# Cân bằng BĐS, Giá nhà hợp lý hơn cho người dân
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu, gây nên mặt bằng giá nhà ở ở mức cao vượt khả năng chi trả của đa số người dân. Trước thực tế này, các giải pháp đồng bộ đã được đề xuất nhằm điều chỉnh cơ cấu nguồn cung và đưa giá nhà về mức hợp lý.
## Hiện trạng thị trường bất động sản
Theo báo cáo tại Phiên họp thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/1, thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã chỉ ra những con số đáng báo động về tồn kho và giá cả.
Toàn hiện đang triển khai 2.169 dự án nhà ở thương mại và khu đô thị; 698 dự án nhà ở xã hội; 548 dự án hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; 218 dự án du lịch nghỉ dưỡng; 223 dự án thương mại, dịch vụ, văn phòng; cùng 447 khu công nghiệp.
Tuy nhiên, nếu xét về khía cạnh giao dịch, thị trường lại cho thấy sự phục hồi khi lượng giao dịch năm 2025 đạt khoảng 580.437 giao dịch, tăng mạnh so với giai đoạn 2020-2021 chỉ dao động quanh mức 280.000 giao dịch/năm.
## Bài toán giá cả và tồn kho
Nghịch lý lớn nhất của thị trường chính là bên cạnh sự phục hồi về giao dịch, giá nhà ở và đất nền lại liên tục tăng cao. Cụ thể, giá nhà ở chung cư, liền kề, biệt thự và đất nền có mức tăng bình quân khoảng 10-15%/năm, thậm chí có giai đoạn lên đến 30%. Trong khi đó, giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại, văn phòng, khu công nghiệp chỉ tăng khoảng 5-10%/năm.
Đáng chú ý, lượng tồn kho bất động sản cũng đang tăng ở cả ba loại hình chính. Cụ thể, lượng tồn kho nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng khoảng 138% so với quý III/2025; loại hình đất nền tăng khoảng 109% cùng kỳ.
## Nguyên nhân gốc rễ
Việc mất cân đối cung – cầu được giải thích là do nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và trung cấp, trong khi thiếu hụt nghiêm trọng sản phẩm giá hợp lý với khả năng chi trả của đa số người dân.
Bên cạnh đó, nhiều dự án đang gặp vướng mắc về mặt pháp lý, chậm triển khai, bị đình trệ. Điều này dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai và nguồn vốn đầu tư, đồng thời đẩy chi phí và giá bán sản phẩm lên cao. Nhiều địa phương còn thiếu chủ động trong quản lý cơ cấu sản phẩm và quỹ đất phát triển nhà ở.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), giai đoạn vừa qua có thể được tóm gọn qua các từ khóa: “thiếu cung”, “lệch pha”, “giá cao” và “vướng mắc pháp lý”.
## Giải pháp từ chuyên gia
Để giải quyết vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp. Thiếu sản phẩm cho thuê đã làm tăng áp lực sở hữu nhà, gián tiếp đẩy nhu cầu và giá cả lên cao, tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ.
Ông Đính cho rằng: “Cần khẩn trương xây dựng và phát triển thị trường nhà ở cho thuê, bắt đầu từ việc thúc đẩy các dự án nhà ở công nhân với giá cả phù hợp để giảm áp lực sở hữu cho người dân, giúp thị trường ổn định hơn.”
Trong khi đó, TS Nguyễn Sĩ Dũng, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội nhận định: “Vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản Việt Nam là sự mất cân đối cung – cầu. Chúng ta có một nguồn cầu khổng lồ ở phân khúc giá rẻ và vừa phải, và một nguồn cung cũng rất dồi dào. Tuy nhiên, cung và cầu lại không gặp được nhau.”
Ông Dũng cho rằng nguyên nhân chính là do chi phí thể chế, chi phí thủ tục và chi phí thời gian quá lớn, khiến doanh nghiệp chỉ có lãi khi đầu tư vào các dự án phân khúc cao cấp. Do đó, thay vì can thiệp hành chính, cần vận hành thị trường theo đúng nguyên tắc và giảm bớt các rào cản về thể chế.
## Định hướng giải quyết năm 2026
Để khắc phục những tồn tại, năm 2026, Bộ Xây dựng sẽ tập trung rà soát, nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống thể chế, chính sách pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản.
Các giải pháp chủ chốt bao gồm:
– Thúc đẩy phát triển nhà ở theo quy hoạch phù hợp với nhu cầu thực tế
– Gắn phát triển nhà ở với cải tạo, chỉnh trang đô thị, bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
– Nghiên cứu điều chỉnh cơ cấu và cân đối nguồn cung bất động sản để đưa giá nhà ở về mức hợp lý
– Triển khai quyết liệt Nghị决议 của Chính phủ về chỉ tiêu đột phá phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026–2030
– Hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
– Tập trung rà soát, tháo gỡ khó khăn tại các dự án nhà ở, bất động sản trên phạm vi cả nước
Với những giải pháp đồng bộ này, kỳ vọng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ sớm có những chuyển biến tích cực, tạo điều kiện để người dân tiếp cận nhà ở với giá cả hợp lý hơn, góp phần ổn định thị trường và phát triển bền vững.
