# Đầu cơ BĐS lùi bước, chiến lược dài hạn lên ngôi
Theo nhận định từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), khi giá bất động sản đã vượt xa thu nhập bình quân và đồng thời lãi suất cùng chi phí vốn không ngừng gia tăng, thị trường đang dần thu hẹp nhóm người tham gia. Những nhà đầu tư phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính cao mà thiếu đi chiến lược dài hạn dần không còn chỗ đứng trong cuộc chơi mới của thị trường.
## Thị trường bước vào cuộc chơi mới
Dữ liệu nghiên cứu từ VARS chỉ ra rằng năm 2025 đã ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm bất động sản mở bán mới, một con số kỷ lục trong giai đoạn 2019-2025. Nguồn cung này đã gần đạt đến đỉnh, song không đồng nghĩa với thị trường đã được “giải khát” hoàn toàn.
Cơ cấu sản phẩm đang mất cân trầm trọng khi phân khúc nhà ở có giá phù hợp vẫn tiếp tục thiếu hụt nghiêm trọng. Ngược lại, phần lớn nguồn cung mới gia tập trung vào các dự án căn hộ cao cấp và sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn. Đáng lưu ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ trên thị trường hiện có giá bán vượt mốc 100 triệu đồng/m², chủ yếu tập trung tại các dự án của những chủ đầu tư lớn.
Mặc dù nguồn cung tăng nhanh với nhiều lựa chọn hơn, giá bất động sản vẫn liên tục lập các mặt bằng mới. Giai đoạn cạnh tranh thực chất đã bắt đầu, với mặt bằng giá duy trì ở mức cao nhưng thanh khoản không còn phân bổ đồng đều cho mọi khu vực và phân khúc.
## Rủi ro khi lướt sóng và sử dụng đòn bẩy tài chính cao
Trong bối cảnh giá bất động sản tại các đô thị lớn ngày càng tăng cao so với thu nhập bình quân, cộng với áp lực từ chi phí vốn và lãi suất vay, thị trường đang tự nhiên thiết lập các rào cản tham gia hơn.
Chuyên gia VARS lưu ý rằng các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng trở nên rủi ro. Đặc biệt, khi dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc.
“Giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro đang trở thành các tiêu chí quan trọng. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi”, chuyên gia cho biết.
Song song đó, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thị trường sẽ sớm bộc lộ các rủi ro của mình.
## Cầu thực vẫn tồn tại nhưng ngày càng chọn lọc
Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vạn Khang Phát (Khang Land), khẳng định rằng ngay cả khi chi phí vốn tăng, thị trường vẫn ghi nhận giao dịch tại một số phân khúc nhất định.
Lực cầu hiện đến chủ yếu từ ba nhóm chính: người mua ở thực đã có sẵn tích lũy tài chính; những khách hàng có thu nhập cao, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng; và các nhà đầu tư sở hữu dòng tiền ổn định từ hoạt động cho thuê, có khả năng tự cân đối tài chính.
“Điều này cho thấy cầu thực của thị trường bất động sản năm 2026 vẫn tồn tại và mang tính bền vững, nhưng không còn dễ dãi như trước. Người mua ngày càng lý trí hơn, chỉ sẵn sàng xuống tiền với những sản phẩm có giá hợp lý, giá trị sử dụng rõ ràng và phù hợp với năng lực tài chính”, ông Cao nhấn mạnh.
## Thách thức trong trung và dài hạn
Nhìn về trung và dài hạn, VARS cho rằng bên cạnh các tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững.
Trong các thách thức này, vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước được xem là yếu tố then chốt. Vấn đề bảng giá đất và hệ số điều chỉnh vẫn là nút thắt lớn. Bảng giá đất mới khiến giá đất tăng cao, trong khi nhiều địa phương chưa ban hành hệ số điều chỉnh phù hợp, gây khó khăn cho việc triển khai dự án, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới.
Ngoài ra, công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc do thiếu sự quyết liệt, cần có hướng dẫn thống nhất để đẩy nhanh tiến độ.
Một giải pháp khác được VARS đề xuất là vấn đề lãi suất – một yếu tố rất đáng lưu ý khi mà chỉ trong thời gian ngắn, lãi suất đã có dấu hiệu tăng nhanh, tạo áp lực lên cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà ở thực.
“Hạn chế đầu cơ bất động sản cần được thực hiện thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống nhưng không gây sốc cho thị trường và dòng vốn phát triển”, chuyên gia từ VARS đề xuất.
Nhìn chung, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn mới, nơi các nhà đầu tư thiếu chiến lược và dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ khó tồn tại, trong khi những người am hiểu thị trường, tập trung vào giá trị thực và tầm nhìn dài hạn sẽ tìm thấy cơ hội trong sự biến đổi này.
