# Bùng nổ nguồn cung Hưng Yên, giá căn hộ Hà Nội tăng
Thị trường bất động sản Hà Nội năm 2025 chứng kiến sự thay đổi đáng chú trọng với tổng giao dịch đạt khoảng 109.000 sản phẩm, giảm 8% so với năm trước. Đáng chú ý, phân khúc chung cư vẫn dẫn đầu thị trường với tỷ trọng chiếm tới 63% tổng số giao dịch, khẳng định vị thế của là phân khúc có thanh khoản tốt nhất.
## Cao tầng nóng trở lại sau 2 năm trầm lắng
Theo báo cáo mới nhất từ One Mount về thị trường chung cư Hà Nội trong năm 2025 và dự báo xu hướng 2026, quý IV năm ngoái đã đánh dấu thời điểm giao dịch phân khúc cao tầng đạt đỉnh với khoảng 23.000 sản phẩm được giao dịch, con số cao nhất trong 2 năm trở lại đây. Song song đó, thị trường đất nền cũng có dấu hiệu phục hồi khi ghi nhận 8.100 giao dịch, tăng 31% so với quý trước, dù vẫn thấp hơn 19% so với cùng kỳ năm trước.
Sự phân hóa giữa các khu vực trở nên rõ rệt hơn khi giao dịch tại khu Đông và khu vực giáp ranh Hà Nội – Hưng Yên tăng mạnh trong khi khu Tây ghi nhận mức sụt giảm đáng kể về thị phần. Xu hướng này phản ánh rõ ràng tác động từ sự phát triển của hạ tầng liên vùng và quá trình mở rộng các đại đô vệ tinh ra ngoài vành đai.
Thị trường thứ cấp cũng có nhiều biến động thú vị. Trong ba quý đầu năm, căn hộ thứ cấp duy trì thanh khoản cao hơn sơ cấp, tuy nhiên đến quý cuối năm, cán cân đã đảo chiều. Cụ thể, giao dịch căn hộ sơ cấp tăng mạnh 31% lên khoảng 13.000 căn, trong khi thị trường thứ cấp giảm 22% còn khoảng 9.500 căn. Nguyên nhân chính đến từ mặt bằng giá khi giá căn hộ thứ cấp đã vượt lên giá sơ cấp, đạt trung bình khoảng 90 triệu đồng/m2, cao hơn sơ cấp khoảng 4 triệu đồng/m2.
## Phân khúc hạng sang lên ngôi tại thị trường
Năm 2025 đánh dấu năm thứ hai liên tiếp thị trường chung cư Hà Nội bước vào chu kỳ tăng trưởng. Tổng nguồn cung mới đạt khoảng 35.500 căn, tăng 2% so với năm trước, cùng với đó là 34.500 căn được giao dịch cũng tăng nhẹ 2% so với 2024.
Cơ cấu nguồn cung năm nay có nhiều điểm khác biệt đáng quan tâm:
– Phân khúc hạng sang chiếm tới 35% tổng nguồn cung mới, mức cao nhất từ trước đến nay
– 40% nguồn cung mới đến từ khu Văn Giang (Hưng Yên), tăng vọt so với con số chỉ 7% của năm 2024
– Thị trường đón 32 dự án lần đầu mở bán, tăng 78% so với năm 2024 với 18 dự án
Mặc dù tổng nguồn cung tăng, đến quý IV/2025 mới ghi nhận sự bùng nổ thực sự với 15.500 căn mở mới, tăng 85% theo quý và 26% theo năm, đánh dấu quý có nguồn cung sơ cấp cao nhất trong nhiều năm.
Khu Văn Giang trở thành động lực chính của thị trường với tỷ trọng chiếm 61% tổng nguồn cung, nhờ có 4 dự án quy mô lớn lần lượt được khởi công và đưa ra thị trường. Đây cũng là khu vực có tốc độ tăng trưởng nguồn cung cao nhất trong vòng một quý với mức tăng 8,6 lần so với quý 3/2025.
## Giá cả có sự điều chỉnh hợp lý
Đến cuối năm 2025, thị trường ghi nhận quý đầu tiên có mức giá chung cư sơ cấp đi ngang sau 3 quý liên tiếp tăng trưởng, đạt mốc 86 triệu đồng/m2. Mặc dù vẫn tăng 13% so với cùng kỳ năm trước, sự chững lại này là nhờ nguồn cung lớn đến từ Văn Giang.
Với mức giá chỉ từ 60-70 triệu đồng/m2, chỉ bằng 62% mặt bằng giá trung bình tại Hà Nội (109 triệu đồng/m2), các dự án tại Văn Giang đã tạo ra sự điều chỉnh hợp lý cho toàn thị trường. Đặc biệt, khu vực Hòa Lạc cũng đưa ra 2 dự án mới với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2, giúp đa dạng hóa nguồn cung theo khu vực cho thị trường sơ cấp.
Tuy nhiên, khu Đông và khu Tây vẫn ghi nhận tốc độ tăng giá mạnh nhất trong vòng 1 năm qua, từ 47-57%/năm, với giá bán các dự án mở mới đều đạt trên 100 triệu đồng/m2. Mặc dù vậy, sự hấp thụ vẫn duy trì tích cực khi cả hai phân khúc cao cấp và hạng sang đều đạt tỷ lệ hấp thụ ấn tượng lần lượt là 87% và 93%. Đặc biệt, phân khúc hạng sang vẫn tăng trưởng mạnh mẽ với 11.800 căn được bán ra, gấp 2,4 lần so với năm 2024.
## Triển vọng năm 2026
Đ bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Hà Nội được dự kiến sẽ tiếp tục đón khoảng 35.000-40.000 căn hộ mới. Trong đó, phân khúc cao cấp được dự báo sẽ tăng nhẹ, chủ yếu tập trung tại khu vực Vành đai 3.5. Ngược lại, các khu vực trong Vành đai 3.5 chủ yếu là các dự án hạng sang với mức giá trên 100 triệu đồng/m2, phản ánh sự chênh lệch giá ngày càng rõ nét giữa các khu vực.
Đáng chú ý, Văn Giang được kỳ vọng sẽ tiếp tục chiếm 54% tổng nguồn cung thị trường, dẫn dắt nhờ giai đoạn tiếp theo của các đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2-3, Alluvia City, Sunshine Legend City, Ecopark… Sự phát triển mạnh mẽ tại các đô thị vệ tinh không chỉ giúp giảm tải cho nội đô mà còn tạo ra nhiều lựa chọn đa dạng cho người mua nhà, trong khi vẫn đảm bảo khả năng thanh khoản cho thị trường.
