# TS Lực: Đầu tư BĐS khó tiếp cận vốn ngân hàng
Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2026 đang đối mặt với nhiều thách thức lớn, từ chính sách land pricing đến vấn đề tiếp cận vốn vay. Các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp đã cùng nhau thảo luận các giải pháp tại diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026).
## Thách thức lớn cho thị trường BĐS
Theo TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, ngành bất động sản đang không nằm trong nhóm lĩnh vực được ưu tiên cho vay vốn từ hệ thống ngân hàng. Chỉ có hai ngoại lệ duy nhất là nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Điều này buộc thị trường phải chấp nhận một mặt bằng lãi suất cao hơn so với các ngành khác.
Ông Lực chia sẻ thêm về tín dụng bất động sản năm 2025, khi cho vay tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng bình quân 18,5% của toàn hệ thống ngân hàng. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24%, còn cho vay mua, sửa nhà tăng khoảng 14-15%. Trong khi đó, huy động vốn của ngân hàng chỉ tăng 14,5%, buộc hệ thống phải điều chỉnh tăng lãi suất.
“Dù lãi suất có xu hướng nhích lên theo định hướng chung, nguồn vốn cho ngành không hề thiếu. Năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40% so với năm 2024”, ông Lực cho biết.
## Giá đất và hệ số K – Bài toán nan giải
Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐCT CTCP GP Invest chia sẻ, vấn đề giá đất đang là mối quan tâm lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.
Theo ông Hiệp, việc định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường trong Luật Đất đai 2024 đã đẩy giá đất lên rất cao. Do đó, Quốc hội đã quyết định chuyển sang áp dụng bảng giá đất. Tuy nhiên, bảng giá đất ở Hà Nội và TP.HCM đã được ban hành với mức giá cao hơn 700 triệu đồng/m2 và 600 triệu đồng/m2 tương ứng.
“Nhiều nơi giá đất được hình thành từ bảng giá cũ năm 2014 nhân với hệ số điều chỉnh mới ra giá cao như vậy. Trong khi đó, hệ số K vẫn chưa được ban hành, khiến doanh nghiệp rất lo ngại vì chưa biết chi phí đất sẽ tăng đến mức nào”, ông Hiệp bày tỏ.
Đây được xem là vấn đề then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai và phát triển dự án bất động sản trong năm 2026. Ông Hiệp kiến nghị phải xem lại hệ số và cách ban hành hệ số, vì kể từ khi ban hành bảng giá đất đến khi có hệ số áp dụng có thể mất khoảng 6 tháng.
## Nghị quyết 244 – Giải pháp cho thị trường
Từ góc độ chính sách, ông Phan Đức Hiếu – Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội chia sẻ, Nghị quyết 254/2025/QH15 được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, gồm 5 nhóm điều chỉnh trọng tâm.
Thứ nhất, nghị quyết bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất, trong đó với các dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận nhưng đến hạn chưa hoàn tất 100%, nếu đã đạt trên 75% diện tích và số người sử dụng đất, Nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại.
Thứ hai, nghị quyết vẫn giữ nguyên việc quyết định thu hồi đất khi bồi thường và hoàn thành hỗ trợ tái định cư, nhưng bổ sung các trường hợp loại trừ như dự án có đa số người dân đồng thuận giao đất trước.
Thứ ba, nghị quyết cho phép tổ chức đấu giá, đấu thầu chỉ cần có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, không bắt buộc phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 như trước.
Thứ tư, nghị quyết thống nhất áp dụng bảng giá đất một cách phổ quát, thay vì vừa áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể như trước. Đồng thời, trừ một số trường hợp quỹ đất do Nhà nước quản lý, nhà đầu tư được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm.
Thứ năm, về thủ tục hành chính cắt giảm các thủ tục không cần thiết, ví dụ như Nhà nước áp dụng chính sách giảm tiền sử dụng đất đồng loạt thì doanh nghiệp không phải thực hiện thêm thủ tục để xin được giảm.
## Đề xuất mới về cơ chế thuê đất
Ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đề xuất cần bổ sung thêm hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, bên cạnh hai phương án trả tiền một lần hoặc hàng năm. Điều này giúp doanh nghiệp chủ động cân đối dòng tiền và xây dựng kế hoạch kinh doanh phù hợp.
Ông Khôi cũng nhấn mạnh: “Quy hoạch không thể chỉ xoay quanh phát triển bất động sản hay nhà ở, mà cần gắn với cơ cấu kinh tế tổng thể. Nếu chỉ tập trung xây nhà ở, đến một giai đoạn lại phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sẽ dẫn đến lãng phí lớn nguồn lực xã hội.”
Về bảng giá đất và hệ số K, các quy định hiện nay còn chung chung và thiếu rõ ràng. Thực tế, nhiều địa phương đang xác định giá đất theo phương pháp suất đầu tư, nhưng chi phí xây dựng được lấy theo suất đầu tư do Bộ Xây dựng ban hành mà không cập nhật kịp thời biến động của giá vật liệu.
## Hệ thống định danh bất động sản mới
Bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thông tin, Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357 về xây dựng hệ thống thông tin quản lý nhà ở và thị trường bất động sản Đây là lần đầu tiên, bất động sản tại Việt Nam được định danh bằng mã số, quản lý từ gốc là thửa đất, sau đó gắn với thông tin dự án, công trình xây dựng và địa điểm.
“Mã định danh này sẽ được quản lý xuyên suốt từ khi có đất, triển khai dự án, giao dịch, cho đến khi cấp giấy chứng nhận, giúp cải cách thủ tục hành chính, minh bạch hóa thị trường, tránh tình trạng ‘hai giá’ và hạn chế đầu cơ, gom hàng”, bà Hằng chia sẻ.
Không chỉ bất động sản, đội ngũ môi giới cũng được định danh cá nhân thay cho cách quản lý bằng chứng chỉ hành nghề trước đây. Theo bà Hằng, việc này giúp nâng cao vai trò, trách nhiệm của môi giới, đồng thời củng cố niềm tin của nhà đầu tư và thị trường.
## Bài học từ Nhật Bản
Chia sẻ kinh nghiệm quốc tế, ông Takayama Yasushi – Giám đốc điều hành Cơ quan tài chính nhà ở Nhật Bản cho biết, Nhật Bản đã phát triển nhà ở xã hội từ khoảng 80 năm trước, dựa trên ba trụ cột là hỗ trợ tài chính với lãi suất thấp và thời hạn vay dài, điều tiết phân bố dân cư thông qua phát triển nhà ở ven đô, và vai trò trực tiếp của chính quyền địa phương trong xây dựng, quản lý nhà ở xã hội.
Sau chiến tranh thế giới thứ 2, Nhật Bản từng thiếu 4,2 triệu căn nhà và phải mất 25 năm để giải quyết, cho thấy việc phát triển nhà ở cần tầm nhìn dài hạn và chính sách kiên định.
## Định hướng cho doanh nghiệp
TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị doanh nghiệp cần chủ động nắm bắt thay đổi pháp lý, hạn chế đầu tư dàn trải và tái cơ cấu sản phẩm theo hướng cân bằng hơn. Phân khúc cao cấp cần được cân nhắc kỹ, trong khi nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội và sản phẩm phù hợp túi tiền vẫn đang thiếu hụt nghiêm trọng.
Ông Lực cũng cho biết tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, đưa ra bức tranh toàn cảnh về quy mô và vị trí của ngành trong bối cảnh kinh tế quốc gia.
