Chung cư: Đầu tư dẫn dắt, dự án giá cao vẫn cháy hàng
Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua chứng kiến một hiện tượng đặc biệt: giá chung cư liên tục tăng cao, nhưng các dự án vẫn được hấp thụ nhanh chóng. Sự nghịch lý này được giải thích bởi số liệu khảo sát cho thấy cứ 3 người mua căn hộ thì có đến 2 người với mục đích đầu tư, đầu cơ.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 phân khúc căn hộ chung tiếp tục là điểm nóng của thị trường bất động sản với giá chào bán mới tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh. Các dự án phát triển mới đều định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp trong bối cảnh chi phí liên quan đến đất đai tăng phi mã.
Ông Lê Đình Chung – Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS – cho biết nhu cầu ở thực tiếp tục giữ vai trò quan trọng, song động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. “Hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn”, ông Chung chia sẻ.
Theo khảo sát của DKRA trên hơn 2.000 giao dịch, khách hàng trong thị trường chung cư được chia thành hai nhóm chính: Người mua đầu tư chiếm tới 70%, trong khi người mua để ở chỉ chiếm khoảng 30%. Tỷ lệ này cho thấy một sự dịch chuyển rõ rệt trong tâm lý người mua bất động sản.
Anh Nguyễn Quang Đức – Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết: “Thực tế hiện nay là người mua chung cư phần lớn không phải để ở mà đầu cơ, tích trữ tài sản”. Anh tiết lộ thời gian gần đây, nhiều dự án chung cư ở khu vực phía Đông Hà Nội có mức giá khoảng 70-80 triệu đồng/m2 chỉ bán trong vòng 1 tháng đã hết sạch giỏ hàng.
Ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting (thuộc DKRA Group) phân tích: “Sau chu kỳ khủng hoảng 2020–2023, khẩu vị đầu tư đã chuyển từ chạy theo sóng đầu cơ đất nền sang ưu tiên chung cư với tính an toàn, dòng tiền bền vững, khả năng khai thác cho thuê”.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam – nhận định: “Dù có nhu cầu cao, khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ rất thấp do giá cao. Về đối tượng mua nhà hiện nay, chỉ một nhóm nhỏ là người mua nhà lần đầu và mua với nhu cầu ở thực. Còn phần lớn là các nhà đầu tư, có người mua với mục đích lướt sóng ngắn hạn, có người mua nhằm giữ tài sản trong bối cảnh các kênh đầu tư khác biến động mạnh”.
Ông Đính xác nhận: “Thị trường đang được dẫn dắt bởi dòng tiền đầu tư nhiều hơn nhu cầu mua để ở”.
Theo báo cáo của VARS, trong năm 2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp 2 năm 2024. Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20.000 sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước.
Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Cơ cấu phân khúc tiếp tục dịch chuyển khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá căn hộ chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024.
Mặc dù mức giá liên tục tăng cao nhưng các dự án chung cư vẫn được hấp thụ tốt, thậm chí “cháy hàng” chỉ trong thời gian ngắn. Điều này cho thấy nguồn cầu đầu tư vẫn rất mạnh mẽ trên thị trường.
Có nhiều lý do cho hiện tượng tưởng chừng nghịch lý này. Thứ nhất, trong bối cảnh thị trường nghỉ dưỡng và đất nền biến động, chung cư – vừa có thể khai thác kinh doanh, vừa giữ tài sản tích lũy ổn định – đã trở thành kênh đầu tư được nhiều nhà đầu tư tin tưởng.
Anh Quang Đức bổ sung: “Mức giá cao thời gian qua không hề làm giảm cầu mà chỉ đang sàng lọc cầu. Nhà càng đắt, tệp khách hàng càng thu hẹp, nhưng lại rất ‘chắc tay’. Các chủ đầu tư hiểu rằng thuyết phục 100 người có thu nhập trung bình xuống tiền khó khăn hơn việc bán cho 20 người giàu. Ít khách hàng hơn nhưng họ là những người quyết đoán”.
Dù ai cũng than phiền giá đã chạm đỉnh, có một thực tế là nhà đầu tư đã quen với thông tin giá nhà cao, và họ vẫn giữ niềm tin rằng giá nhà sẽ còn tăng nữa. Niềm tin này đến từ bảng giá đất đang có xu hướng tăng lên và chi phí xây dựng đắt đỏ.
Một yếu tố nữa là xã hội đang quen dần với việc giá nhà cao. Một câu nói phù hợp là: “Khi một điều bất hợp lý tồn tại đủ lâu sẽ trở thành bình thường”. Người mua giờ không hỏi sao đắt thế, mà hỏi liệu không mua giá còn tăng tiếp không?
Điều thú vị là, những người không mua được nhà do giá cao không biến mất, họ chuyển thành lực lượng đi thuê khổng lồ. Nhu cầu thuê này lại quay ngược trở lại, trở thành lý do khiến người có tiền tiếp tục đi mua nhà cho thuê, tạo thành một vòng tuần hoàn hấp dẫn với các nhà đầu tư.
Tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên nguồn cung mở bán mới tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong năm qua, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu đầu tư gia tăng. Tuy nhiên, sang quý IV, tỷ lệ hấp thụ có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh.
Các chuyên gia nhận định đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ nhưng sức ép từ giá cả có thể sẽ hạn chế khả năng tiếp cận của người mua ở thực trong thời gian tới, làm tăng tính đầu cơ trên thị trường bất động sản.
