch của thị trường vẫn mang tính chọn lọc, chủ yếu tập trung ở các địa phương và nhóm sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.
**Phân khúc căn hộ**: Nguồn cung mới ước khoảng 30.000-35.000 căn, trong đó TP.HCM tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Thanh khoản được kỳ vọng sẽ cải thiện mạnh mẽ từ nửa cuối năm 2026 nhờ những cải thiện về pháp lý và tín dụng linh hoạt hơn. Mặt bằng giá bán sơ cấp và thứ cấp tiếp tục duy trì mức tăng trưởng ổn định, với dư địa tăng giá lan tỏa ra các dự án căn hộ khu vực vùng ven với mức giá từ 30-50 triệu đồng/m².
**Nhà phố – biệt thự**: Dự kiến có thêm 13.500-15.500 sản phẩm mới trong năm 2026. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào tăng và sự phát triển của hạ tầng. Sức cầu chung của phân khúc này vẫn ở mức cao nhưng sẽ mang tính chọn lọc, tập trung ở các dự án lớn được triển khai bởi các chủ đầu tư uy tín.
**Bất động sản nghỉ dưỡng**: Nguồn cung condotel dự kiến dao động khoảng 2.500-3.000 căn, biệt thự nghỉ dưỡng khoảng 1.200-1.500 căn, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng 1.000-1.200 căn. Sức cầu tuy được kỳ vọng sẽ cải thiện nhưng khó có nhiều đột biến trong ngắn hạn. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc… sẽ tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong năm 2026 để kích thích thị trường.
