# BĐS Việt Nam sắp bước vào chu kỳ mới
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chuẩn bị chuyển mình sang một chu kỳ phát mới đầy biến động với đặc điểm nổi bật là nguồn cung cực lớn nhưng sẽ không còn tăng giá đồng loạt như trước. Thay vào đó, thị trường sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các khu vực và phân khúc sản phẩm.
## Sự khác biệt hoàn toàn so với các chu kỳ trước
Theo đánh giá của chuyên gia ngành, giai đoạn 2026-2030, đặc biệt là năm 2026, đánh dấu khởi đầu của một chu kỳ hoàn toàn khác biệt so với các giai đoạn trước. Khung cảnh đầu tư bất động sản sẽ không còn là “đại trà” như trước mà đòi hỏi nhà đầu tư phải tinh tế và có tầm nhìn xa hơn.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho biết: “So với các chu kỳ trước, thị trường bất động sản sắp tới sẽ không còn hiện tượng tăng giá đồng đều ở tất cả phân khúc, khu vực. Thay vào đó, mức tăng sẽ phân hóa rất rõ rệt. Chỉ những khu vực nào có ‘câu chuyện’ riêng, có đột phá về hạ tầng, quy hoạch hoặc cơ chế chính sách đặc thù mới có khả năng tăng giá.”
Dự báo này được đưa ra trong bối cảnh nguồn cung bất động sản trong giai đoạn 2026-2030 được cho sẽ cực kỳ lớn. Một số chuyên gia thậm chí cho rằng, con số này có thể gấp 30-50 lần so với các giai đoạn trước.
Nguyên nhân của sự bùng nổ nguồn cung đến từ nhiều phía. Đầu tiên là chính sách của Nhà nước vẫn coi bất động sản là ngành quan trọng góp phần tăng trưởng kinh tế. Thủ tục đầu tư đang được dần quy hoạch thuận lợi, qua đó mở đường cho nhiều dự án mới.
## Bối cảnh vĩ mô vẫn hỗ trợ thị trường
Mặc dù thị trường đứng trước nhiều thách thức, nhưng bối cảnh vĩ mô vẫn có những yếu tố hỗ trợ tích cực. Cụ thể, room tín dụng tiếp tục được điều hành ở mức lớn, ít nhất từ 14% trở lên. Mặt bằng lãi suất được duy trì ở mức vừa phải, không còn “tiền rẻ” như giai đoạn 2024-2025 nhưng cũng không cao như các giai đoạn 2010-2011 hay 2022-2023.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills TPHCM, nhận định: “Thị trường bất động sản Việt Nam đang đi qua giai đoạn điều chỉnh mang tính tái cấu trúc để chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới. Bước sang năm 2026, thị trường không bước vào một chu kỳ phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, các yếu tố vĩ mô, chính sách tiền tệ và khung pháp lý mới sẽ cùng lúc tái định hình thị trường theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn.”
## Đâu là khu vực có cơ hội?
Trong bối cảnh thị trường phân hóa, một số khu vực được dự báo sẽ có triển vọng tăng giá tốt. Điển hình như Phú Quốc, nơi đang được đầu tư chuẩn bị cho sự kiện APEC 2027. Cơ chế chính sách tại đây có sự thay đổi theo hướng tạo điều kiện tốt hơn, trong khi nền giá suốt 7 năm qua hầu như không tăng, nên khu vực này được kỳ vọng sẽ có sức bật.
Chuỗi các khu vực là lối lên xuống của đường sắt cao tốc cũng được dự báo sẽ ghi nhận xu hướng tăng giá. Tương tự, một số khu đại đô thị, cảng nước sâu lớn, khu công nghiệp khi được triển khai cũng sẽ tác động tích cực đến giá đất, giá nhà trong khu vực lân cận.
## Tương lai của từng phân khúc
Việc phân tích triển vọng của từng phân khúc bất động sản cũng cho thấy sự khác biệt rõ rệt. Với thị trường chung cư, ông Nguyễn Anh Quê dự báo, chung cư tại các tỉnh trong giai đoạn tới vẫn có xu hướng tăng giá do giá nguyên vật liệu xây dựng tăng và nhu cầu nhà ở của người dân tiếp tục đi lên.
Tuy nhiên, tại Hà Nội và TPHCM, giá chung cư lại có khả năng giảm. “Nguyên nhân là bởi giá chung cư tại hai thành phố này đã tăng phi mã trong thời gian qua, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội dồi dào sẽ tạo áp lực giảm giá”, lãnh đạo Tập đoàn G6 nhận định.
Với phân khúc đất nền, những khu vực đã tăng giá mạnh như vùng ven Hà Nội sẽ khó có dư địa tăng tiếp. Ngược lại, vùng ven TPHCM, đặc biệt Bình Dương hay Bà Rịa – Vũng Tàu được dự báo có xu hướng tăng giá.
Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, câu chuyện cũng sẽ tương tự. Chỉ những khu vực nào trong thời gian tới thu hút được du lịch và dòng vốn, kể cả với các sản phẩm có thời hạn sử dụng dài như 50-70 năm, mới có thể tăng giá. Ngược lại, những nơi không thu hút được du lịch, dù pháp lý tốt, có sổ đỏ, hạ tầng và quy hoạch đầy đủ vẫn buộc phải giảm giá.
## Lời khuyên cho nhà đầu tư
Mặc dù thị trường nhiều thách thức, nhưng ông Quê vẫn khẳng định: “2026 là năm tăng tốc của chu kỳ bất động sản mới, nhưng lại là tăng tốc trong bối cảnh nền kinh tế và chính trị thế giới cũng như trong nước còn nhiều ẩn số. Trong khó khăn vẫn có cơ hội, vấn đề là phải biết ‘đãi cát tìm vàng’.”
Để thành công trong môi trường đầu tư mới, chuyên gia đã đưa ra những khuyến nghị cụ thể:
– Đặc biệt cẩn trọng về tính thanh khoản, nhu cầu ở thực và dòng tiền
– So sánh giá bất động sản với khu vực xung quanh và các khu vực khác
– Đánh giá số tiền bỏ ra với tiềm năng ở và khả năng khai thác
– Chỉ nên đầu tư vào các bất động sản đã có sổ đỏ và pháp lý rõ ràng
Bà Giang Huỳnh cũng đồng quan điểm: “Trong bối cảnh mới, thị trường đòi hỏi nhà đầu tư phải thận trọng hơn, tập trung vào chất lượng tài sản, pháp lý và khả năng khai thác thực tế, thay vì chạy theo các kỳ vọng ngắn hạn.”
Khép lại, thị trường bất động sản Việt Nam sắp bước vào một chu kỳ mới với nhiều thay đổi. Tất nhiên, những thách thức không nhỏ nhưng cũng ẩn chứa nhiều cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn và sự chuẩn bị kỹ lưỡng.
