# Văn phòng và công nghiệp: Chu kỳ tăng trưởng mới
Sau giai đoạn phục hồi thận trọng trong năm 2025, thị trường văn phòng và công nghiệp cho thuê của Việt Nam được dự báo sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới trong năm 2026 với nhiều động lực tích cực từ nguồn cung chất lượng cao, hạ tầng giao thông cải thiện, chính sách ưu đãi hấp dẫn và làn sóng dịch chuyển nhu cầu thuê từ các doanh nghiệp.
### Trung tâm tài chính quốc tế: Đòn bẩy cho thị trường văn phòng
Tại sự kiện Vietnam Real Estate Market Outlook 2026 vừa diễn ra, ông Lê Trọng Hiển – Giám Đốc Cấp Cao, Trưởng Bộ phận Cho thuê CBRE Việt Nam đã chia sẻ những dự báo quan trọng về thị trường bất động sản văn phòng. Theo đó, trong năm 2025, TP.HCM đã đón nhận khoảng 80.000m² nguồn cung văn phòng mới, trong khi diện tích hấp thụ chỉ đạt khoảng 40.000m². Đáng chú ý, tỷ lệ trống ở phân khúc hạng A đã gia tăng và dao động quanh mức 18%.
Cả vùng đô thị mở rộng sau sáp nhập (TPHCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) có tổng nguồn cung văn phòng ước đạt 800.000m², với trên 90% tập trung tại TP.HCM. Trong khi đó, thị trường Hà Nội cho thấy sức hút mạnh mẽ hơn với lượng hấp thụ ròng đạt khoảng 78.000m², cao hơn đáng kể so với nguồn cung mới chỉ khoảng 53.000m².
Nhu cầu thuê văn phòng tiếp tục đến từ các nhóm ngành công nghệ cao, dịch vụ chuyên nghiệp, bảo hiểm và khối doanh nghiệp đa quốc gia, phản ánh xu hướng mở rộng hoạt động mạnh mẽ của các công ty nước ngoài tại Việt Nam.
Khảo sát mới nhất từ CBRE cho thấy, bên cạnh yếu tố giá thuê – vẫn chiếm khoảng 65% mức độ ưu tiên – khách thuê ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng vận hành, tiện ích đi kèm, tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị), khả năng giám sát tòa nhà thông minh và trải nghiệm người dùng tối ưu. Ông Hiển nhận định những tiêu chí này sẽ trở thành yếu tố cạnh tranh then chốt của thị trường trong giai đoạn 2026-2028.
Động lực lớn nhất được kỳ vọng thúc đẩy thị trường văn phòng giai đoạn 2026-2030 chính là kế hoạch hình thành Trung tâm tài chính quốc tế tại TP.HCM. CBRE ước tính, riêng khu vực này có thể bổ sung gần 1 triệu m² sàn văn phòng chất lượng cao vào những năm tới, khi nhiều chủ đầu tư đang đẩy nhanh thủ tục chuẩn bị dự án.
Các cơ chế ưu đãi đặc biệt đang được thảo luận để hấp投资项目 bao gồm miễn giảm thuế thu nhập, kéo dài thời hạn sử dụng đất lên tới 70 năm, cùng các chính sách khuyến khích đầu tư sáng tạo. Song song đó, xu hướng hình thành các cụm văn phòng bên ngoài khu CBD (Trung tâm thương mại) cũng gia tăng, nhằm giảm tải áp lực cho khu trung tâm và tối ưu chi phí cho doanh nghiệp.
Hạ tầng giao thông tiếp tục là yếu tố then chốt hỗ trợ sự phát triển. Việc đẩy nhanh triển khai tuyến metro số 2, kết nối các trục đô thị chính, cùng các dự án giao thông trọng điểm dự kiến hoàn thành giai đoạn 2027-2028 được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể khả năng tiếp cận các khu văn phòng mới. Tại Hà Nội, khoảng 300.000m² nguồn cung mới đang ở giai đoạn chuẩn bị, phần lớn nằm ở các vị trí kết nối thuận lợi và tiện nghi.
Sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung chất lượng cao đang tạo áp lực buộc các tòa nhà hiện hữu phải nâng cấp, cải tạo để duy trì khả năng cạnh tranh về tiện ích, tiêu chuẩn vận hành và hình ảnh thương hiệu trong cuộc đua giành giật người thuê.
### Đất khu công nghiệp chững lại, nhà xưởng xây sẵn bứt phá
Trong phân khúc bất động sản công nghiệp, ông Hiển mô tả thị trường năm 2025 như một “tàu lượn”, khi môi trường vĩ mô còn nhiều biến động, thủ tục cấp phép phức tạp và chi phí xây dựng liên tục gia tăng. Lượng hấp thụ đất công nghiệp trong năm 2025 đã giảm đáng kể so với năm 2024, giảm khoảng 24% tại miền Bắc và 39% tại miền Nam. Giá thuê đất công nghiệp đã ở mức cao dao động phổ biến 140-200 USD/m², khiến dư địa tăng giá thuê trong giai đoạn 2026-2027 trở nên rất hạn chế.
Ngược lại với thị trường đất, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn đã ghi nhận kết quả tích cực vượt trội. Năm 2025, diện tích hấp thụ nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 700.000m², trong khi nguồn cung mới chỉ khoảng 300.000m², đẩy tỷ lệ lấp đầy lên mức rất cao, xấp xỉ 95%. Nhu cầu đến chủ yếu từ các doanh nghiệp logistics, điện tử, sản xuất khu vực và các nhà khai thác kho vận lớn.
Các dự án hạ tầng quy mô lớn như sân bay Long Thành, hệ thống cao tốc Bắc-Nam, đường vành đai và mạng lưới logistics quốc gia đang tạo nền tảng vững chắc cho chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản công nghiệp. CBRE dự báo, giai đoạn 2026-2027, Việt Nam có thể đưa ra thị trường khoảng 1.000ha đất khu công nghiệp và khoảng 1.1 triệu m² nhà xưởng – kho vận; đến năm 2028, con số này có thể tiếp tục mở rộng thêm khoảng 900ha.
Các mô hình khu công nghiệp tích hợp logistics, khu công nghiệp sinh thái, và sản phẩm nhà xưởng linh hoạt đang nhanh chóng trở thành xu hướng mới, nhằm đáp ứng yêu cầu tối ưu chi phí, giảm phát thải carbon và nâng cao hiệu quả chuỗi cung ứng trong bối cảnh chuyển đổi số.
### Triển vọng tổng thể năm 2026
Nhìn từ góc độ tổng quan, năm 2026 đánh dấu bước chuyển trọng tâm của thị trường từ mở rộng số lượng sang nâng cao chất lượng. Với thị trường văn phòng, cuộc cạnh tranh sẽ xoay quanh vị trí kết nối thông minh, tiêu chuẩn xanh, công nghệ quản lý tòa nhà tiên tiến và trải nghiệm người thuê vượt trội.
Trong khi đó, với bất động sản công nghiệp, dù giá đất khu công nghiệp có thể chững lại, phân khúc nhà xưởng – kho vận và các sản phẩm logistics tích hợp được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng ổn định nhờ những động lực hạ tầng mạnh mẽ và dòng vốn đầu tư sản xuất – thương mại vào tăng.
Trong bối cảnh đầy thách thức nhưng cũng nhiều cơ hội này, các nhà đầu tư và đơn vị phát triển dự án sẽ cần xây dựng chiến lược dài hạn hơn, tập trung vào khả năng thích ứng sản phẩm, quản trị vận hành chuyên nghiệp và khai thác giá trị bền vững thay vì chỉ dựa vào chu kỳ tăng giá ngắn hạn như trước đây.
