200.000 căn nhà xã hội: TP.HCM cần giải pháp đột phá
Tại hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội tại TPHCM – từ mô hình đến hành động” chiều ngày 16/01, ông Trương Anh Tuấn – Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) đã đưa ra nhận định tích cực về khả năng đạt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội trên cả nước theo chương trình của Chính phủ. Theo ông, thời điểm hiện tại đang có nhiều thuận lợi từ cơ chế, chính sách đến sự đồng thuận xã hội.
Hội thảo “Phát triển nhà ở xã hội tại TPHCM – từ mô hình đến hành động” đã diễn ra với sự tham gia của nhiều chuyên gia và doanh nghiệp trong ngành. Ảnh: Thượng Ngọc
Đặc thù cho TP.HCM: Cần chính sách linh hoạt
Theo ông Tuấn, riêng tại TP.HCM, Hoàng Quân đã hoàn thành 4 dự án nhà ở xã hội với gần 4.000 căn hộ. Trong giai đoạn từ nay đến năm 2030, doanh nghiệp đã đăng ký và cam kết với Thủ tướng Chính phủ phát triển 50.000 căn, góp phần vào mục tiêu chung của cả nước. Hiện tại, Công ty đang tiếp tục triển khai các dự án tiếp theo theo kế hoạch đề ra.
Chủ tịch HQC đánh giá, đây là thời điểm mẽ mà môi trường phát triển nhà ở xã hội chưa bao giờ “thoáng” như hiện nay, từ quy hoạch, cơ chế chính sách đến sự đồng thuận của xã hội và doanh nghiệp. Do đó, ông tin tưởng chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở công nhân chắc chắn sẽ được thực hiện thành công.
Với mục tiêu đặc thù gần 200.000 căn nhà ở xã hội tại TP.HCM, ông Tuấn cho rằng khả năng hoàn thành là hoàn toàn có cơ sở, nhưng thành công này phụ thuộc vào các giải pháp mạnh và đặc thù hơn mà thành phố cần áp dụng.
Vấn đề quỹ đất: Đầu tư đa dạng nguồn lực
Hiện nay, quỹ đất công dành cho phát triển nhà ở xã hội còn rất hạn chế, chỉ khoảng 8 dự án với quy mô xấp xỉ 10ha, trong khi quy hoạch cho nhà ở xã hội của thành phố lên tới hơn 170ha. Theo ông Tuấn, nếu không nhanh chóng chuyển hóa quỹ đất công thành các dự án cụ thể để đấu giá và triển khai, việc đạt mục tiêu sẽ rất khó khăn.
Bên cạnh đất công, Chủ tịch Hoàng Quân đề xuất cần khai thác mạnh hơn quỹ đất trong dân và doanh nghiệp. Phần lớn doanh nghiệp bất động sản và người dân hiện đều sở hữu đất đai, vấn đề nằm ở việc phải có cơ chế linh hoạt để chuyển đổi các quỹ đất này sang phát triển nhà ở xã hội.
Một trong những giải pháp hữu hiệu mà ông đề xuất là cho phép doanh nghiệp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, dựa trên mức thuế đất đang nộp hàng năm. “Đây được xem là cách nhanh nhất để hình thành quỹ đất song song với quỹ đất công, tạo điều kiện đẩy nhanh dự án nhà ở xã hội”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Thiết kế mẫu: Tiết kiệm thời gian và chi phí
Mặc dù thủ tục hành chính tại TP.HCM đã được rút ngắn đáng kể, theo Chủ tịch HQC, vẫn còn một “nút thắt” lớn nằm ở khâu thiết kế. Hiện chưa có hệ thống thiết kế mẫu phổ biến cho nhà ở xã hội, trong khi một chủ đầu tư có thể mất tới cả năm chỉ để hoàn tất khâu thiết kế dự án.
Ông đề nghị Sở Xây dựng chủ trì xây dựng các bộ thiết kế mẫu cho nhiều loại hình nhà ở xã hội như 5 tầng, 7 tầng, 15 tầng, 20 tầng… Khi có thiết kế mẫu, quá trình thẩm định và phê duyệt sẽ nhanh hơn rất nhiều, giúp rút ngắn đáng kể thời gian triển khai dự án và giảm chi phí cho doanh nghiệp.
Tài chính: Tiếp cận khác biệt cho hai phân khúc
Một trong những nội dung được Chủ tịch Hoàng Quân đặc biệt nhấn mạnh là cần thay đổi cách tiếp cận tài chính đối với nhà ở xã hội, nhất là phân khúc cho thuê.
Ông Tuấn chia sẻ, tại TP.HCM có ít nhất hai nhóm đối tượng cần nhà ở xã hội: một là cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang; hai là công nhân và nhóm lao động thu nhập thấp đô thị. Đáng chú ý, với nhóm thứ hai, nhu cầu thuê chiếm tới khoảng 80%, trong khi chính sách hiện nay vẫn thiên về bán.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, ở nhiều nước, ngân hàng cho chủ đầu tư vay hai giai đoạn: giai đoạn xây dựng (2-3 năm) và giai đoạn vận hành sau khi hoàn thành, với thời hạn có thể lên tới 5-30 năm. Nhờ đó, chủ đầu tư có thể phát triển mạnh mô hình nhà cho thuê, tạo dòng tiền dài hạn và thị trường thuê ổn định. Ông Tuấn kiến nghị Việt Nam cần áp dụng cơ chế tín dụng tương tự để khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê, đặc biệt là nhà ở công nhân.
Khuyến nghị chính sách cho người mua nhà xã hội
Không chỉ chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội cũng đang gặp khó trong tiếp cận tín dụng. Ông Tuấn chỉ ra rằng, với cấu trúc vay hiện nay, người mua phải trả cả lãi và gốc ngay từ đầu, trong đó tiền lãi khoảng 3–4 triệu đồng/tháng và tiền gốc 2–3 triệu đồng/tháng. Với thu nhập của người lao động, nhiều người chỉ đủ khả năng trả lãi, nên rất e ngại vay vốn vì sợ rơi vào nợ quá hạn.
Để giải quyết vấn đề này, ông đề xuất cần có các gói vay thuê – mua, trong đó trong 5 năm đầu người dân chỉ trả tiền thuê (tương đương tiền lãi), sau đó mới bắt đầu trả gốc. Đồng thời, khi dự án đã có sổ đỏ, ngân hàng nên cho vay với tỷ lệ cao hơn và định giá sát hơn, giúp giảm áp lực tài chính cho người mua.
Đây là những kiến thức thiết thực mà Chủ tịch HQC chia sẻ tại hội thảo, hy vọng sẽ góp phần quan trọng vào việc tháo gỡ các “điểm nghẽn” trong việc phát triển nhà ở xã hội tại TP.HCM, hướng tới mục tiêu 200.000 căn nhà xã hội đến năm 2030.
